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澄迈9岁孩子签合同转让土地使用权法院判有效

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天来源：琼海房产信息网阅读 624 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

　　一对同居“夫妻”合计为两个儿子购购了一块地，打算等孩子长大后修建房子。之后因感情不和，“妻子”带着土地使用证离家出走，并将土地转卖给他人。由于土地登记在两个孩子名下，“丈夫”认为转让土地时小儿子才9岁，即便其签字、按了手印，土地转让合同应属无效。为此，“丈夫”将“妻子”及购地者一起告上了法庭。

　　父亲：她转卖孩子名下的土地，侵犯了孩子的利益

　　1993年，黄海与李玉平结识，两年后开始同居，但一直没办结婚登记。1996年，大儿子阿正出生，2001年又生下小儿子阿冰。2006年，黄李二人合计为两个儿子购了一块地，打算等儿子长大后修建房屋，该块地登记在两个儿子的名下。2009年，李玉平因与黄海感情不和，大吵一架后离家出走。2010年5月，李玉平带着两个孩子与赵令、黎婧夫妇签订了土地使用权转让协议。

　　黄海认为，当初李玉平离家出走时强行带走了土地使用权证书，但没有带走孩子。时隔一年，李玉平却把属于孩子的土地转手卖给他人，侵犯了孩子的利益，而且当时小儿子才9岁。“孩子那么小，不可能懂得卖土地的，”黄海说，“大儿子说当时是李玉平去学校找他和弟弟吃饭，随后去了澄迈县金江镇一家旅馆，两个孩子就在协议书上签了字按了手印。”为此，黄海代儿子将李玉平和购地者赵令夫妇告上了澄迈县法庭。2011年11月，澄迈法院受理此案。

　　母亲：购地的钱是自己全额付的，卖地是为了孩子

　　李玉平称，2006年自己与卖主签订土地购购合同，即《立卖断宅土地基契》，花了86500元。“购地的钱是我出的，黄海并不是出资人。”李玉平认为，该土地虽然登记在儿子的名下，但财产是其个人的，而且出售时也经过了两个孩子的同意。

　　李玉平还称，黄海虽与自己同居，但其另有家庭，一直没离婚，而且还有一个女儿。因此，李玉平想把孩子接到自己身边抚养，卖土地是为了儿子的利益。为取得孩子的抚养权，该案审理期间，她向法院另行起诉。2012年2月，澄迈法院作出调解，李玉平获得小儿子阿冰的抚养权。

　　购地者：取得土地使用权是善意的，应受法律保护

　　赵令夫妇称，阿正和阿冰将土地使用权转让给自己是在其法定代理人李玉平直接代理的情况下，两个孩子及李玉平都在协议书上签字、按了手印，是合法有效的。赵令夫妇认为，当时李玉平多次声称其没有丈夫，只有两个孩子，因此他们是在不知情的情况下，与阿正、阿冰订立了转让协议。之后，赵令夫妇将转让金20万元交付给李玉平，同时着手办理《建设用地规划许可证》，并交了各项税费。因此，赵令夫妇认为，自己取得土地使用权是善意的，应受法律保护。

　　法院：双方自主自愿签订土地转让协议，合法有效

　　澄迈法院审理查明，2006年李玉平经中介人介绍，与曾洪签订了《立卖断宅土地基契》购得一块约75平方米的土地。当天，李玉平从其账户取出现金交付给曾洪。该地转让后，已办理了《建设用地规划许可证》，在阿正、阿冰和李玉平的名下，而《国有土地使用权证》是在阿正、阿冰名下。2010年，阿正、阿冰在其监护人李玉平的代理下，将该土地转让给赵令夫妇，双方签订《土地使用权转让协议书》，价格为20万元。法院认为，李玉平母子三人与赵令夫妇在自主自愿的条件下签订《土地使用权转让协议书》，协议是合法有效的。

　　宣判后，黄海不服，向海南省中级人民法院提起上诉称，自己与李玉平都是孩子的监护人，李玉平在没有征得另一监护人同意的情况下，将儿子名下的土地使用权转让给他人，侵害了被监护人的利益。海南一中院审理后，作出维持原判的判决。黄海向省高院提出再审申请，近日被省高院驳回。

　　(文中人名均为化名)

　　律师点评

　　曾雷律师表示，不满10周岁的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人;限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人、不能完全辨认自己行为的精神病人。根据《民法通则》12条“10周岁以上的未成年人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”

　　本案中，李玉平是两个孩子的母亲，属法定监护人，虽然与赵令签订土地使用权转让协议书时，阿正、阿冰分别是限制民事行为能力人和无民事行为能力人，但其法定代理人李玉平在上述协议书上签名，是对阿正处分自己名下财产的民事行为的追认和对阿冰处分自己名下财产的民事行为的代理。根据《合同法》规定，限制行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。

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