随着多个城市“国五条”细则渐入“满月”，近期的楼市呈现量跌价滞、观望情绪加重等特点。新一轮楼市调控会不会成为一道价格“分水岭”，房地产市场又能否就此进入良性轨道？
  4月成交骤降 开发商捂盘观望
  2012年下半年以来的楼市躁动历历在目：一线城市房价连续10个月上涨。1月份，南京商品房成交量同比上涨215%、北京二手房网签量同比大幅上涨360%……
  进入4月，随着“国五条”各地细则陆续出台，房地产市场经历了冰火两重天：
  成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斩”；房价未见明显松动，价格趋稳；一线城市房源下降，业主出手意愿下降；改善型需求明显降低，刚需仍然较足。“以北京为例，3月份套均成交95平方米，现在为90平方米，刚需逐渐成为主力。” 中原地产市场研究部总监张大伟称。
  “4月份的成交量下滑是对3月楼市‘过度亢奋’的修正，也说明了市场观望氛围较浓。” 中国房地产数据研究院执行院长陈昇说。
  新政策已在短期内抑制房地产市场的需求。央行调查显示，购房者购购意愿逐渐高位下滑，未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.8%，较上季下降0.6个百分点。
  楼市高烧暂退，但记者走访中发现，拖延开盘、捂盘惜售、“阴阳合同”等手段逐渐“冒头”。
  一位业内人士这样告诉记者，由于前期天价成交量已让一些开发商赚得“盆满钵满”，因此一些开发商并不急于出手，而是打起了先观望再择机涨价的“算盘”。
  针对国五条细则出台后，房地产市场出现的种种新情况，北京、广州等地的建委和房管机构表示，正密切关注，并在研究相关配套措施，防范开发商钻政策漏洞。
  多地细则被指缺乏“杀伤力”
  所有地方版本中，北京可谓较严厉。除了严规20%的交易个税外，京籍单身被限定只能购购一套住房。一位本想代外地朋友在北京购房的先生坦言“果断放弃。”
  数据显示，4月北京二手房成交量环比下降88.1%，记者在走访多家楼盘时未发现大幅涨价情况，并有个别楼盘已下调新一期楼盘预售价。
  而上海、深圳、重庆等7个地市虽然明确涉及20%个税，广州、南京等地提出预售证核发制度，另有一些城市提出限价目标，但总体上是对“国五条”的重申，被指缺乏“杀伤力”。
  还有一些城市的调控政策更是大而化之，语焉不详。昆明市称“要求各部门做好房地产市场调控工作，继续执行商品住房限购措施、差别化住房和房地产 税收政策。”济南市则称“进一步落实限购、住房信贷政策……严肃查处违法违规行为。”福州市概括性提出“保持本地区房价基本稳定。”
  过于宽泛、缺乏针对性的细则受到社会质疑，一些地方的楼市、土地市场则出现了新的动向：个别二线城市细则公布后房价仍出现较大涨幅；杭州市国土资源局近日公布的新一批预出让地块可建面积接近372万平方米，推地规模刷新了杭州历次“推地潮”纪录。
  陈昇等专家指出，一些地方规避热点问题，缺乏“杀伤力”。一线城市对于政策执行较为严格，不少二、三线城市则“从轻发落”。“一些地方难舍楼市依赖，细则缺乏诚意，调控效果难免打折扣。”
  专家建议：楼市限价 政府卖地也应降价
  此次“国五条”头度在大中城市同步执行限价政策，头度将房价调控工作纳入地方考核体系，广东等一些城市个人住房信息系统联网步伐加快，但是，房产税试点范围扩大已进入执行阶段。但仍未能公布扩容名单，住房信息联网也再次延迟推出。
  “楼市调控不能 于量跌价滞，较终目标是价格稳定。”
  有专家指出，“政策仍待细化，让政策‘准确制导’，而不要旁落‘空调’，误伤购房者。”
  业内人士提醒，土地出让溢价过高推涨房价的情况需要得到控制，政府也应适当控制出让地价、适度让利。
  楼市指数：4月百城住宅均价头破万元
  昨日，相关研究机构发布了《2013年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。
  报告显示：4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，环比上涨1%。
  十大城市房价几乎全涨
  百城中，十大城市的4月住宅均价为17023元/平方米，环比涨幅1.31%。北京环比涨幅达3.11%，广州涨幅则为2.41%。而与去年同期相比则全部上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过10%。
  4月十大城市的二手房均价为24131元/平方米，环比上涨1.87%。广州、深圳、北京的环比涨幅分别为2.83%、2.57%、 2.43%。
  未来房价仍有上涨压力
  方圆地产头席市场分析师邓浩志表示，房价上涨趋势明显，未来仍有上涨的压力，短期看国五条高举轻打让，调控没有实质性收紧，主要原因是经济增长仍需要房地产，地方政府也需要依赖土地财政。
  “长期来看，目前中国楼市仍供不应求，土地供应不足，投资渠道缺乏是较主要原因。加上今年经济增长势头好于去年，房价也有了更强的承托力。”邓浩志说。
  本地：广州4月二手楼市成交降而不淡
  二手住宅市场，经历了3月政策“窗口期”的成交高潮，4月成交放缓。据中原成交数据估算，广州4月成交量比3月的历史高峰减少近六成；成交主力 的在六区同比仍有不同程度的上升，整体而言，成交放缓但不平淡。广州二手住宅成交均价为19753元/平方米，环比上月略升1.8%，主要是因为单价 2万~3万元/平方米的物业成交比重，比3月份上升了6个百分点，至38%。
  中原地产有关人士认为，4月成交下滑有四方面原因：一是3月份不少购家，为了抢在新政之前完成交易，成交量创造了历史新高，透支4月份的需求； 二是部分购家有“清明不购楼”的习惯且天气多雨，影响了看楼安排和进度；三是个税新政实施时间不明确，购家担心实际税费成本超出预算而产生交易变数；四是 随着五一新房传统推货旺季的来临，部分购家会暂时优先关注一手住宅。

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