一季报披露刚刚结束，开发商纷纷交出了不俗的答卷。152家A股上市房企一季度预收账款和存货双双创下历史新高。楼市成交量在一季度的爆发式增 长，也令房企未来业绩释放有了“底气”。尽管4月份成交量出现下滑，但房价仍然继续上涨的步伐，百城房价均值更是突破万元大关。业内人士预计，5月份开发 商推盘量将回升，楼市成交也有望增长，但不同城市间的分化将进一步加剧。
  业绩“储备粮”充足
  今年一季度房企业绩表现格外抢眼。Wind数据显示，一季度152家上市房企实现净利润154.59亿元，同比增长29.71%，单季度业绩同比增幅创下自2011年下半年以来的新高。
  在净利润大幅增长的同时，作为房企未来业绩“蓄水池”的预收账款也实现历史新高。统计显示，继2012年年底环比小幅回落后，上市房企预收账款总额在一季度快速反弹，达到6435.71亿元，同比增长36.52%，较去年年底增长了14.79%。
  对于一家房企而言，预收账款是业绩的先行指标，反映了未来营业收入的可靠程度。通常情况下，房企预收账款转化为营业收入需要滞后半年至两年不等，而三四季度是房企的结算高峰期，这意味着当前的预收账款有望在下半年逐步进入结算阶段。
  对此，中投证券研究报告指出，房企一季度预收款不断增长，在一定程度上反映了目前刚性住房需求仍较为旺盛。不过，“国五条”的出台加速了需求释放，或提前透支部分需求，预计未来一到两个季度预收款项增速将下行。
  另一个反映房企经营的指标——存货，在今年一季度也保持着持续增长的态势。152家房企一季度存货额达到16596.72亿元，较去年年底增长6.14%，同样创下历史新高。
  值得注意的是，尽管存货总量在一季度创下新高，但是上市公司的存货资产比仍与去年年底保持同样水平。数据显示，在经历去年上半年房企“以价换 量”后，上市房企的“去库存”速度在年底逐渐放缓，存货资产比也从年初的64.5%下降至年底的63%，今年一季度则继续维持这一水平。
  根据统计局数据，今年一季度房地产开发企业土地购置面积同比下降22%，房屋新开工面积下降2.7%，两项数据的下降意味着未来供给的减少。业内预计，未来存货资产比将持续下降，房价仍然有上升的压力。
  房价上涨仍未止步
  除了“金九银十”外，房地产市场也有“金三银四”之说。从今年表现来看，年初以来楼市的成交热情格外高涨。再加上调控细则出台前，潜在购房者担心政策从紧、购房成本增加，使得需求提前集中释放，从而助推了3、4月份的房价。
  中国指数研究院较新报告显示，4月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%。百城房价自2012年6月以来已连续11个月环比上涨，但涨幅比上月缩小0.06个百分点。其中，76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。
  从北京等十大城市的数据来看，4月十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比上月上涨1.31%。其中，北京环比上涨3.11%，涨幅领 跑；广州涨幅为2.41%，深圳、南京、成都、重庆(主城区)涨幅在1%-2%之间，杭州、上海、武汉涨幅在1%以内。天津环比下跌0.56%，为十大城 市中先进下跌的城市。
  尽管成交量出现明显下调，但是十大城市的二手住宅均价仍保持上涨的态势。数据显示，4月十大城市主城区二手住宅样本平均价格为24131元/平 方米，环比上月上涨1.87%，涨幅较上月缩小0.94个百分点。除杭州环比下跌0.22%外，其余9个城市二手住宅均价仍在上涨。
  与十大城市相比，部分三四线城市的房价上涨势头已被抑制，楼市走势呈现明显分化。中指院数据显示，在4月住宅价格环比下跌的24个城市中，几乎全部是温州、常州、宁波、贵阳等三四线城市。
  业内人士指出，3、4月以来，多地“国五条”细则落地实施，后期房价上涨过快的城市仍存在调控政策加码风险，市场预期较为复杂，不同城市住宅市场将进一步分化。
  5月成交有望回暖
  受3月底出台政策以及前期需求释放的影响，4月市场成交明显降温，主要城市新房、二手房成交量在3月达到近年来高点后显著下降，开发商新推盘量也有所回落。
  银河证券数据显示，4月份33个主要城市月度成交量为20.8万套，环比3月份下降19.5%。截至4月末，十大城市存货为69.6万套，较3月末的68.7万套略有增加。如果以半年度的平均销售值来衡量去化周期的话，目前的去化周期约为6.8个月。
  值得注意的是，4月份不少开发商调整了开盘和定价策略。中国证券报记者在走访北京楼市时发现，开发商延迟推盘、项目高开低走、改变精装修价格等 现象并不少见。以大兴某项目为例，开发商便采取了“精装分拆”的方式，通过更改装修价格、附加协议等方式，在总房款里加价销售，从而规避限价的政策影响。
  地方政府出台的各项政策无疑直接影响了开发商的心理预期。3、4月以来，多地“国五条”细则落地实施，北京、广州全面执行商品房限价指导；苏杭公积金门槛提高，贷款额度收紧；北京二套房贷款头付比例提高至七成……一系列的政策让楼市在4月份陷入消化和观望期。
  不过，在密集出台政策后，业内预计楼市将进入政策“真空期”，开发商的观望态度也将得到缓解。以北京为例，仅在4月25日以来的5天时间内，便有8个楼盘拿到预售许可证，这批楼盘或计划在5月初开盘，新盘供应量有望逐步回暖。
  业内人士认为，5月份开发商将陆续加大推盘力度，供应量将会提升。但从全国楼市看，一二线和三四线楼市的分化将更为明显。一二线城市因为聚集了 过多资源，使得房价易涨难跌，但是在严格的限购政策下，房价出现大幅上涨的可能性也明显降低。而三四线城市库存过多已经较为显著，市场将进一步分化。

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