一石激起千层浪。新一轮房地产调控政策“国五条”出台后，地产股一度遭遇重挫。目前各地细则也将陆续出台，那么“国五条”出台对房地产市场影响有多大？2013年地产股是否存在一定投资机会呢？针对这些问题，财经日报《财商》记者近期专访了国泰君安 房地产行业研究员李品科。
　　今年地产股机会靠跌出来
　　《财商》：从投资角度来看，你觉得2013年地产股是否还存在一定投资机会？
　　李品科：2012年我们对地产股是强烈看多的，2013年的话，我们觉得地产股仍存在一定机会，但这个机会是来自于跌出来的机会。比如部分地产龙头公司这段时间股价跌到2013年PE 6~7倍，虽然行业趋势性反转机会尚未到来，但对于这些过低估值的优质企业来说也是一个较好的价值投资区间。
　　从整个行业来说，政府调控政策的目的也是希望地产行业回复平稳，那么地产股的估值也是围绕着一个平稳的估值震荡，在这种情况下，大家过于悲观的时候其实就是比较好的机会。
　　具体来讲，我们认为如果地产股2013年PE在8倍以下就可以进行战略性建仓，但投资者需要注意的是，由于行业仍处于调控状态，所以估值也很难突破高位上限，比如主流公司2013年平均PE超过12倍并不是很容易。
　　总体来说，地产股今年是一个偏震荡的行情，在市场悲观的时候比如PE到8倍以下可以购入地产股，但如果达到12倍以上就可以考虑卖出获利了结。不过，这个过程中时点的选择也是非常重要，因为政策和基本面的波动震荡的幅度可能会比较大。
　　《财商》：今年要购入地产股的话，你会建议投资者如何选股？
　　李品科：选股方面我觉得仍然应该以龙头企业为主，比如招商地产（000024.SZ）、保利地产（600048.SH）、万科A（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）和荣盛发展（002146.SZ）这样的龙头企业。
　　因为未来由于房地产调控政策的影响，整个地产行业的估值是有上限的，所以如果想获得超额收益，需要依靠公司的自身成长。这些龙头公司每年的增速都保持在20%~35%左右，这样投资就可以赚到企业增长这部分。
　　“国五条”短期将抑制需求
　　《财商》：你怎么看较近出台的“国五条”调控政策？
　　李品科：市场对“国五条”的关注焦点在二手房转让要征收20%的个人所得税，但其实“国五条”的内容是多方面的。一方面对于投资投机性需求进一步抑制，但同时对于基本的刚性需求是鼓励并予以保证的。另外一方面，“国五条”还有很多措施是明确支持增加供给的，比如增加普通商品住房和用地供应以及加快保障性住房建设等。
　　所以全方面来看的话，“国五条”的目的也是为了让房地产市场趋于稳定，供应、价格等都相对保持稳定，不是暴涨暴跌，逐渐让房地产市场和经济一样处于平稳状况，并不是单纯要打压房地产市场。
　　《财商》：“国五条”的出台对房地产行业的影响有多大？
　　李品科：“国五条”对于房地产市场的影响要分短期和中期来看。从短期来看，“国五条”中抑制需求的政策对市场的影响比较大。比如二手房转让征收20%个人所得税，不过从国外的经验来看，这个政策还是会对刚性需求进行一定程度豁免，比如对满5年的个人先进住宅免征，或者根据持有房产时间长短不同进行区别对待，又或者个人持有房产面积比较小有一定的酌情考虑。因为从国外来看也都是这样，保护刚性需求，抑制投资投机需求。
　　此外，限购限贷政策也会影响市场需求。比如以前有不少城市只是在内城区限购，外城区并 ，又或者针对某一类型住宅进行限购，“国五条”出台之后未来会变成全城市所有类型住宅的限购，对于之前一些城市 的区域和住宅都会有比较大的影响。
　　这些抑制需求的措施在短期内会对房地产销量造成较大冲击，在政策真正落实执行之前，销量会非常好，但政策落实之后，短期内对销量会有明显抑制作用，但这个销量并不会一直很差，低迷一段时间之后，刚性需求还是会支撑销量的恢复。
　　如果从中期来看，“国五条”中一些增加供给的措施执行到位后，对于某些地区过热或者供求不平衡的情况会有一定缓解，会让市场逐渐趋于平稳。
　　所以总体来看，“国五条”的出台是希望房地产市场回归理性和平稳状态，并且不要对经济有太大的影响。
　　楼市未来区域分化明显
　　《财商》：在这一系列调控政策出台之后，你觉得房地产行业的发展会经历怎样的转变？
　　李品科：过去整个房地产行业是“高成长、高杠杆和高盈利”的模式，未来这“三高”都很难再出现了。
　　头先，国内房地产行业发展到目前的体量，继续维持每年30%左右增长的可能性已经很小了。而且目前一些三四线城市的供应量并不比需求小，甚至远远大于需求，未来区域分化会非常明显，整个行业的高增长无疑很难再现了。
　　其次，目前整个房地产行业是处于被调控的状态，为了安全起见，开发商肯定都是逐渐降低杠杆，如果继续维持高杠杆的话风险也会比较大。
　　第三，开发商的高盈利目前肯定非常难做到，现在一些三四线城市房价没怎么涨，甚至是在下跌，在去年较困难的时候不少开发商都是不赚钱的。另一方面，目前一二线城市住宅土地供应也比较紧缺，地价上升还是比较快的，所以对于房地产开发商而言盈利空间并不大，肯定是在走下坡路，回归到正常平稳的盈利状况。
　　《财商》：那么房地产行业未来的增速可能会回落到什么水平？
　　李品科：虽然未来房地产行业整体总增量并不多，但是行业集中度还是非常低。比如目前房地产企业全国市场占有率也仅2%~3%左右，所以未来龙头公司还会加大扩张步伐，龙头公司的成长性比较明确，部分公司增速也会比较高。
　　《财商》：你所提到的未来房地产行业“区域分化”具体会是什么情况？
　　李品科：区域产生分化的原因主要是供需。目前部分三四线城市供应远大于需求，但一线城市需求远远大于供应，目前的调控政策正是暂时压制需求，使其处于平稳。但未来供需的不同状况决定了区域的分化，供应小于需求的区域，房价依然会有上涨压力。
　　《财商》：新型城镇化政策对地产行业的影响主要会在哪些方面？
　　李品科：目前我国的城市化率在50%左右。从美国的经验来看，美国城市化率在50%的时候是在1920年左右，当时美国的情况和中国非常相似，东西部差异非常大，之后的发展过程是东西部区域差异逐渐缩小的过程。
　　不过城镇化的核心是依靠产业带动，区域有新的产业或者产业转移过来，那么就会吸引人流，然后带动城镇化。所以说产业是基础，人口流入是产业发展之后的自然结果。
　　对于房地产市场来说，核心就是人口流入，这样需求自然就增加了，所以说新型城镇化政策促进地产行业需求的增加，肯定是利好，但具体影响还需要看新型城镇化的规划把产业和发展放在哪个区域。

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