广东房协日前发布了2012年度广东房地产市场分析报告，报告显示，2012年广东房地产开发投资增速高位回落，其中住宅全年投资增速明显低于非住宅用途投资增速，房地产开发业态将呈现多元化发展。去年的土地购置情况呈量降价升态势。与此同时，土地储备格局发生了较大变化，广州、深圳两个城市的土地储备量以及占全省储备总量比重均快速下降。商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增速均有所回落，但基于此前两年大幅增长的新开工面积，2013年可供预售的商品房仍超1亿平方米。商品房销售率同比下降而待售面积持续上升，供求关系较为宽松。全年销售市场先抑后扬，下半年明显复苏，呈现量升价稳的态势。

　　广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处组成的市场分析课题组在报告中指出，2012年广东商品房销售市场逐步回暖，但库存量的持续增加也是不争的事实，尤其是大户型、别墅和高端公寓等住宅产品更是供过于求，总体较为宽松的供求关系仍将在新的一年持续，房价保持平稳的概率较大。加上2013年将是商品房的供应高峰期，新增可预售面积预计将超过1亿平方米，且待售面积处于历年较高，可能进一步加剧供过于求的局面。为此，建议开发企业继续采取积极的营销策略，尽量减少库存，加快销售回笼资金。另一方面，当前企业资金压力已明显减缓，开发企业可考虑适度追加投资，但鉴于土地资源有限，土地购置成本增加，且国家对住宅市场的调控政策没有放松，必须在发展策略上注重转型升级，即注重产品结构多元化和经营模式转变。

　　开发方向更多元化

　　报告显示，受房地产调控政策持续影响，2012年上半年房地产开发投资同比增速快速回落，1-7月跌至全年较低点8.7%；之后，在宏观经济逐步探底反弹和商品房销售市场回暖的带动下，投资增速企稳小幅回升。全年广东房地产开发企业共完成开发投资5352.79亿元，同比增长11.3%，比上半年略微提高1.3个百分点。

　　纵观2012年广东房地产开发投资走势，住宅投资增速于年初高位回落，季度后趋于平稳，全年完成投资3704.98亿元，增长7.3%；占总投资的69.2%，同比下降2.6个百分点。办公楼投资增速基本处于下降状态，至年终反弹，全年完成投资234.83亿元，增长12.6%；商业营业用房投资增速呈现震荡小幅下行，全年增长22.3%。办公楼和商业营业用房合计完成投资782.29亿元，同比增长19.2%，增幅比住宅投资高11.9个百分点；占总投资比重14.6%，同比提高1个百分点。数据反映，2012年广东非住宅用途的房地产投资增速明显高于住宅投资。根据当前政策环境及行业发展趋势，今后房地产多元化开发将是行业转型升级的方向之一，除了商业地产，养老、文化、教育、园区等主题地产也值得关注。

　　土地市场冷热不均

　　2012年，房地产企业的开发投资意愿相对较弱，土地购置面积大幅下降。截至2012年期末，全省房地产待开发土地面积4122.82万平方米，同比略降0.3%。其中，2012年购置土地面积1805.44万平方米，同比下降25.9%；土地成交价款591.85亿元，增长13.7%。从全年走势看，土地购置面积和土地成交价款同比增速均呈震荡下滑趋势。尽管下半年多数企业对竞拍土地的热情较高，但从全年各月数据看，大半数月份的土地购置面积均少于上年同期，且各月数据波动幅度较大，说明土地市场冷热不均。

　　从2009年以来广东房地产企业购置土地情况看，平均每年购置面积2064万平方米，而2004-2008年平均每年购置面积为2787万平方米，反映出近年土地购置面积呈缩量走势。与此同时，土地购置均价则有明显上升，尤其是2012年，同比涨幅超过50%，说明房地产企业获取土地的成本大幅上升。

　　从土地储备情况看，2010年期末的待开发土地面积约为4000万平方米，比2009年期末减少508万平方米，降幅为11.2%；之后基本保持平稳，但地域布局有较大变化。2009年期末，广州、深圳二市待开发土地面积占全省总量的28.2%；除广州、深圳以外的珠三角七市占58.5%；珠三角九市合计占全省待开发土地面积86.7%的份额。之后三年，广深二市待开发面积持续下降，所占份额也急速降至2012年期末的12%。土地储备情况的变化，反映出广深两个城市受土地资源限制，其开发量将逐渐萎缩；珠三角其他城市群和粤北山区今后的开发量将在新型城镇化、城际轨道网络建设和产业、劳动力双转移等因素的共同推动下，进一步提高所占份额。

　　供应高峰 去库存压力未减

　　2012年广东商品房销售市场呈先抑后扬走势。在政策环境较为严厉的年初，开发企业普遍采取积极的降价促销策略，逐渐打破僵局；之后，在央行降息、地方政策微调、市场预期转变等多重因素的共同作用下，以头次置业为主的刚性需求不断出手入市，销售市场逐步回暖，销售面积降幅持续收窄，1-10月再次转正后连续三月维持正增长。全年全省商品房销售面积7898.99万平方米，同比增长6.3%，增幅分别比上半年和三季度提高17.1个和7.7个百分点；商品房销售额6407.81亿元同比增长9.5%，增幅分别比上半年和三季度提高16.8和8.9个百分点。销售均价方面，季度同比出现下降，之后重新上涨，但涨幅较小且稳中趋降，全年商品房销售均价8112元/平方米，同比上涨3.0%；商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。

　　从住宅各户型的供求情况看，剔除别墅和高端公寓，2012年新增供应主要是中小户型，其中90平方米以下住宅批准预售面积1938.21万平方米，同比增长9.9%；90-140平方米住宅3692.46万平方米，大幅增长31.6%；140平方米以上住宅2223.97万平方米，仅小幅增长2.7%。从市场接受程度看，90平方米以下的小户型极为畅销，2011、2012年销售率分别达到98.9%和95.6%；90-140平方米的中等户型住宅供求两旺，批准预售和实际销售分别大幅增长31.6%和32.2%；140平方米以上的大户型住宅销售不畅，销售面积同比下降11.0%，销售率同比回落13.4个百分点。别墅和高端公寓的销售情况与大户型住宅相似，批准预售面积小幅增长7.4%，实际销售面积下降16.5%，销售率74.1%，同比回落21.2个百分点。

　　从商品房待售面积看，截至12月期末，全省待售面积为3452.87万平方米，同比增长21.8%。从全年待售面积的变动情况看，虽然8月之后同比增速有所回落，但完全量仍略有增长，说明去库存压力未减。其中，2012年期末的住宅待售面积同比增加385.47万平方米，而2011年期末又比2010年期末净增622.38万平方米，两年合计增加超过1000万平方米，可见2011年开始实施的限购、限贷等调控政策对商品住宅市场的抑制作用之大。而据报告的预测，2013年将是商品房的供应高峰期，可预售的供应量预计超过1亿平方米。可以说，今年房企销售消化存货的压力仍大。

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