29日，省房协发布2012年度广东房地产市场分析报告。报告显示，2012年广东商品房销售市场呈先抑后扬走势，特别是下半年在央行降息、地方政策微调、市场预期转变等多重因素的共同作用下，以头次置业为主的刚性需求不断入市，销售市场逐步回暖。全年商品房销售均价8112元/平方米，同比上涨3%；商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。

　　房企资金压力逐步缓解

　　受房地产调控政策持续影响，2012年上半年房地产开发投资同比增速快速回落，1-7月跌至全年较低点8.7%；之后在宏观经济逐步探底反弹和商品房销售市场回暖的带动下，企稳小幅回升。全年广东房地产开发企业共完成开发投资5352.79亿元，同比增长11.3%，比上半年略微提高1.3个百分点。其中，住宅投资全年完成3704.98亿元，增长7.3%；占总投资的69.2%，同比下降2.6个百分点。

　　开发资金来源方面，2012年，全省房地产开发企业本年资金来源小计7918.27亿元，同比增长15.1%，比上年度低4.8个百分点。其中，全年国内贷款1507.53亿元，增长23.1%，增速呈平稳略降趋势，说明央行稳健的货币政策对房地产领域的放贷审批仍较严格；利用外资29.06亿元，下降60.4%；自筹资金2414.64亿元，增长12.1%，回落幅度较国内贷款更为明显，反映出企业的资金压力逐步缓解；其他资金（销售回笼资金）3967.04亿元，增长15.8%，所占比重大幅上升，并带动到位资金总体增速稳步提升。特别是得益于销售回笼资金多达543.66亿元的佳绩，12月到位资金944.92亿元，环比增长3.5%，再创当年单月新高。

　　去年土地购置面积大降

　　2012年广东房地产市场的一个突出特点是，房地产企业的开发投资意愿相对较弱，土地购置面积大幅下降。截至2012年期末，全省购置土地面积1805.44万平方米，同比下降25.9%；土地成交价款591.85亿元，增长13.7%。对比往年数据来看，2004-2008年平均每年购置面积为2787万平方米，2009年以来平均每年购置面积2064万平方米，也就是说2012年土地购置面积呈现大幅缩量。与此同时，土地购置均价则有明显上升，尤其是2012年，同比涨幅超过50%，说明房地产企业获取土地的成本大幅上升。

　　从施工建设情况看，2012年全省商品房施工面积3.93亿平方米，同比增长8.7%，增速处于近十年的低位。其中，本年新开工面积1.06亿平方米，同比下降11.6%，比上年度大幅回落32.6个百分点；本年竣工面积6356.12万平方米，同比增长3.5%。与前两年相比，2012年商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增速均有明显下降。

　　值得注意的是，假设商品房项目的建设周期为两年，则2012年的竣工率（当年竣工面积与两年前的新开工面积之比）仅为64.2%，说明2011、2012年的施工进度不甚畅顺。由此推断，2010年以来增加的新开工面积仍有超过三成未竣工，预计相当一部分将成为2013年的潜在供应。加上2011、2012年总计超过2.26亿平方米的新开工面积陆续达到预售条件，2013年将是商品房的供应高峰期，可预售的供应量预计超过1亿平方米。

　　调控作用大待售面积增

　　很多读者较关心的房价问题，从报告可以看到，2012年广东商品房销售市场呈先抑后扬走势。全年全省商品房销售面积7898.99万平方米，同比增长6.3%，增幅分别比上半年和三季度提高17.1个和7.7个百分点；商品房销售额6407.81亿元同比增长9.5%，增幅分别比上半年和三季度提高16.8和8.9个百分点。销售均价方面，季度同比出现下降，之后重新上涨，但涨幅较小且稳中趋降，全年商品房销售均价8112元/平方米，同比上涨3%；商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。

　　而从住宅户型来看，中小户型颇受欢迎，但140平方米以上的大户型住宅销售不畅，销售面积同比下降11%，销售率同比回落13.4个百分点。别墅和高端公寓的销售情况也大致相似，批准预售面积小幅增长7.4%，实际销售面积下降16.5%，销售率74.1%，同比回落21.2个百分点。

　　从全年待售面积的变动情况看，虽然8月之后同比增速有所回落，但完全量仍略有增长，截至12月期末，全省待售面积为3452.87万平方米，同比增长21.8%，说明去库存压力未减。其中，2012年期末的住宅待售面积同比增加385.47万平方米，而2011年期末又比2010年期末净增622.38万平方米，两年合计增加超过1000万平方米，可见2011年开始实施的限购、限贷等调控政策对商品住宅市场的抑制作用之大。

　　省房协专家表示，2013年将是商品房的供应高峰期，新增可预售面积预计将超过1亿平方米，且待售面积处于历年较高，可能进一步加剧供过于求的局面。建议开发企业继续采取积极的营销策略，尽量减少库存，加快销售回笼资金。

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