作为一家新加坡的上市投资机构，鹏瑞利中国零售信托基金显然对于中国零售地产市场充满兴趣。近日，这家境外投资者再度于北京谋求扩张。

　　9月24日，北京市土地整理储备公布北京通州区的运河核心区-14-2地块F3其它类多功能用地的招标结果，鹏瑞利通州开发有限公司、北京美融加投资有限公司联合体以8.21亿的价格成功中标。

　　资料显示，此次成功出让的-14-2地块位于通州区运河西岸，东北至北运河西滨河路、西南至东关大道、西北至运河核心区-14-1地块、东南至新华大街，土地面积2.6万平方米，其中建设用地1.13万平方米，建筑控制规模9.04万平方米，招标的投标保证金为人民币1.7亿元。

　　然而，值得关注的是，与同样来自新加坡的企业凯德商用类似，鹏瑞利过往在华扩张主要通过收购项目股权的形式。

　　据仲量联行的统计数据显示，仅去年，鹏瑞利在中国就分别以22.8亿元收购成都龙之梦购物50%股权，及以28.1亿元收购沈阳龙之梦购物和沈阳红星美凯龙家具城。

　　此外，鹏瑞利亦于去年在南海区斥资5亿8650万人民币发展“佛山怡翠世嘉商场”。截止目前，该基金在沈阳、成都和佛山等地共收购了五个项目，交易总额超过了60亿元。

　　不过，此次进入通州，鹏瑞利则选择与企业合作，直接参与到拿地、开发环节。研究人士表示，由于目前国内可供收购的成熟物业卖方要价普遍偏高，故外资更多转入拿地以及开发环节，这样也可以获得更高的潜在收益，但同时也意味着风险加大。

　　尽管在业界看来，这家号称“新加坡头个专营中国商用地产开发信托”的境外投资机构与凯德商用有着众多相似之处，但鹏瑞利在中国的知名度远不及后者。

　　事实上，鹏瑞利的创始人潘锡源正是当年凯德商用的掌舵人，“私募资金+REITs”的运作模式就是出自其手。

　　鹏瑞利于去年6月实现新加坡交易所主板上市，其初始资产包中包括位于沈阳的龙之梦购物、红星美凯龙龙之梦店及龙之梦写字楼，成都青羊光华商场以及佛山怡翠世嘉商场。前两个项目已经营业，其他项目尚处于在建或规划中。

　　除了上述项目外，鹏瑞利还与龙之梦的开发商上海长峰集团签订合作协议，拥有西安、成都、长沙三地龙之梦商业项目权益的购购选择权。

　　去年11月，鹏瑞利行使上述购购选择权，以22.8亿元的价格收购成都龙之梦50%股权。

　　今年7月，该公司又宣布将增持收购成都龙之梦购物至80%股权，由于新的收购方案仍按建筑面积1万元/平方米的定价，故80%的项目股权作家折合22.4亿元。

　　事实上，尽管鹏瑞利收购了若干地区的龙之梦购物，但目前仅有沈阳龙之梦已经开业经营，其实际表现不如预期。

　　根据鹏瑞利年报数据，沈阳龙之梦购物在去年10月正式营业，而截至去年年底，该购物入驻率仅为67.1%，预计在今年年底实现78%的入驻率。

　　租金方面，截至去年年底，沈阳龙之梦每平方米每天的租金为3.82元，低于此前预期的每平方米每天4.28元。

　　据悉，由于已运营项目的租金收入低于预期，新收购的成都龙之梦预计将在2014年第三季度开业。

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