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房产术语之“捂盘惜售”篇
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 459 次
简介
2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一
捂盘惜售,从字面意思理解是“捂住楼盘,舍不得把房子拿出来销售”,其目的和“囤房捂盘”一样,都是为了哄抬房产价格。
近些年来,“捂盘惜售”字眼在媒体对房地产开发商的报道中一直盛行不衰。随着2007年房价上涨,各大媒体再度屡屡提及,将之归为房价上涨的主要原因之一。“捂盘惜售”影响之大,以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列,并表示“要加大整治查处力度,情节恶劣、性质严重的,依法依规给予经济处罚”。
捂盘惜售的实质
“捂盘惜售”提法的起源已经无从考究,从字面意思理解,应该是“捂住楼盘,舍不得把房子拿出来销售”。从房地产销售来看,这种提法有点滑稽,还没有哪个发展商会“舍不得”把房子拿出来卖。可以说,实现销售是开发商的较终目的,所谓“落袋为安”,但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此,捂盘惜售所反映的只是一个表面现象,其本质是开发商采取的一种销售策略,涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。开发商是理性的经济人,存在着利润化的追求,但是,开发商将为其在追求利润化的过程中所选择的行为承担风险。
比如,在一个不断下跌的房地产市场中,开发商可以选择卖或者不卖,选择先卖某部分单位而不卖其他单位的,这都是基于其对大市发展的理性或者非理性判断,但一旦选择后由此产生的风险,开发商将独立承担。同样,在一个上涨的市场亦如此。我们不要只看到开发商风光的一面,殊不知很多开发商因为误判大势,损失惨重。又比如,同样是一个楼盘,为什么开发商会先推售某些单位,后推售其他单位呢?除了工程方面的原因外,主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”的考虑,在投资时候需要这种考虑,在出售的时候同样需要这种考虑,即不能将所有货物一下子全部推出市场,而应该分时机、有节奏地推出。
捂盘惜售的市场风险
捂盘要承担法律风险,惜售要赌市场风险,理智的做法是“赶紧出货、落袋为安”。
△“捂盘惜售”误导市场
深圳市社会科学院城市运营主任高海燕认为,从市场看,惜售论开始出现的背景有两个:一是年后市场供应确实比较少,二是年后二手房市场明显出现了一拨涨价的势头。“于是,市场开始担忧,这是人之常情,”高海燕说,“关键是所有人都应该明白,政府必然要调控。‘专业很生气、房地产很危险’,这是现在的大框架,因此理性的开发商应该不至于如此。”
另外,深圳已经公布,未来五年内将建政策保障住房14万套,其中经济适用房2.6万套,公共租赁住房(含廉租房)11.4万套。“以往房价高是因为供应太少,这样,如果有开发商刻意‘捂盘惜售’,那是他对后市太乐观,风险很大。”吴固林说。
吴固林认为,尤其应该注意的是,在如今房地产市场如箭在弦、一触即发的微妙时刻,妄谈“捂盘惜售”,不仅仅是损害开发商形象,激化矛盾,更可能影响置业者的消费心态,造成市场不必要的恐慌。
△延期销售多受调控影响
至于年后市场供应减少,新盘比往年延后推出的原因,吴固林认为,一言以蔽之,是因为宏观调控的影响,具体来说大致有三点:
一是受“90/70”结构调整的影响。吴固林说:“像我们的创富时代·俊景园,没有进行大的结构调整,但施工建筑依然被延期了两个多月,其它要整体推倒重来的项目自然要到今年下半年才可能上市了。”二是受银行信贷紧缩的影响。较近又加息,融资更困难,建筑工期也受影响。三是年后施工单位人手紧缺,施工速度大打折扣。“现在民工短缺的情况在各大楼盘施工点普遍存在,没人做事,民工都往北方去了。”吴固林说。
“以往开发商对建筑商,是拖欠工程款,而我们是预付工程款,拼命赶货。”吴固林说,“但样板房、售楼处依然是不够人手来施工,这可能是很多开发商的苦恼。”
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