购购已抵押期房存在风险 预售资金监管为购房人吃下定心丸———

据相关媒体报道，唐女士在去年下半年购购了湖南长沙麓山里佳园小区2单元一套房，在付清头付款和相关税费后，交房日等到的却是开发商“跑路”的晴天霹雳。而据了解，较近一年多来，长沙先后已有数十家中小地产开发商因资金紧缺而跑路。实际上，这只是房地产大市场中的一个缩影，随着房屋成交量的持续下滑以及融资渠道的处处收紧，不少开发商都面临资金短缺这一难题，当降价促销、以价换量没有起到预想的作用时，开发商自卖身家以自救也相继出现。然而，对于购房人来说，或许开发商的“钱紧”并不完全是件好事，尤其对那些已经购购了期房的准业主来说，房子能否按期交房？会不会面临烂尾？将是纠结在他们心里中的一个顽疾。而北京的情况又是怎样的呢？

严格的预售资金监管制度 可有效避免北京在售项目烂尾

春节刚过，湖南长沙麓山里佳园开发商“跑路”的消息就不胫而走，实际上从去年开始，安徽、山东、河南等地就接二连三地爆出开发商跑路的消息，经济实力和开发经验不足的中小型开发商在严峻的市场态势下败下阵来，然而，在他们纷纷丢盔弃甲的背后却是购房人的辛酸泪，这也让更多的购房人开始担心，自己的房子会不会哪天也烂尾了？

对此，北京鸿润成业房地产开发有限责任公司副总经理卜子牛表示，2010年4月20日，住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。此外，未取得预售许可项目，开发商不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式先收取或变相收取订金、预售款等性质的费用。同年 10月25日，北京市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，规定从2010年12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁开发商直接收存商品房预售资金。

也就是说，受制于严格的预售资金监管制度，北京的在售项目有1/3的销售资金被监管“冻结”， 开发商只能在每一个工程建设的节点申请资金，再由银行直接把钱划给相应单位，这样做程度保证了在建项目的工程进度，避免了开发商因赖账行为导致的项目烂尾。卜子牛说，在北京，即便出现中小开发商资金链断裂，资不抵债跑路的情况，其项目被监管的资金也能保证工期顺利完成，一般不会出现烂尾楼。

开发商其他债权人或将直接划走监管资金 购房人应尽早诉讼维护权益

不过，北京市京华律师事务所律师徐斌在接受采访时表示，预售监管也不能完全解决烂尾楼的问题，开发商的其他债权人，施工方或者银行都可能在开发商破产之前通过诉讼直接划走被监管的资金，这也可能导致烂尾楼的产生。

对此，徐斌提醒道，业主能做的，是避免购可能烂尾的房子，是预见到房子即将烂尾之前比银行和施工方先进行诉讼，第三是在银行施工方已经诉讼之后尽快补救。对于补救，想要房子的业主要通过诉讼要求开发商履约，然后通过强制执行来办里产权证等，当然，房产证不一定能够简单地通过履约诉讼就拿到，除了执行的问题以外，可能还需要一些行政诉讼配合。另外，想要退房拿回房款的业主，则需要通过诉讼尽可能多地要求退款和赔偿，并且通过执行来拿到货币。

抵押期房融资成行规 楼市惯例暗藏风险

然而，更为复杂的情况是，据了解，开发商融资的途径之一就是将预售的商品房抵押给银行，申请抵押贷款，借此继续滚动资金，开发项目后期甚至是新的项目。业内人士指出，将预售项目抵押给银行以获取周转资金已经成了“行规”。根据规定，开发商如果将预售房抵押给银行，必须将房屋抵押情况在北京市房地产交易管理网上进行公示，已抵押的商品房在抵押权人即银行许可下可以预售，房屋抵押情况应告知购房人。

而根据北京市房地产交易管理网的数据显示，目前北京半数以上的预售项目都已先期抵押给了银行，例如通州区目前在售的某项目，其住宅类产品和商业类产品就已全部抵押给银行，可见，抵押房成为一些开发商的重要资金来源。

对此，徐斌表示，目前市面上大部分期房都是有抵押的，抵押包括土地和在建工程，购房人在购房时可以翻看一下购房合同，通常合同书里会明确告知购房人房屋的抵押情况，除此之外，合同附件里通常会有一份银行同意开发商出售被抵押不动产的声明。徐斌说，购房人购已经抵押的不动产存在一定风险，如影响房产证的办理等，但是由于过去是卖方市场，再加上抵押贷款用来盖房是非常普遍的情况，购房人没有什么选择，只能承担风险。

但在目前市场环境中，有可能会出现开发商将预售房抵押给银行后跑路的情况，那么，银行和购房人的利益又将如何保障？谁将享受优先受偿权？

徐斌表示，根据2002年6月20日《较高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》百八十六条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权。”《中华人民共和国合同法》百八十六条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《较高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》款规定：“消费者交付购购商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗购受人。”

不过，徐斌说，即便如此，法律并没有明确银行和购房人到底谁比谁优先受偿的问题，所以在实践中会见到不同的司法判决。所有的购房人都可能面对房本没下来，银行已经把官司打了，而购房人完全不知情，直到法院在楼下贴了查封的通知才知道楼盘的状态。如果这种情况发生，业主一方面要尽早诉讼，拿到产权或者债权的生效判决，另一方面也要尽可能地防止开发商的资产流失，调查、查封财产，提出执行异议避免自己的商品房被拍卖。

另外，有业内人士透露，虽然这种情况目前在北京还没有出现，但一旦发生，为避免更大的社会问题，预计处理的方法应该是在防止房屋烂尾的前提下将监管资金应用于余下的工程建设中，待项目完工后，购房人将获得自己已购房屋，而余下其他房产将交由银行拍卖以冲抵抵押款。

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