随着一年多的房地产调控，全国楼市成交量持续低迷，房价下降的效果也已经逐渐显现。龙年春节，各地楼市成交纷纷出现量价同比下降的景象。而随着楼市的惨淡开局，购房者也开始思考这样一个问题：现在是否可以出手购房了？2012年，何时才是较合适“抄底”的购房时机？

　　二手房业主让价幅度超一成

　　【案例】

　　小刘是广州某事业单位的员工，一直梦想能在广州购一套属于自己的房子。从去年底开始，小刘开始联系中介看房。三个月左右的看房历程，恰好赶上了此轮楼市走低的大潮。小刘明显感觉到楼市开始进入“购方市场”。

　　二手楼市开始进入购方市场

　　龙年春节过后，小刘迅速在海珠区中山大学附近拿下了一套建筑面积为36平方米的高层南向小户型，总价66.2万元，单价1.84万元/平方米左右。小刘说，这个价格在老城区比较合适，业主让价也超过了10%，自己挺高兴的，“算是抄了一个小底”。

　　2008年大学毕业的时候，小刘正赶上了上轮楼市的低潮。从2007年暴热到2008年的速冻，当时的楼市一片哀鸿遍野。2008年底，在银行工作的同学建议小刘在珠江新城购一套小户型，说是能帮他将贷款做到“零头付”。

　　“太可惜了，当时收入不高，没敢购。”小刘遗憾地说，虽然如今单价动辄3万元/平方米的珠江新城房价彼时仅要1万多元，但由于刚毕业不久，按照做高评估价来贷款购房的月供额和他月收入差不多，较终还是没敢下手。

　　小刘没想到的是，2008年的房价下跌仅仅是昙花一现。之后广州楼市和国内大部分城市一样，坐上了年年蹿升的“火箭”，直到2011年下半年才终于开始逐渐停涨，并调头进入下降通道。

　　去年10月份，小刘陪着一位同届毕业的同事一起看了几套房子，发现受到限购等调控政策影响，当时全国各地的楼市都已经普遍出现停涨，关于各种楼市下行的报道也开始纷纷出现。

　　这时，一直没购房的小刘才发现身边不少年轻同事都陆续购了房子。想起当初错过的“零头付”和此后两三年内房价翻番的资产增值机会，小刘开始有些焦虑。因为房租上涨和工作变动等原因，小刘工作三年多搬了三次家，每月房租支出也涨到了2000元左右。

　　算下来，小刘每月房租跟购一套小户型的月供相差已经不大。而随着工作年限的增加，他的月收入也从每月五六千元涨到一万多元，银行户头上的存款近20万元。研究政策走势后，小刘给自己暗暗制定了一个购房的时间表：年底开始看房，2012年一到二季度入手购房。

　　区成头次置业头选

　　从去年11月开始，小刘和几个差不多年纪的同事经常在周末相约看房。较开始，他和同事都更多地把目光聚焦在新楼盘身上。当时恰逢不少新盘出现“大降价”的行情，例如海珠区赤岗板块的纵横国际公寓，就曾传出“一夜单价骤降1万元/平方米”，吸引了小刘和同事兴冲冲跑去看房。

　　看新盘的结果多少有些令人失望。降价的楼盘大多原本价格都偏高，或者存在产权年限缩水、户型结构不好、位置较为偏远等问题。小刘的头付预算在20多万元，按三成头付计算，总价只能在60万-80多万元之间。扫了一圈新盘后，小刘发现，就这样的预算在市区基本很难购到新房。

　　“我还是想购在市区。”小刘认为，对他这样处于事业上升期，又喜欢热闹的年轻人而言，郊区盘在交通、商业配套上都难以满足需求。市区楼盘不管是现在自住的便利性，还是三五年之后换房的保值、租金上涨幅度都会更高一些。在纠结了一阵之后，小刘还是把目光转移到了市区二手房上。

　　为了找房更有条理性，小刘又做了一个Excle表格，把在网上“海选”找到的房子进行归类整理，然后联系中介实地看房，根据现场观察的情况来对这些候选房进行排序。经过一段时间的梳理，大致列出了一些关注的板块和楼盘。

　　因为工作单位在珠江新城附近，小刘一直都和同事在附近租房住，珠江新城、五羊新城板块的交通、生活便利条件和年年上涨的房租都给小刘以深刻的印象。他决定以单位为圆心，在地图上画大致一条半径10公里的圈，找圈内质素较高的二手房。这个范围东到东圃、车陂，北到白云山附近的同和，西到大坦沙，南到海珠区南岸。

　　二手楼价格松动

　　在小刘几乎涵盖整个广州城区的选房单上，天河区的天河公园板块、车陂板块，海珠区的滨江东板块、广州大道南板块、赤岗板块、中大板块成为关注的对象。而像越秀、荔湾等核心老城区，以及白云区的广州大道北一带，或因为楼龄过于老旧，价格又比较高，或是相关环境配套都不太好而成为次优选项。

　　经过一轮密集的看房，小刘看中了分别位于天河公园、广州大道南和中大板块的三个小复式。虽然从单价上看小复式要比同地段的二手房价格略高，但是考虑层高比较高，能隔成两层，使用面积普遍能达到150%左右，非常受年轻人的欢迎，租价也比平层住宅高了不少。

　　“过年前后业主心态明显软化了。”小刘说。到春节前的1月份，小刘差不多把几个关注板块在售的二手小户型都扫了一遍。也就在这个时候，此前一直相比新盘坚挺的二手房市场也出现了松动。1月初，有中介给小刘打电话说，有一套滨江东的豪宅盘业主甩卖，单价降到1.5万元/平方米。

　　虽然这套物业较终因为总价过高，较后并未成交，但小刘还是嗅到了一丝二手房市场即将发生变化的气息。春节假期过后，小刘从老家回到广州。刚回两天，就有几个中介打电话催促小刘和业主见面谈价，并称业主愿意降价或者承担部分税费。

　　相比之下，海珠区的二手盘受新盘连续降价开盘影响，价格松动明显。考虑到看中的几套小复式都不过五年，尽管总价不高，加上营业税的头付却接近预算的上限。小刘较终还是选择了中大附近一套正南向的一房一厅高层小户型。因为市场上价格合适的南向小户型放盘不多，较为抢手，小刘很快就和业主见了面。

　　让小刘意外的是，年前开价75万元的业主心态明显发生了变化。小刘见面后还价65万元，业主简单谈判后66.2万元成交，还答应附全屋家坐拥电。算下来，业主让价幅度达到了近12%，这让小刘改变了计划，迅速签约。

　　今年上半年楼市仍将调整

　　【市场】

　　对于短期房价走势，除了政策和房企及业主的资金状况外，市场供求状况也是重要的因素。近期某大型地产研究机构的《10大典型城市住宅存销比报告》，对此进行了深入的分析和研究。结果发现，当前一二线城市的房地产市场：形势是严峻的，道路是曲折的，降价是必然的。

　　《报告》显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与去年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。

　　其中，一线城市中广州、上海、北京增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92.5%，居典型东部二线城市增幅之头。库存量的继续增长，反映出年底楼市依旧低迷，虽然多数城市房价有所松动，部分开发商也开始打折促销，但是仍难以带动楼市的整体回暖。

　　截至2011年12月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为14.4，再度创下近两年来的新高，典型城市新建商品住宅存销比已经连续2个月处于过大区间。去年年末，尽管房价环比涨幅开始下降，开发商加速推盘并加大打折促销的力度，但是受“购涨不购跌”心理的驱使，不少购房者开始选择持币观望。

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