判决虽下，但在过户时却遇到了困难。税务局认为两处房产评估价分别为324万元和332万元，应该按照该价格的一半进行申报并缴纳有关的营业税、契税、个人所得税等。按照该价格的一半，参照以前的普通房标准也超过140万元，属于非普通房，当时两套房子购购时价格分别为88万元和84万元，即使满5年也要征收全额5.55%的营业税，两套房子仅营业税就将近18.5万元。营业税应该由卖方支付，李小姐不肯。双方为此争执不下。而且律师认为，房屋评估价格较高，但该两处房地产登记为“共同共有”，而非“按份共有”，更非“转让房产价值一半”。因此是双方转让的是以128万元作价的房屋“共有权”，应该按照 128万元征税。

　　此次普通房标准调整，内外环间普通房标准从140万元调高至200万元/套，这两套房子正好迈进了受惠的门槛。一旦成为普通房，已满5年可以免交营业税，省了一大笔交易费用，促成案子的执行。

　　中远两湾城两房受惠

　　交易成本降低促成交

　　此次普通住房标准调整，中远两湾城的两房成了的受惠对象，一下子进入普通房行列，交易税费大幅降低，极大地拉动了成交。

　　中远两湾城是内环内超级大盘，160多万平方米，1万多套住宅，是普陀区的二手房成交“大户”，不论在楼市淡季还是旺季。尽管中远两湾城内房型众多，但主力房型是90多平方米到120平方米之间的两房。尽管中远两湾城相对周边同类楼盘的二手房价格要低一些，但由于近些年来市场交易价格的整体上涨，其成交价格较高时候单价过了3万元大关，若到交易去评估的话，中远两湾城的单价也在2.5万元/平方米以上。按照现行普通商品房较高245万元/套的标准，中远两湾城的两房基本都属于非普通商品房。而即将于3月实施的新普通商品房标准，内环内的较高限额提高到330万元/套，按照目前中远两湾城的二手房成交价格，基本所有的两房都将回归普通商品房了。

　　陈先生是中远两湾城一期的业主，有一套109平方米的大两房，几年前他又贷款购购了中远两湾城四期沿苏州河的大三房。陈先生一直想卖掉一期的两房，以减少自己高额的还贷压力。当陈先生去交易咨询卖房要缴的税费时他着实吓了一跳：自己10年前购的一期这套房总价近40万元，想卖出的总价为290万元，按照非普通商品房计算，要缴纳的主要税收为差额5.55%的营业税，以及总成交价2%的个调税，税费“毛估估”接近20万元。若将这个巨额税费让购家承担，房屋总价就变成310万元，而且购家要缴的1%中介费加上3%的购房契税，还要超过11万元。购卖双方接近30万元的税费自然也成了陈先生卖房难的挡路石。

　　现在，陈先生看到了希望，新普房标准将于3月实施，陈先生按照新标准算了一下：他卖出满5年非先进一套住房，因为他的两房重新划归普通商品房，所以差额5.55%免征了，而个调税也从原来的2%降为1%。陈先生卖出这套房现在要缴的税大概3万元不到，相比之前的计算要少缴17万元之多。而对于购家来说也节省了，购家的契税也减半收取，只要缴成交总价的1.5%即可。

　　普通房与非普通房税费缴纳知多少

　　普通住房标准放宽了！然而，不少读者来信反映，计算交易成本是件“复杂工程”，满五年和不满五年，先进和不是先进住房，税费标准都不一样，普通人要算清楚，不是件容易的事情。《房地产时报》特地搜集各区目前执行的房产转让税收标准供读者参考。

　　内环内

　　次新房受益远超老工房

　　新普通住房标准公布后，房报记者调查发现，内环内的老工房因挂牌价本就在原标准范围内，所以此次标准调整并没有受惠太多。比如，黄浦内环的西凌家宅，挂牌房源总价集中在70万元－220万元价格段，个别房源挂牌290万元；徐汇内环日晖六村，挂牌房源总价集中在80万元－185万元，只有加层后的三房挂牌270万元；浦东陆家嘴的潍坊五村，挂牌房源总价集中在70万元－140万元价格段。像这些老工房，按照2008年版内环内总价245万元的普通住房标准，本就在范围内。因此，此次调整对大部分内环内老工房而言，意义不大。

　　相反，次新房成了内环内受益的部分。明显的当属中山公园板块的凯欣豪园。 50多平方米的一房，挂牌价集中在230万元－320万元，90多平方米的两房在330万元－270万元之间。如按照原标准，大部分都归为非普通住房，而如今，有些降点价，也能挤入330万元以内的普通住房范围。如此一来，税费减免不少。

　　举例：凯欣豪园，57.82平方米，一室一厅，挂牌价270万元。若业主2010年以200万元购入(无原始发票)，如今获利70万元抛售，缴纳税费如下：

　　按照“2008年版”被归为非普通住宅：

　　1、营业税：270万元×5.65%＝15.12万元；2、个人所得税：270万元×2%＝5.4万元；3、交易手续费：2.5元/平方米×57.82＝144.55元

　　按照“2012年版”被归为普通住宅：

　　1、营业税：270万元×5.65%＝15.12万元；2、个人所得税：270万元×1%＝2.7万元；3、交易手续费：2.5元/平方米×57.82＝144.55元

　　内外环间

　　老工房一下子“解套”了

　　在内外环间，房龄8年以上的房子得益不少。房报记者调查发现，诸如中原板块的市光四村、黄兴公园的浣沙四村、仙霞板块的芙二小区等，都被划入普通住房范围内。而以往超过140万元的房源都要被列为非普通住房，满5年交易和不满5年交易的税费相差很多。彭浦新村附近的中介业务员介绍说，去年第四季度开始，虹口、杨浦、闸北抛出一批老工房，都是共有产权保障房(准经适房)家庭为购房而售房筹钱，一旦非普通住房变为普通住房，对他们而言得益不少，既能加快卖房速度，还能节约成本，多筹钱购共有产权保障房(经适房)。

　　举例：芙二小区，65平方米，三室一厅，挂牌价145万元。若业主当初以80万元购入，满5年后出售，且不是先进住房，不能提供出原始发票，缴纳税费如下：

　　按照“2008年版”被归为非普通住宅：

　　1、营业税：145万元×5.65%＝8.1925万元；2、个人所得税：145万元×2%＝2.9万元；3、交易手续费：2.5元/平方米×65＝162.5元

　　按照“2012年版”被归为普通住宅：

　　1、营业税：免；2、个人所得税：145万元×1%＝1.45万元；3、交易手续费：2.5元/平方米×65＝162.5元

　　外环外

　　购新房皆是普通房

　　按照新版普通商品住房标准，外环以外只要总价低于160万元的，都算普通住房，相比原来的98万元/套提高了62万元/套。细算下来，一手房得益高于二手房，因此购购一手房减免契税显得更容易些。

　　新浪乐居对上海所有在售楼盘统计显示，在本次普通商品房标准调整后，外环外将有超六成项目成为普通房。而中环也有约两成楼盘成为普通房，内环普通房楼盘仍不足5个。 21世纪不动产的一份数据印证了这个观点。 2011年12月，该月成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年普通住宅标准的房源，内环内占比约为21%，内外环之间占比仅为5.4%，外环外则为19.3%。按照新标准统计，则该月内环内占比为29%，内外环之间占比为24%，外环外则为67.9%，其中内外环及外环外两区域占比大幅提升。

　　举例：美兰湖中华园，美兰湖板块，87平方米，在售新盘，1.65万元/平方米，总价优惠5万元，再享贷款购房9.4折，优惠后总价140万元，购房者缴纳税费如下：

　　按照“2008年版”被归为非普通住宅：

　　1、契税：140万元×3%＝4.2万元；2、交易手续费：2.5元/平方米×87平方米＝217.5元；3、登记费：80元/套；4、图纸费：25元/套；5、权证印花税：5元/套

　　按照“2012年版”被归为普通住宅：

　　1、契税：140万元×1.5%＝2.1万元(如果购购的是先进住房则为140万元×1%＝1.4万元)；2、交易手续费：2.5元/平方米×87平方米＝217.5元；3、登记费：80元/套；4、图纸费：25元/套；5、权证印花税：5元/套

　　二手房交易税费表

　　房产税计算方式：成交价×70%×税率

　　单价低于2.6896万元，适用税率0.4%；单价高于2.6896万元，适用税率0.6%

　　政策链接新普通房标准及税费规定

　　一、关于普通住房标准调整可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

　　1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

　　2、单套建筑面积在140平方米以下；

　　3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。上述标准自2012年3月1日起执行。

　　二、关于契税政策

　　(一)对个人购购普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)先进住房的，减半征收契税。对个人购购90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭先进住房的，减按1%税率征收契税。

　　征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

　　(二)个人购购的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

　　三、关于个人所得税政策对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　四、个人住房转让营业税政策个人将购购不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购购超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购购房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购购超过5年(含5年)的普

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