据汉宇地产市场研究部较新数据显示，2月份上海全市各类二手房源成交套数达到10016套，经历了自去年10月以来连续四个月的低迷期终于再度破万，环比1月份暴增5852套、同比去年春节时期的2月份也增加了2070套。2月份二手房的成交均价仍保持着稳中走低的态势，环比微跌2.2%后为14526元/㎡。

　　中低端房源需求率先释放 普通刚需族选择不再等待

　　从2月份二手房各个行政区表现来看，浦东新区以巨大优势成为全市成交较多的区域，共成交2210套各类二手房源，占全市总量比重超过20%；闵行区是另一个成交套数过千的区域，总量达到1212套；紧随其后的是宝山区，共计成交938套。从成交产品总价段方面看，总价60万元/套以下以及60-90万元/套的住宅产品比重均高达近25%，即2月份总价在90万元/套及以下的二手住宅占全市各类二手房的总量将近五成，90-150万元/套的住宅成交比重也达到近30%。

　　可见，本月二手房成交量的回升很大程度上是由低总价住宅的需求释放所致。从全市范围来看，2月成交靠前的楼盘基本都是老公房小区或动迁房，如闵行的浦江世博家园、宝山共康的呼玛新村、杨浦中原的市光新村、闵行颛桥的银都新村和青浦新城的城东新村等等，成交套数均要将近40套，并且这些小区的成交均价普遍在1.5万元/㎡左右甚至更低的低位。而这也与汉宇地产此前对旗下分行的抽样调查结果不尽相同，从浦东、闵行和宝山几个热门板块的多家分行处了解到，自2月份中下旬起外围地区的门店周带看量平均可达到将近40组甚至以上，相比前期成倍增加，而其中也以中低端房源问询量居多，因此成交抬头的迹象十分明显。中低端房源成交比重不减，这也是造成全市二手房成交均价在低位徘徊的重要原因。

　　可以说，这部分以总价150万元/套以下的低总价房源为需求对象的普通刚需族，除了是因春节过后而集中出手外，相对于其他需求层次的购房者而言也没必要等待新版普通住宅标准正式实行，源于他们所购的房源总价基本已能符合旧版的标准，并不存在新标准实行能够获得税费优惠的情况。

　　此外，目前宏观政策环境下，房东对于诚心购房的购家还是会提供一定幅度的让价，如汉宇地产新松江路分行的苟经理表示，尽管购家对房价的心理下调预期基本还是在10%左右，与大多数心态平和的房东依旧存在一定的落差，但如果是低总价的房源只要房东肯给出2%-5%的小幅下调基本就能打动购家。

　　综上所述，2月份普通刚需购房者的需求集中释放是由季节性、价格两大因素的共同影响下而形成的。汉宇地产市场研究部经理付伟指出，2月份的成交量上涨并不应该过分地解读为是回暖，可以发现成交结构中仅仅只是这部分中低端房源的比重相当大，中高端公寓、尤其是豪宅产品的成交仍处于相对比较低迷的状态，成交结构具有比较明显的倾向性。当然，时下正值普通住宅标准刚刚施行的时期，此前一些坐等政策落实并已选定房源的购房者会集中签约，3、4月份二手房市场还是有可能会迎来一波成交小高峰。

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