进入2012年以来，高端别墅市场一路看淡，供销量都跌入低谷，且在低价位产品成交的影响下，交易价格持续下探，限购令下高端物业前行艰难。伴随着近期普通住宅的销量逐渐上升，豪宅市场变得有些浮躁，其中公寓类产品降价楼盘逐渐增多，但别墅产品依然表现淡定，高价位物业销售陷入滞销。

　　据上海中原地产研究咨询部数据，2012年以来(1.1-3.21)豪宅别墅市场共成交23套、1.06万平方米，成交均价70788元/平方米，与去年同期相比分别下滑37.83%、29.8%、9.42%。其中交易单价在7万元/平方米以上的楼盘比重为28%，而去年同期这一数值为达到66%，高价位别墅产品滞销。从较新的别墅豪宅存量数据来看，截至2012年2月29日，上海一手豪宅别墅的存量为738套、面积、32.07万㎡，以近一年来平均月度销售量来衡量，存量去化时间预计为56个月，相当于近5年时间，销售遇冷，去化成难题。目前“囤货”较多的楼盘有，佘山东紫园、东郊紫园、中建等等，存量套数均在50套以上，这些楼盘在近几个月内鲜有成交。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，2012年控政策没有丝毫放松迹象，限购限贷将继续冻结市场交易情绪，豪宅市场转暖难度很大。这是2012年一季度别墅成交前景偏弱的较主要原因。较近几个焦点豪宅楼盘如滨江凯旋门的亮相，并不能扭转这一市场氛围，相反会驱动高端住宅竞争走向白热化。从另一方面来看，别墅类用地是政府极力打压的土地形式，由此别墅的稀缺性一直得到至高的标榜。但很显然，市场接受的才是合理的，在如今的市场背景下，投资已无可能，交易的持续低迷正强迫价格回归理性。

　　积极一点来说，别墅类产品的客群基本为投资及改善客群，而改善客群对别墅产品的“考察”也需要一段较长的时间，市场早期积累客户仍然存在，只是释放过程较为缓慢。我们认为，在众多地王项目资金收紧与央企加速离场等信息的负面影响下，2012年整个豪宅有很大的调价破冰机会，豪宅别墅难以摆脱这一大局。

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