2011年央行三次加息，但因为房贷利率大多按年调整，加息的累加效应在今年1月1日起集中体现，从这时起，房贷者就要开始为2011年的3次加息“埋单”了。既然要多付利息，房贷者是否应提前还贷呢?记者昨日就此采访有关银行理财师，理财师提醒房贷者：是否提前还贷有讲究。

　　以下几类房贷者并不适合提前还贷。

　　已享受七折优惠利率的房贷者。按5年期贷款利率7.05%计算，七折后执行利率为4.935%，与同期5.5%的存款利率倒挂，也就是说，即使把钱存在银行，获得的利息也比房贷支出的利息多。如果你有闲钱去提前还贷，还不如去存5年期定存，每年还能赚到0.565%的利息。享受七折利率优惠的客户，相当于低成本利用银行资金，如果不影响正常生活并有其他的投资渠道，大可不必提前还款。

　　等额本息还款中期的房贷者。等额本息还款，是目前被普遍采用的还款方式。该还贷方式为，还款期内每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。也就是说，如果还款期已经超过一半，那么超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。

　　等额本金还款期超1/3的房贷者。所谓等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。该还款方式在还款期超过1/3时，借款人已还了一半利息，此时再选择提前还贷的话，偿还更多的是本金，不能有效节省利息支出。

　　算账：还贷负担增加了多少

　　如按去年初6.40%基准利率计算，办理100万元的贷款、期限20年，采取等额本息还款方式，那么每月月供需7397元，20年需支付利息总额为77.53万元;若按新利率7.05%计算，从今年起，每月月供需7783元，支付利息总额86.79万元。即每月将多还利息386元，共需多付利息9.27万元。

　　提示：公积金贷款更划算

　　眼下怎么向银行贷款更加划算呢?业内人士表示还是公积金贷款。经过3次加息后，目前公积金贷款利率为4.9%，商业贷款的利率为7.05%，相差2.15个百分点。以贷款100万元、期限20年、等额本息还款方式为例，如果是公积金贷款，那么年利率4.9%，20年共支付利息57.07万元，月供6544元。而如果采用银行商业贷款，假设年利率不上浮，按基准利率7.05%贷到款，10年则总共需支付利息86.79万元，月供7783元。使用公积金贷款比商业贷款节省利息29.72万元，每月还贷负担减轻1239元，显然公积金贷款更具优势。

　　预测：今年房贷额度或会放松

　　从2011年上半年开始，银行房贷额度紧张状况导致购房人翘头苦盼贷款发放，等上好几个月的不在少数。直到较近，由于存款准备金率的微调，银根才有了松动的迹象。目前已有一些城市的部分银行将房贷利率恢复至基准利率，但据记者了解，大连银行业房贷利率暂未松动。据预测，2012年房贷额度或会放松，购房人苦苦等待的现象有望有所好转。

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