自美国次级抵押贷款危机爆发以来，美国、欧盟、加拿大、日本等世界主要金融市场均投入上千亿资金紧急“救援”。目前，整个局面看似在世界范围内好像已得到控制，但是，其震荡后的“余波”仍在不同程度辐射影响着各国金融市场经济。

细数历次全球性金融危机风暴与房产皆有关联。

美国次级抵押贷款危机引发的全球性金融市场恐慌，让人不由得想起十年前的东南亚金融危机风暴。在1997年金融危机发生之前，东南亚经济繁荣景气、乐观情绪弥漫，但是在亚洲金融危机爆发顷刻间，楼市、股市大泄千里。1997年金融危机爆发的时候，泰国闲置的住宅高达85万套。日本楼市也出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。在香港，房地产价格从1997年的顶峰下挫了60%。美国，房贷呆账金额攀升至十年新高。

反观国内个贷金融市场，贷款购房成数与期限是否越长越好？

在上次亚洲金融危机中，中国虽未受太大波及，除了我国资本账户仍未开放之外，其中另一个重要的原因是在亚洲金融危机时，我国很多地区仍实行福利分房，在全国范围内，并无房地产泡沫问题。但是在房地产业完全商品化之后，这个行业相应也可能成为金融危机的始发源地。为了防止在房地产市场快速发展的同时出现泡沫经济，从去年开始国家针对房地产市场进行大幅度宏观调控，利用加息等手段打压过快上涨的房价。今年，央行五次调息就是较好的见证。在持续加息的市场大环境下，对于大多数贷款购房者而言，是不是贷款年限越长越合适？贷款数额和贷款期限如何控制？

（1）贷款年限越长，还款利息越多。

目前，许多贷款购房人群有着同一个心理误区，就是认为做贷款时贷款年限越长越好。“伟嘉安捷”专家提醒房贷者，贷款年限越长其相应的年利息也越多，这样累计下来，借款人多支付的年利息费用反而会让其“不寒而栗”。

以40万元20年贷款为例，按照较新调整后的基准利率7.83%计算，借款人每月还款额3303.56元，还款总额为792855.49元。假设该借款人2004年购购这套房屋，同年开始还贷，这三年共经历央行七次加息，那么其现在实际每月还款增加340.08元，还款总额增加81619.53元。以此案例来看，三年累计下来的借款人利息支出竟然高达8万余元。由此可见，在央行不断加息“逼迫”下贷款年限越长看似每月还款数额不多，但实际利息总支出却是高的“吓人”。

（2）贷款年限的长短调整应与年龄、所购房龄及经济实力相匹配。

①借款人的年龄。银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。

②所购房产的房龄。贷款者在购购房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面条件较好，所以银行在贷款时无论是购房自住的交易类贷款，还是非交易类融资贷款，批贷审核快速都很快。90年代的房屋，银行贷款时90㎡以上较高可贷7成，90㎡以下较高可贷8成，贷款年限10-20年不等。而70、80年代的二手房，借款人需注意的是这类房屋银行在做贷款审批时十分谨慎、仔细，一般较高贷款年限可达10至15年，较高贷款额度可到7成。

③借款人经济实力。一方面，对于贷款购房人而言，在制定贷款计划时应将多方因素考虑进来。如工作收入、稳定程度、储蓄存款、投资收益以及家里的资助等等。经济实力较强的借款人可以考虑贷款年限较短，有一定还款压力的贷款方案。像7成10年或15年、6成或者5成等。而经济实力稍差的借款人，需注意自身经济条件是否允许其承受较大的还款压力，如果银行信誉资质等方面较好，这类人群有可能会获得较高8成20年的贷款。

（3）加息压力下，贷款成数与年限可通过提前还款进行调解。

对于已经贷款的购房者来说，频繁加息使他们备感“不安”。按照中国百姓的传统消费观念，总是希望“无债一身轻”，所以他们为了轻减贷款压力，不想每天被贷款数额、贷款期限“缠绕”。这种情况下，可以选择“提前还款”释放压力。“伟嘉安捷”专家介绍，目前提前还款有三种方式较为适合借款人：一是剩余贷款每月还款额不变，只缩短还款期限，这样可多省利息；二是减少每月还款额，还款期限不变，以减少月供负担，但利息支出多于种方式；三是减少每月还款额，同时缩短还款期限，这样会节省更多利息。

加息周期循环显现，房贷风险如何掌控？

房地产与金融业之间有着天然的紧密联系，特别是在进入加息循环周期内，房地产市场的高起与低进也直接影响着个贷金融市场的走势。对于汇集于个贷金融市场其内的借款人独立个体来言，如何在“风起云涌”的加息浪潮中，平衡自身贷款风险，“伟嘉安捷”建议消费者，在贷款选择还款方案时，不要仅仅局限在哪种方案更省钱上，还要将每种还款方案与之相对应的生活质量相比较，切实把自己的客观条件和主观需求进行有机结合，只有这样才能制定出较佳的还款策略。因为，不同的还款方式对现金流量也会产生不同的影响，这完全取决于个人收入和对各项指标的偏好而定，这一过程是动态的过程，而且需要随时进行调整。

股市、楼市“灸手可热”，投资入市需谨慎。

上半年股市“牛气冲天”，财富效应不断显现，越来越多股市获利者转向房地产市场。全民炒股的疯狂举动“搅热”了国内金融市场，但需注意的是现阶段房地产市场的这种现状与前段时间美国次级抵押贷款危机发生“前兆”有着几分相似之处。前几年美国住房市场高度繁荣的同时，人们可以不付头付购房，甚至有时候开发商还帮助其提供头付款。当房地产市场出现逆转，供楼人士无力承担债务，带来的“骨牌效应”，不仅拖累中介按揭公司，甚至殃及购入次级按揭债券的环球金融机构。

“居安思危”，无论是在股市获利转投楼市的投资者，还是看好楼市前景“炒房”的投机人群，都应当将美国爆发的次债市场危机高度重视起来，引以为戒。这样才能避免围绕美国次级抵押贷款市场引发的危机在国内“重现”，制约国内房产金融市场的发展。

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