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5年保障房大计拉开序幕 保障房红利几何?

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天  来源:琼海房产信息网  阅读 1075 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  2011 年房市调控年,“限购令”和“保障房”是两大热词。前者通过限制购房者降温楼市,后者则通过加大保障房建设力度稀释商品房需求。年初,住建部已与各省市签订《保障性住房目标责任书》,完成了1000 万套保障性安居工程住房的分配任务,较2010 年的590 万套大大增加。而建设这些住房大约需要1.4 万亿元资金。

  几个月以来,保障房项目一直备受市场关注。多数观点认为,如此庞大的保障房建设规模可以拉动固定资产投资增长,填补房地产市场崩溃带来的冲击,也是中国转型关键期政府刺激经济的重要举措。

  事实上,2011 年仅仅是拉开了保障房大计的序幕,的这一庞大计划预计会持续5 年,到2016年完成总计3600 万套的保障房,市场转向以保障房建设为主。行至年关,1000 万套保障房能否按规定完成,资金缺口如何填补,保障房效应又如何呈现,种种疑问矛盾背后,是中国经济结构转身的艰难曲折。

  保障房红利几何?

  对于众所瞩目的中国经济走势,较高层在较近表态,中国经济不会硬着陆。而中国经济软着陆的底气之一来自于房市。尽管今年商品房销售压力巨大,但旨在刺激经济增长的1000 万套保障房项目,却意图平抑房价,代替商品推动经济增长发挥关键作用。

  以覆盖城市中低收入家庭的需求测算,保障房存量供给缺口在5500 万-6200 万套之间,考虑到“十二五”期末中国城市化率将达51.5%,未来五年的新增增量缺口约计500 万套。按照计划,2011 年1000 万套、“十二五”3600万套保障房将成为未来五年的福利保障,从而通过保障房中低收入家庭的基本住居需求,刺激非居住类消费需求。

  北京大学经济学博士,宏观经济研究员宣宇撰文分析,在全球经济探底的威胁下,为防范通货膨胀与经济减速叠加效应威胁社会稳定,政府更可能加快保障房建设,一方面可以减弱外需不足对国内经济的不利影响;另一方面,能够加快居民安居保障,不仅由住房带动相关消费从而有利于拉动内需,更重要的是能弥补这些年经济快速发展中民生保障短板,有利于从根本上解决经济发展中的不稳定因素。

  因此,保障房建设不再仅仅是政府拉动投资的简单的刺激政策,而是带有经济和社会调节功能的政治取向安排。按照 “十二五”期间的保障性住房建设投资近4.6 万亿,这将超过2008 年底推出的4 万亿投资;同时,保障房建设投资又将集中影响到水泥、工程机械、建材、钢铁、家电等行业。此外,政府将会出台配套措施(如政府补贴和减税计划)等刺激居民消费,稳步扩大内需市场,从而建立起中国经济增长的真正内生性源泉,回归到经济发展的本质属性。

  从这个角度而言,力推保障房对于民生和经济转型,都具有更相当长远的意义。而相比4 万亿,保障房项目若能落实到位,对于拉动经济和内需效果似乎更为正面。

  专家分析,中国保障房效应能否奏效,在今年7 月以后可见分晓。巴曙松也认为,根据2011 年保障房的开工与建设进度,保障房对冲商品住宅投资下滑及推动经济增长的“投资红利”效应将在三季度集中释放。但在中国经济面临各方压力考验之下,保障房红利能否实现,仍悬疑重重。的疑问是资金从何而来。{$page$}

  融资模式尚需探索

  巨大体量保障房建设所必须的1.4 万亿资金从何而来,已经成为和地方、财政拨款和社会资金博弈的焦点。而地方政府融资平台、社会资本代建合作以及银行、基金等金融工具的加入,使得这场博弈愈发纷繁复杂。

  有人估算过,2011 年建设1000万套保障房需1.4 万亿资金,财政仅提供人民币5000 亿元,其余的资金将来自地方政府和购房者,大头仍要由地方政府自己购单。1.4 万亿元差不多相当于地方政府全年的土地出让收入。巨额建设资金从何而来?从开工到建成上市到底要多久?这一切,都是待解的问号。

  目前有关部门在鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台,据称正建立由政府主导的市场化投融资和建设机制,而信托资金以其快速灵活的特点和集合社会分散资金的方式,将介入保障房建设。

  北京于今年6 月政府财政注资100 亿元成立北京市保障性住房建设投资,并每年增资为统筹公租房融资、建设收购和运营管理提供平台,并出台政策明确公租房可以在一定年限后出售,激励开发商参与。

  而在上海,保障房的建设更多融入商品住宅开发。住宅地块的出让条件中含有一定的保障性住房比例的方式将被推广。不过,也有业内专家认为保障房土地靠平调、靠划拨、靠非财政的国有企业利润转移支付购置、靠对开发企业的契约强求,只有行政基础,没有市场条件,恐难持续,也使保障住房的资金投入无法建立在稳定的基础之上。

  住建部政策研究副主任秦虹称,随着保障房建设“主力军”从经济适用房转向廉租房和公租房为主,保障房公共性愈甚,相应吸引社会资金的能力也更加薄弱。目前全国多地的非政府资金筹集并不顺利。

  长期研究保障房建设的住建部政策研究副主任王珏林对此深表担忧:企业要考虑成本核算和投资风险,不赚钱就理所当然不进入。而地方政府有制定的硬任务,没有钱也只能“千方百计”将这部分资金填上。

  并非没有成功的案例可供借鉴,上海市浦东新区的公租房项目成功引入泰康保险资产支持,被视为保障房吸引民间资本的一次突破;北京市也会同国土资源部,特批“集体用地建设公租房”的试点方案,该方案将为北京市此前提出的“鼓励企业、园区和农村集体利用自有土地建设租赁用房”提供更充分的政策依据。

  但在更大范围内,虽然有一些金融机构和投资机构对涉足保障房建设融资表示出“兴趣”,但涉及到操作层面,银行界人士直言不讳:

  保障房建设耗资大,周期长,贷款回收不确定性较大。因此,大多处于初期探索和观望阶段。而企业作为社会资金的主要载体,其参与的积极性同样并不乐观。万科在广州的公租房项目“万汇楼”运营3 年仍未找到合理的盈利模式。

  2010 年11 月初,重庆市市长黄奇帆曾表示,重庆需提供4000万平方米公租房,以满足约200 万人的住房需求,总共需约1000 亿元的投资。

  黄奇帆称,1000 亿元中,政府将投入30% 的资本金,由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担;此外70% 要依靠市场融资,包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。黄奇帆称:“市场融资形成的利息,可以用公租房的租金来平衡。这是一个信用很好的投融资平台”。

  不过,很多业内人士认为这过于乐观了。有专家分析,从目前重庆的土地出让净收益、公积金和财政补贴等指标看,至少有数百亿元资金缺口,现在成熟融资模式并未成型。而公租房的优惠政策、土地出让条款等政策预期不明朗,也同时增加了房企参建保障房的顾虑。{$page$}

  保障房能否解决刚需?

  庞大的保障房项目建设面临资金来源、分配和退出机制等诸多困境。目前来看,由于地方政府的土地财政依赖、居民收入统计和信用记录的缺失等难题依然未解,如此大干快上地加强保障房建设疑虑颇多。前日地产名嘴任志强就称,今年政府报告要求完成1000 万套保障房根本不可能。

  鉴于保障房大计不仅是经济政策,更是政治任务。行进年终各地政府积极“备战”保障房的姿态格外高调:上海“十二五”期间计划新建住宅约1.3 亿平方米,各类保障性住房将占新建住房总套数的6成;天津“十二五”期间将新建各类保障性住房45 万套,3100 万平方米,新增享受租房补贴家庭7 万户。南京、济南和西宁等省会城市也通过地方媒体发表了内容相似的保障房“宣言”。

  但是资料显示,兰州市截至9月初,廉租房开工率尚不足10%。为此,兰州方面曾被省政府点名批评。迫于压力,兰州市提出“百日会战”口号,突击开工保障房建设。同期,有媒体报道称,北京、深圳等多座城市的保障房工地,均存在“抢进度”、“临时抱佛脚,象征性地开工”现象。

  统计数据显示,全国保障性住房开工率从5 月底的仅完成全年计划34%,到6 月底升至56.6%,再到7 月底飙升至72%,短短两个月,开工率激增38%,新开工量增长381.8 万套,平均每天新增6 万多套,日开工量相当于北京半年的商品住宅竣工量。

  媒体评论称,这一速度“奇迹”堪与京沪高铁媲美。住建部官员为此多次在安全工作会议上表示,“质量安全形势仍比较严峻,与要求和社会公众的要求仍有差距”。

  而“大提速”后的8 月份,有关保障房质量问题的报道频频传来:河北省临城县廉租房出现楼基下沉;海南省文昌市文城镇保障房项目工地345 吨“瘦身钢筋”被查封;北京市通州区10 余经适房住户家中阳台漏水,个别楼外墙出现裂缝……

  针对保障房可能出现的质量问题,专业多次强调,要对保障房建设实行质量终身责任制,一旦质量出了问题,不论责任人走到哪里,都要追究其责任。但监管滞后的问题仍使得保障房质量难以得到保证。

  与此同时,保障房建成后的分配公平问题同样存在悬疑。住建部住宅产业化促进副主任文林峰说,“从截至9 月底的数据看,98 %的保障房(今年任务目标)已经开工。但未来5 年即使全国提供3600 万套保障房,也只能满足20%的住房需求群体,80% 仍需通过市场化手段解决。”

  保障房正常的建设周期是2-3年。也就是说,2010 年的580 万套保障房大规模上市,形成有效供应的时间应该是2012 年前后。这也意味着,2011 年的1000 万套保障房大规模落地至少要等到2013年

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