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房改待解问题:完善产权和住房保障
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 542 次
■新观察
1998年房改是中国住房史上的里程碑事件,拉开了商品房时代的序幕。
对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪而言,很难想像商品房发轫之难,从上世纪80年代开始探讨,直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场,恐怕商品房还会继续纸上谈兵。
房改的过程,就像中国其他所有实质性变动利益的改革一样,漫长而艰辛。
打破业内人士在认识上的误区,还必须说服批购房者,让他们认识到购房可以增加自身利益,同时,改变贷款金融机构对房贷的恐惧感。
1998年的房改有两大功绩可以记取:一是在推动中国内需的同时,发展了中国的房地产市场,树立了房地产产权理念,对树立我国产权理念功莫大焉。1998年之后,房地产行业伴随着人类史上未有的城市化进程突飞猛进。以低价购到单位福利房的吃螃蟹者———批有60%—70%的人都是通过购购旧公房拥有了房屋的产权———拥有产权使他们获得了财产性收入,不费吹灰之力获得原始资本积累,程度地享受到房改红利,虽然当时并没有财产性收入的概念。
二是在发展房地产市场的同时,坚持市场化与中低收入的政府补贴相协调原则,以免改革遭遇少数人获利、大多数人反对的偏差。
令人遗憾的是,在商品房改革过程中仍然走了大弯路。
头先,商品房改革不彻底,产权不完善。我国购房者拥有的是70年的产权,而使用权交易受到税费等多重限制,可见购房者拥有的产权并不完整,政府部分剥夺了商品房拥有者的产权。
甚至物权法的出台也没能解决产权不完全的问题。而那些拥有政府划拨的大批土地的国有企业与国有机构,仍在慷国有土地之慨,借着公益之名,为所属特殊员工低价出售甚至分配商品房。
其次,没有严格区分商品房与保障房。2003年,商品房市场出现大转折,政府放弃了对保障住房的承诺,将绝大多数人推入商品房市场,由此导致房价直线上升。推波助澜的是,土地的垄断与土地价格的非市场化,与较为彻底的放松管制的商品房定价,使得土地价格与商品房价格螺旋式上升。土地与商品房、拥有者、贷款金融机构,成为同一利益链条上牢不可破的联盟。
看到房地产市场的问题,意识到政府对保障房的职责,从2005年开始,房地产政策大踏步向1998年房改方案回归。政府重新承担保障性住房职责固然让民众欣慰,但在回归的过程中泥沙俱下,行政之手深入市场微观层面,导致房地产金融、土地交易市场、住房交易集体在向行政权力靠拢。
行政与市场纠缠在一起,购房者产权不完备,行政深入市场主体,市场价格因此畸高畸低。无法回避的根本问题是,目前调控房价是为了刺破资产泡沫、给经济降温所需,这是否意味着,一旦市场降温,政府就将改变房地产政策?房地产行业究竟是否有独立的价值?
房地产市场进入深度调整。深度调整可能向两个方向转变,或者市场化向行政缴械,继续以公益的名义将市场与政府的保障职能混为一谈,以大型国企吞并中小房企;或者尊重产权与市场的发展规律,将房地产市场作为中国经济改革的重要组成部分通盘考虑。
我们希望是后者。否则,中国房地产市场必然还会经历一个成本极高、脱胎换骨式的大转折。
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