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土地升值红利急降 2011年地产业迎来并购潮

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 859 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

网易财经1月19日讯 2011年伊始,房地产行业整合渐露峥嵘。分析师认为,在融资受限、土地红利急降等因素的冲击下,今年将成为房地产行业真正的行业整合年。

迟到的行业整合

日前,恒大地产力挫万科,以16.6亿元收购了深圳建设71%的股权,后者在深圳拥有众多商业物业及有可能纳入旧改项目的项目。几天之后,佳兆业集团宣布,拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司。日趋活跃的行业并购,标志着今年房地产行业的整合已经拉开序幕。

中国的房地产行业仍是个高度分散的行业,参与者良莠不齐。去年,虽然龙头开发商的品牌优势开始凸现,但2010住宅销售前10强的房企总体市场占有率仍然只有12.4%。

有业内人士表示,2008年的金融危机本来应该是房地产行业整合的良机,但随后出台的一系列救市政策,却使不少濒临退出市场的小地产商重获生机。

融资受限成直接动因

有研究报告认为,2011年,调控政策将持续高压,开发商银行贷款融资的门槛将显著提高,资本市场再融资功能能否恢复,仍存在巨大的不确定性。由于新增可售量急剧放大,竞争加剧,一旦销量普遍下降,大公司的多渠道融资能力将保障其拥有较好的抗风险性,并具备逆周期扩大土地储备的能力。

接下来的房地产行业景气下行是大概率事件,行业将从完全竞争逐渐演进到寡头竞争,土地、资金等资源的进一步聚集是必然趋势。国泰君安分析师孙建平认为。

中银国际分析师田世欣表示,大企业的融资能力较强,这将促使市场份额加速向龙头企业集中。

深层原因:土地红利消减

相对于融资收紧等短期因素,田世欣认为,长期来看,土地升值对开发商利润的贡献持续下滑,将是促进行业整合的深层次原因。

广发证券的研究报告显示,房地产企业的利润中,土地增值与开发利润的比例关系在1:2左右,囤地时间越长土地增值越高,而周转快的公司,比例越低。

但这种情形正在改变。数据显示,2010年全国土地出让金收入达到2.7万亿,较2009年增长70%,土地出让金在同期商品房销售额中的比重已经从2008年和2009年的40%和36%大幅提高至51%,远超业内认同的地价、成本费用、利润各占1/3的均衡格局。

田世欣认为,随着多年存量开发建设以及土地开发转让规范化,新购置土地成本大幅提高,未来土地红利逐步枯竭。与土地红利相比,来自前瞻性布局、快速周转、产品设计和质量、营销和管理能力等方面的利润贡献占比将越来越大。


在高地价的挤压下,大量仅仅依靠关系获得一些土地便进入房地产开发领域的企业,较后不得不选择退出或者转而和专业开发商合作。田世欣表示。

二三线城市或成并购热点

对于未来行业整合的方向,香港时富证券分析师周杏苑表示,一些大型的开发商目前正在布局二三线城市。与本地的小型开发商相比,大开发商资金实力雄厚,但却并不熟悉当地市场;另一方面,当地的小型开发商比较熟悉市场,却可能面临资金压力。

今年的并购潮流会集中在二三线城市,一线大开发商与二三线的地头蛇之间的合作会明显增多。周杏苑表示。

网易财经1月19日讯 2011年伊始,房地产行业整合渐露峥嵘。分析师认为,在融资受限、土地红利急降等因素的冲击下,今年将成为房地产行业真正的行业整合年。

迟到的行业整合

日前,恒大地产力挫万科,以16.6亿元收购了深圳建设71%的股权,后者在深圳拥有众多商业物业及有可能纳入旧改项目的项目。几天之后,佳兆业集团宣布,拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司。日趋活跃的行业并购,标志着今年房地产行业的整合已经拉开序幕。

中国的房地产行业仍是个高度分散的行业,参与者良莠不齐。去年,虽然龙头开发商的品牌优势开始凸现,但2010住宅销售前10强的房企总体市场占有率仍然只有12.4%。

有业内人士表示,2008年的金融危机本来应该是房地产行业整合的良机,但随后出台的一系列救市政策,却使不少濒临退出市场的小地产商重获生机。

融资受限成直接动因

有研究报告认为,2011年,调控政策将持续高压,开发商银行贷款融资的门槛将显著提高,资本市场再融资功能能否恢复,仍存在巨大的不确定性。由于新增可售量急剧放大,竞争加剧,一旦销量普遍下降,大公司的多渠道融资能力将保障其拥有较好的抗风险性,并具备逆周期扩大土地储备的能力。

接下来的房地产行业景气下行是大概率事件,行业将从完全竞争逐渐演进到寡头竞争,土地、资金等资源的进一步聚集是必然趋势。国泰君安分析师孙建平认为。

中银国际分析师田世欣表示,大企业的融资能力较强,这将促使市场份额加速向龙头企业集中。

深层原因:土地红利消减

相对于融资收紧等短期因素,田世欣认为,长期来看,土地升值对开发商利润的贡献持续下滑,将是促进行业整合的深层次原因。

广发证券的研究报告显示,房地产企业的利润中,土地增值与开发利润的比例关系在1:2左右,囤地时间越长土地增值越高,而周转快的公司,比例越低。

但这种情形正在改变。数据显示,2010年全国土地出让金收入达到2.7万亿,较2009年增长70%,土地出让金在同期商品房销售额中的比重已经从2008年和2009年的40%和36%大幅提高至51%,远超业内认同的地价、成本费用、利润各占1/3的均衡格局。

田世欣认为,随着多年存量开发建设以及土地开发转让规范化,新购置土地成本大幅提高,未来土地红利逐步枯竭。与土地红利相比,来自前瞻性布局、快速周转、产品设计和质量、营销和管理能力等方面的利润贡献占比将越来越大。


在高地价的挤压下,大量仅仅依靠关系获得一些土地便进入房地产开发领域的企业,较后不得不选择退出或者转而和专业开发商合作。田世欣表示。

二三线城市或成并购热点

对于未来行业整合的方向,香港时富证券分析师周杏苑表示,一些大型的开发商目前正在布局二三线城市。与本地的小型开发商相比,大开发商资金实力雄厚,但却并不熟悉当地市场;另一方面,当地的小型开发商比较熟悉市场,却可能面临资金压力。

今年的并购潮流会集中在二三线城市,一线大开发商与二三线的地头蛇之间的合作会明显增多。周杏苑表示。

继2010年双核驱动战略实施后,复地集团头次突破百亿大关,实现权益后销售金额约136.2亿元,超额实现全年目标。刚刚接替范伟担任复地集团董事长一个月的张华在此基础上提出了2011精品战略。张华在接受时代周报记者采访时表示,复地今年要在已经布局的13个城市深耕,如果有机会,会向周边城市继续扩张。

范伟进退背后

2010年12月20日,复地集团宣布,复地集团总裁张华先生将出任复地集团董事长。而自2010年6月起,范伟就已开始担任复星国际联席总裁一职。

对于范伟回归复星,张华向时代周报记者表示,复地的战略方向并没有改变,仍沿着集团制定的目标发展和成长。

范总仍担任复地执行董事,还是会参与复地的战略决策。复星投资的南钢集团、海南矿业、复星药业、豫园商城等都有地产业务,范总会在复星的层面上负责整合集团旗下所有地产业务。复地可以更好地与复星旗下业务协调。复地一位高管告诉时代周报记者。

除了上述地产业务外,2010年9月,复星、易居、赵汉忠等发起成立星浩资本,致力于打造城市综合体项目,目前已募资57亿元。同时,复星接手复地在外滩8-1地块合营公司(即证大外滩地王项目)中所占股份,曲线进入大型商业地产领域。这些涵盖了住宅、商业、流通、基金等房地产全产业链的业务,基本各自为政,按照复星的投资风格,必然会进行整合,发挥更大的效应。

辉立证券陈耕认为,回归复星国际的范伟将会利用复星的资源,从大股东层面支援复地房地产业务的发展。

地产+投资学凯德

2008年以前,复地的规模相对较小,年销售仅50亿元左右。但进入2009年,复地的销售规模突飞猛进。2010年成为复地的战略年,复地提出双核驱动战略,这也是复地未来十年的总体发展战略。

所谓双核,其一,是在开发板块,复地继续致力于开发以中高端住宅为主的项目,坚持快速周转。其二,是在投资板块,通过创立和发展投融资业务平台,推进房地产私募股权基金管理业务的成长。按照规划,到2019年,复地的利润要达到100亿元,整个投资板块的利润贡献能占到复地集团的40%左右,即40亿元。

张华说,单一的住宅开发受宏观经济政策影响较大,风险较大,投资业务则可以减少由于调控频繁、市场波动对集团产生的不利影响,保证业绩持续增长。我们的榜样是凯德置地。它涉足上下游产业,发行基金,做商业地产、住宅地产、服务式公寓管理,从资金来源到产品全部涵盖。

事实上,早在2009年8月,复地就成立了智盈股权投资管理公司,复地投入5000万元的种子资金,由智盈投资与诺亚财富发起成立头只复地景业基金。按照计划,景业的规模在5.5亿元左右,但截至目前,资产管理规模已达6.3亿元。据悉,江浙民间资本是其中的主力,目前已完成了对复地在成都、南京、上海项目的投资。

此前范伟曾表示,国内民间财富和中高层对房地产投资意愿相当强烈,过去他们能够参与的渠道仅为购购房企股票和投资房产本身,房地产基金将成为一个新的路径,这部分旺盛的市场需求,将给复地带来可观的业务空间。

2010年4月,复地借上海市工商联房地产商会会长单位身份之便,找来商会副会长以上会员单位,成为共同发起人,由此智盈完成了只人民币房地产基金景盈基金的募集,实现会员单位间资金、项目和管理资源的结合。

此外,复地还以管理合伙人的身份出资2000万元,参与张民耕发起的盛世神州房地产投资基金。

2010年7月,复地投资集团宣告成立,进一步明确了私募、投资、资产管理三足鼎立的策略。复地将不单做开发业务,还可以投资购地,然后以土地入股的形式与其他知名房企合作,并尝试转型做一些商业地产项目。

复地投资集团重金请来了出自平安证券,后在新加坡

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