在房地产市场扩张的周期的较初阶段，人口红利是推动市场发展的很重要的因素，置业人口的增长直接推动了房屋新开工的增长数量。

  从统计数据上可以看到，人口的出生数量领跑住宅开工数量20年左右，房子毕竟是盖给人住的，20—50岁是住宅消费主力人群和购房的适龄人群，所以人口的驱动是非常关键的因素。

  同样，人均收入的增长，经济的快速发展也扩大了购房的需求。同时，城市化率的提升也改变了人口的结构，扩大了购房者需求。这是从城市化率和收入的变化来看。

  到2008年之后，金融影响的权重在明显上升。投资增速和开工面积都开始放缓，同时中国的房地产市场开始与全球主要国家的市场之间联动的效应在增强，近期看到，在综合影响增强的背景下，中国房地产市场波动和全球主要经济体市场之间的联动效应在上升。

  与此对应的是，2008年之后，基本面对市场的影响是在减弱的。人口对市场的影响力在减弱，它的具体的影响方式发生了变化，头先是置业人口占比降低。2012年前后，置业人口占比达到峰值，随后逐步缓慢下降，中国房地产市场的新房开工数量也会随之回落。同时，城市化的流动速度在减缓，人口结构发生变化。

  金融因素的影响开始上升，如果大家把房地产投资、房价、销售量，在2008年之后，把它和信贷投放、利率水平做相关分析，发现它的相关度在显著的上升，甚至在有的年份超过了基本面。

  目前我们的房贷收入比增长非常快，中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，我们预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

  新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模，可以衡量市场的承载能力，这就是所谓的交易杠杆。2015年新发放贷款规模4.7万亿，新房销售额7.3万亿，二手房销售额3.6万亿，交易杠杆43.12%。所以新增的房贷销售比，我们大致的评估，处于高位，上涨空间有，但不宜有太乐观的预期。

  通过对二手房交易额的估算，中国的新增房贷的销售比值从2011年以来持续上升，2016年上半年高达43%。这也就意味着2016年上半年，平均的头付比例已经从2014年以前的8成左右，降到了不到6成。这意味着中国居民购房加杠杆的速度在逐步的逼近这个边界，未来加杠杆的空间不宜过分乐观高估。

  另外一个数字是房贷和存量房的市值比，全社会不动产存量杠杆率相对比较低。这一部分没有盘活，社会存量杠杆率是居民部门的按揭贷款负担和房屋市值之间的比值。2016年前6个月，根据国家统计局的统计，全国的商品房销售交易均价在7571元/平方米，简单统计，全国共有住宅存量面积250亿平方米左右，根据我们总新的统计，中国的个人购房贷款余额是14.1万亿元，到2015年底，公积金个人住房贷款余额是32864.55亿元，因此，2016年7月，居民未偿还的杠杆负担超过18万亿，估计中国的居民存量杠杆率只有10%左右，没有盘活。

  那我们这一轮的周期有哪些新的变化？头先是分化与同化并存，主要表现就是从数字上可以看到，新房和二手房的分化差异很大，不同城市或者同一城市不同区域房地产市场之间，甚至不同的产品之间供需结构和周期变化的差异越来越明显。

  同时，城市间的同化趋势也在增强，主要表现在一线核心城市的人口、交通、经济产业转移等等方面对周边市场产生传导效应，使得核心城市周边的市场协同联动效应明显增强，北京（楼盘）市场热，传导到周边的廊坊、固安市场，它的交易量和房价上升得很快。以上海（楼盘）为核心的长三角都市圈的区域同化，我们看到的价格的走势，近年来趋同更强，南京（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）等二线城市跟随上海，在2016年上半年表现也很好。华南地区，城市间的同化效应表现有所不同，因为深圳（楼盘）上半年限购和高房价驱动的政策转移，深圳周边的东莞（楼盘）、惠州（楼盘）交易量明显在回升。

  这意味着都市圈正在逐步形成。从2009年以来，北京在核心城区的人口增加缓慢，周边地区的人口增加迅速，以北京为核心的城市圈的人口总量在稳步增长。我觉得是一个很正确的方向，核心城市人口趋于饱和时，房价开始上涨。

  个趋势是新房高端化，2016年上半年，北京市高端新房成交量同比增长95.5%，成交均价同比增长7.5%，2014年以来，北京总价1000万以上新建高端住宅成交面积占全部新房成交面积的16%，同比上涨6.7%。

  高端新房在城市需求是有的，它的推动力是什么呢？就是需求和供给同时促成了新房成交的高端化。新房成交的高端化，主要就是土地供给的收缩，宽松的信贷政策，改善型的资产保值的需求的上升。同时从供给和需求两个角度产生作用，推动了住宅的高端化。

  第三个趋势是一线城市的二手房化，2015年以来，一线城市二手房市场成交占比上升加快，而且二者之间的差距逐步扩大，2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分别是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，该数字已经上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未来，一线城市由于受制于土地供应的限制，新房供给越来越少，二手房交易将会越来越多。

  第四个趋势，改善型需求成为主导。一般来说改善型需求的购房人群主要在40岁到50岁之间，近期改善型需求增加，一个是现在年轻人创业，改善型需求年轻化，个就是2008年推的一大波购房人群攒的这么多年的钱，刚刚到了换置房屋的阶段，它也像一个波浪推进一样，有一个财富的积累、需求的新增和替换。改善性需求的增加主要表现在两点：人均居住面积在增加，房屋的居住要求在提升。

  第五个趋势是财富效应突出。随着住房自有率的不断提高，房屋资产价格的财富效应显现。房屋资产价格下跌通过财富效应对消费的影响会明显的增大，以前房地产行业要是国务院常务办公会，在文件里写一句“房地产是支柱产业”，大家激动得不行；但到了今天，它已经是支柱产业了，它是居民财富的主要构成。所以这个行业的波动跟宏观经济的联系会非常的紧密。

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