简要内容：２００７年初美国次贷危机显现以来，伴随着危机的全面爆发和愈演愈烈，我国政府调整了对经济整体运行和一些行业特别是房地产业的政策调控。可以把政府对房地产业的政策调控分为两个阶段：在次贷危机演变为全球性金融危机之前，政府倾向于“全面收紧”的政策取向；在此之后，逐渐转向“有紧有松”、“有保有压”的政策取向。
　　
编者按：楼市一向被视为经济的“方向标”。０７年以来，中国房价出现的调整趋势引起了社会各界的关注。人民网天津视窗与南开大学经济研究所共同推出“雾里看花房地产系列评论”，邀请南开大学多位博士、硕士分析解读房地产市场的种种现象及背后的规律。且看南开大学经济研究所的博士生周小柯的观点：
　　
２００７年初美国次贷危机显现以来，伴随着危机的全面爆发和愈演愈烈，我国政府调整了对经济整体运行和一些行业特别是房地产业的政策调控。可以把政府对房地产业的政策调控分为两个阶段：在次贷危机演变为全球性金融危机之前，政府倾向于“全面收紧”的政策取向；在此之后，逐渐转向“有紧有松”、“有保有压”的政策取向。
　　
是什么因素影响着我国政府对房地产市场的调控政策？目前政府采用了什么样的政策组合？这种政策组合在短期和长期可能会有什么不同的效果，能否在抑制房地产市场泡沫的同时继续发挥房地产业对经济增长的支撑作用？本文将围绕这些问题做一粗浅分析。
　　
双重约束下政府调控房地产市场的双重目标
　　
目标１　房地产市场：繁荣中泡沫的存在
　　
同次贷危机爆发前的美国房地产市场一样，中国房地产市场持续多年繁荣的背后也蕴含着泡沫，典型表现即为房产价格水平远远超出了居民的实际购购力。
　　
头先来看房价与居民家庭收入之比。根据《中评电讯》２００８年９月１日的报道，２００７年全国商品房平均销售价格高达３８８５元。按照９０平方米的小户型计算，一套住房的价格高达３４．９７万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入３．８６万元的９倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高，北京市９０平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了２６倍。我国房价与家庭收入的比率远高于国际３－５倍的合理水平。
　　
再来看家庭月供与收入之比。根据哈继铭就美国金融危机发布的报告中对中国几个主要城市的调查数据分析，２００８年样本城市的家庭平均月收入为６４５３元，而在目前房价下家庭月供收入比高达７５％，房价需要下降４２％才能使月供收入比降至４０％的合理水平　。
　　
不仅从相对价格水平，从完全价格水平来看，也证明了我国房地产市场的泡沫达到了相当高的程度。上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松的研究表明，２００７年我国新住宅的平均价格大约相当于美国２００８年３月份新住宅的平均价格的５１％。而２００７年，美国人均ＧＤＰ是我国的１８．６倍。
　　
因此，抑制房地产市场过快发展，使市场价格回归理性，无疑应是政府宏调的一个重要目标。
　　
目标２　房地产业：经济增长中的支柱产业　　所谓支柱产业，一般应有四个条件：一是其产品关系国计民生，对国民经济的发展具有重大促进作用；二是应具有持续旺盛的市场需求，市场可容载量大；三是产业的关联度强，能够带动众多的相关产业的发展；四是对国民经济增长的贡献度大，能为国家提供大量积累。
　　
我国目前正处于城市化和工业化的加速发展期，房地产市场的潜在需求很大，在相当长的时间内可保有持续、稳定的实际需求。房地产业本身是一个与众多行业高度相关的行业，其发展能带动建筑、建材、钢铁、装修、家具、家电、物业管理服务等６０多个前后相关产业的发展，在解决就业、繁荣经济、增加财政收入等方面有着巨大的作用是其他产业所无法替代的。此外，房地产业对经济增长的贡献也非常显著。

今年３月１７日，住房和城乡建设部副部长齐骥在人大新闻就“住房保障”情况接受中外记者采访时，就指出“房地产业对经济增长的贡献率保持在２个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占ＧＤＰ的比重超过１０％。”　　显然，房地产业满足了作为我国支柱产业的四个基本条件，对于我国未来以扩大内需作为保持经济又好又快发展的作用至关重要。因此，政府调控房地产市场的另一重要目标是维持并拉动经济增长。在未来一个相当长的时期内，房地产业都将是宏调政策支持的一个产业。
　　
周小柯解读　双重目标下政府现实的政策选择
　　
２００８年９月１５日，美国第四大投行——雷曼兄弟公司（下称雷曼）宣布破产，迅速引爆全球性金融危机。
　　
在全球性金融危机被引爆之前，为了抑制房地产价格的过快增长，我国政府出台了一系列紧缩性的政策。紧缩性政策的效果在进入２００８年后逐步体现，中国内地房价的增速逐渐放缓，房地产交易量明显回调，部分大城市出现房价的下降，市场进入缓慢发展的调整期。
　　
国家统计局公布的数据显示，到２００８年１０月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１．６％，涨幅比９月份低１．９个百分点，环比下降０．３％。

同时，全国房地产开发景气指数延续了今年年初以来的下降态势，１０月份的指数为９９．６８，比９月份回落１．４７点，比去年同期回落６．０６点。基于上述形势，民众普遍预期房价还会再降，许多家庭选择持币待购。今年前１０个月，全国商品房销售面积４．５亿平方米，同比下降１６．５％。个人住房按揭贷款２８０６亿元，同比下降了２２．９％。
　　
然而，雷曼破产引爆全球性金融危机后，世界经济已经开始呈现衰退之势。在经济全球化背景下，这种趋势不可避免地会影响我国的经济运行，同时也会影响民众对经济前景的信心及其消费选择。此时，政府在对房地产市场泡沫化倾向进行控制的同时，又面临了经济增长动力不足，以及由此可能引发的经济衰退问题。
　　
既要抑制泡沫，又要拉动经济增长的双重目标，使得政府的宏调政策处于两难选择。从一方面来看，针对房地产市场的价格泡沫，房价高超居民实际购购力的问题，需要使房地产价格理性回归；而另一方面，在全球经济不景气背景下还需要依靠房地产市场的回暖避免中国经济的衰退，为此政府还要积极支持房地产市场的发展，允许房地产价格的上涨。两个方面的政策目标显然存在一定冲突。
　　
当然，政府有责任也有能力通过宏调保持来经济健康稳定运行，问题的关键是如何进行政策选择，找到平衡经济的支点。实际上，表面上看似冲突的政策目标之间是相互关联的。因为只有让更多的居民购得起房，房地产市场才能够回暖，经济的稳定增长才可能实现。基于上述认识，我们看到从２００８年９月１６日央行下调存贷款基准利率开始，政府对房地产市场的政策取向便由“全面收紧”逐渐转向“有紧有松”、“有保有压”；在土地政策、金融政策和财政政策三大方面，出台了一系列组合性政策。
　　
政策一：严中有宽的土地政策
　　
土地的从严政策充分体现在集约、节约用地的制度方面。党的十七届三中全会突出强调了两个“较严格”的土地制度，即较严格的耕地保护制度和较严格的节约用地制度。２００８年１０月２３日，国务院常务会议上在８月１３日审议并原则通过的《全国土地利用总体规划纲要（２００６～２０２０年）》正式发布，要求全国耕地的保有量２０１０年和２０２０年分别保持在１８．１８亿亩和１８．０５亿亩。
　　
根据国土资源部公布的数据，截至到２０００年１０月３１日，我国耕地面积是１９．２４亿亩；截至到２００７年１０月３１日，全国耕地面积为１８．２６亿亩。

这意味着，从２０００年到２００７年，我国耕地年均减少面积为１４００万亩；从２００７年到２０１０年，耕地年均可减少面积骤降至２６６．７万亩；而从２０１０年到２０２０年１０年间，耕地年均可减少面积要进一步降至１３０万亩。从数据来看，集约、节约用地面临的形势非常严峻。
　　
在从严的土地政策背景下，也有相对灵活的部分，主要体现在鼓励盘活存量上。

根据十七届三中全会决议的精神，鼓励土地流转，盘活存量，以实现土地的集约、节约利用。这说明在严控建设用地增量的同时，政府也希望通过灵活的政策更好地利用存量。１０月２８日，国土资源部副部长鹿心社在部署土地利用总体规划修编和次土地调查等工作电视电话会议上还提出，研究建立促进节约集约用地的价格和税费调节机制，遏制土地粗放浪费，鼓励利用未利用土地，对利用存量土地的，给予税费优惠。
　　
政策二：宽严结合的金融政策
　　
宽严结合的金融政策，头先是放宽了对住房消费的贷款限制，以刺激个人住房消费的提高；同时，继续严格对房地产开发企业贷款的管理，促进盘活利用土地存量，从而推进房地产市场的发展。
　　
“适度宽松”的货币政策
　　
２００８年９月份以来，作为与国际联动应对金融危机，中国央行在两个月内两次下调存贷款准备金率、三次下调存贷款基准利率，昭示了从紧的货币政策逐步转向宽松。１１月９日，国务院常务会议提出，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。政府在近１０年来头提出“适度宽松”的货币政策，这意味着“在货币供给取向上，将不再是以控制供应、收缩信贷为基调，而是以对资金供给的释放、信贷的放松为基调，较终是为了达到拉动内需、刺激经济的目的。”
　　
个人住房贷款的放松　　

伴随着货币政策的转向，个人住房贷款政策也适度放宽。１０月２２日晚，中国人民银行公布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度　支持居民头次购购普通住房》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的０．７倍、较低头付款比例调整为２０％，并规定对居民头次购购普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和头付款比例上按优

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