房地产市场的荣景如今向亚太地区转移

当韩国、日本和新加坡的居民们正担心购不起房时，在堪称“楼市萧条”的美国，工薪收入增长依然无法跟上房产升值和贷款利率上涨的速度

解决中低收入人群购房难的较好方法或许还是多造平价房

由美联社评定的“全美2006年十大经济新闻”中，美国房地产市场急剧降温的消息名列榜头。当时这个报道援引穆迪公司的预测说，2007年美国全年房价将下跌3.6%。这是自1935年大萧条以来，美国头次出现全年房价下跌。

因应了这篇报道，美国楼市陷入了16年来较严重的衰退过程中。不仅如此，不断蔓延的次贷危机在拖累了美国投行和债券市场后到达欧洲，后者的好日子似乎也已到头。

欧洲盛景不再

随着标普花旗全球房地产指数在今年季度下跌4.5％，欧洲指数便以10.4％的降幅，落到历史较低点。

欧洲房地产投资信托基金（REITs）曾创下连续7年牛市的辉煌战绩，但估价过高导致的收益率下降终于显现，获利回吐一发不可收拾：在对房地产股的清盘中，标普英国和法国的房地产投资信托基金指数今年季度分别下跌了12.9％和12.7％。

如果这只是“观望性的萎缩”，人们或许还可以寄希望于“软着陆”。但是在法国（注：房地产价格在近10年里几乎翻了一番），持“软着陆”和“泡沫已破裂”的两方争论不休。后者的理由是，目前法国房地产价格上涨的速度是购购力涨幅的4倍——两者之间的差距从未达到如此大的程度，所以到2010年，法国房地产价格会大跌25%。

英国特许测量师学会(RICS)在7月中旬表示，英国楼价6月头次出现大幅降温意味着，英国央行的加息已开始影响市场信心，潜在新购家顾虑增多，而房地产商对楼市前景的信心更是几乎下跌一半，创下2004年6月份以来新低。

从2006年11月至今年6月，欧洲央行的基准利率已经提高了9次至4％，已达到近6年来的较高点。随着楼市泡沫的破灭，房地产价格下跌的欧洲国家包括法国、瑞典、爱尔兰、西班牙、希腊、荷兰、瑞士和葡萄牙。

亚洲一枝独秀

但是，新兴市场的房地产不但未受影响，反而逆流而上并延续了去年的佳绩：标普花旗新兴市场房地产指数在季度获得19.4％的收益率，今年上半年的收益率更是达到了26.7％。全球业绩较好的5只房地产股票都来自新兴市场（其中3只来自中国）。

仲量联行7月13日发布的报告显示，今年上半年全球房地产投资金额达到了创纪录的3820亿美元。其中亚太区房地产投资总值达到550亿美元，增长幅度高达12%，大部分增长来自跨境投资。其中，日本、中国及新加坡为区内涨势较强劲的房地产市场，新加坡在租金大幅增长及回报收缩的刺激下，上半年主要资本增值50%。

报告称，尽管主要地区的借贷成本上升，但以投资为目标的地产交易仍同比上升了16.6%，全球几个主要地区投资地产的金额均创纪录。

房地产市场的荣景如今向亚太地区转移，一些在昔日的金融危机中饱受折磨的亚洲国家开始复苏，但是对于房地产泡沫的担心又开始重新笼罩在它们上空。

隐忧

过去几十年中，遏制房地产投机一直是韩国政府的重要任务——但韩国2006年的平均房价比上年同期上涨了11.4%，头尔地区的涨幅达到19.7%。

而住宅价格正处于10年新高的新加坡（今年季度又上涨7.9%），正担心这样的涨幅会拖累经济发展，分析师在7月初表示，照此趋势，今年新加坡房地产价格涨幅将超过10%。

日本6个主要城市的土地价格今年季度年同比上升7.75％。2006年，外资对日本房地产投资信托的净购购额增长了340%，达到2623亿日元。尽管日本政府担心这会造成房地产泡沫，但外国投资者仍看好日本房地产市场。

但是当韩国、日本和新加坡的居民们正担心购不起房时，在堪称“楼市萧条”的美国，工薪收入增长依然无法跟上房产升值和贷款利率上涨的速度，解决中低收入人群购房难的较好方法或许还是多造平价房。

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