业主和物业“相爱相杀”的案例屡见不鲜，见诸报端的多半是业主控诉物业的种种行为。但不知，物业很多时候也是哑巴吃黄连有苦说不出。海南房屋空置率高达70%，业主购了房不入住拖欠物业费的现象严重。海南某物业公司澄迈分公司起诉业主张某拖欠物业服务费一案，6月27日澄迈县人民法院已正式立案。

    业主购了房不交物业费愁煞物业

    张某购购了某花园小区的楼房，从2011年至今房屋一直空置着，物业多次联系张某，他都不肯交纳物业服务费，至今已拖欠物业服务费4000多元。“空置房拖欠物业服务费现象严重，张某只是恶意欠费的业主之一。”某物业公司负责人余先生说，他们请求法院判令张某支付5年来拖欠的物业服务费和违约金共计1万多元。

    据省物业管理协会秘书张启云介绍：“空置房业主拖欠物业服务费现象严重，海南每年物业企业起诉欠费业主的案件都在百起以上。但是北京、上海、深圳等地房屋入住率高达98-99%，这些城市几乎无空置房，物业服务企业也没有遇到过此类欠费问题。海南的空置房率高达70%，这些空置房业主多是岛外购房者，购房后有的办过入住手续，锁上房门就离开了;有的连入住手续都没办，开发商和物业都联系不到他们，更别说交纳物业费了。”

    此外，张启云表示，许多空置房的业主本是炒房客，他们既没有办理入住手续也不会进行房屋装修，更别说交纳物业服务费。有的炒房客转卖房屋时连物业公司都不知道，当新业主装修入住时，物业公司找其补交先前拖欠的物业费，新业主自然不会替前业主当冤大头，这就让业主和物业之间产生了不少隔阂。

    物业：起诉得罪业主不起诉收不到物业费

    据了解，海口海甸岛某小区业主2010年入住，575户业主中至今有448户业主拖欠物业费，物业公司通过仲裁解决了15户业主的欠费问题，目前正待起诉其余433户欠费业主。这433户欠费业主中，有169户购房后至今都未办理入住手续，想起诉都找不到业主。即便是已入住的181户业主，按时交费的也只有142户。“收费率仅24.6%。我们公司每年要垫资30多万元，才能维持正常的物业管理。”海口另一大型物业公司负责人大吐苦水。

    物业收不到空置房业主的物业服务费，即使起诉了欠费业主，他们会先交清先前拖欠的物业服务费，但接下来又继续拖欠。“每户每月物业费只有几十元，起诉的诉讼对象一户一案，而户数又太多，法院和仲裁机构往往执行不过来，仲裁机构甚至不愿受理此类案件，因为他们执行案件过程中，有时还要倒贴钱。”张启云说。

    “新闻报道如果点出小区和企业名称，将导致物业公司与业主关系恶化，而且空置房欠费业主众多，起诉业主就意味着要得罪业主，物业公司也不敢得罪所有业主，只能选择几位欠费相对较多的业主起诉。通过这种方式，促使其他欠费业主交清物业服务费。”多位物业公司负责人要求记者匿名报道时这样解释。

    张启云称，海南共有600多家物业服务企业，这些企业几乎都集中在海口。目前只有一些大的物业服务企业被迫对空置房欠费业主进行起诉，许多小的物业服务企业本就实力薄弱，根本不敢起诉欠费业主。

    而多数物业公司负责人认为，起诉欠费业主实属无奈之举，因为起诉案件的标的小，即使起诉后业主交清欠款了，除去律师费和诉讼费，物业公司仍然收不回成本。“有业主欠费长达10年，不起诉实在没有别的办法。”海口某物业公司负责人赵先生说。

    物业费不足引发“弃管”“烂管”现象

    海口市物业管理行业协会秘书长梁金华介绍，空置房业主长期拖欠物业服务费，直接影响到海南物业服务企业的正常经营和服务质量，并已经出现了“弃管”和“烂管”现象。

    2011年，经开发商再三要求海口某物业公司接管琼海海逸阳光小区物业管理，哪知物业因为该小区多为内地购房者，平时入住率低，房屋空置率高，物业服务费根本收不起来，物业公司只能垫资经营，管理6年已亏损18万元。无奈之下，即使开发商用心挽留仍无济于事。今年2月分，该物业公司断然放弃对该小区的物业管理。“一些房屋空置率高、物业服务费拖欠严重的小区‘弃管’的事情时有发生。”梁金华说。

    在物业服务行业还存在着另外一种现象叫“烂管”。梁金华解释说，空置房的物业服务费收取不到，可物业管理需要成本，物业公司为了维持经营，只好裁员，而裁员则面临服务质量会降低，物业行业就称这类物管小区叫“烂管”。“随着空置房增多，拖欠物业管理费的数量增加，这种‘烂管’小区也会增多，物业‘烂管’现象将直接影响到海口和海南物业服务企业的声誉，甚至影响到海南国际旅游岛的形象。”梁金华分析认为。

    如今，空置房业主欠费问题，已影响到海南物业行业的健康发展，如何降低空置房的数量，如何遏制海南物业服务“弃管”和“烂管”现象，亟待有关部门作出相应对策，以寻求解决的办法。

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