近日,沉寂许久的一线楼市突然“火”起来:上海(楼盘)某高端楼盘推出的352套房源当天销售一空,每套房销售均价接近千万元;深圳(楼盘)、南京等城市出现“裹棉被排队”的“漏夜抢房”景象;北京(楼盘)房价也节节攀升,房产交易人满为患。与此同时,三四线楼市依然深陷泥潭,去库存乏力。一线楼市缘何突然疯涨?是市场需求使然还是非理性因素的作祟?楼市“冰火两重天”的情况又该如何扭转?

一线楼市加速回暖

春节后,部分一二线城市的房地产市场突然出现集中式爆发,不少城市涌现出所谓的“日光盘”;二手房也量价齐升,快速上涨;房地产交易出现多年不见人头攒动、人满为患的景象。

国家统计局近日公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”也从侧面印证了这一火爆态势。数据显示,1月份房价同比上涨城市数量增至25个,占比超30%,涨幅较高的仍是领涨全国房价14个月的深圳,同比上涨52.7%,上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

2月份,暴涨的态势更加明显。中原地产二手住宅交易价格指数显示,2月份上海、深圳二手房交易价格环比增幅分别为7.9%和2.3%。其中上海创下月涨幅近10年单月较高纪录,并接棒深圳领涨一线城市。从市场成交数据看,2月22日至28日,中原地产监测的54个城市合计签约住宅达到了6.2万套,环比平均涨幅达到了68%,其中较火爆的是二线城市,环比涨幅高达92.4%,一线城市涨幅达到了78%。

“楼市去库存是今年五大结构性改革之一。近期我国出台了一系列旨在去库存的税收信贷政策,以鼓励房地产市场消费。从目前情况看,政策的红利激发了市场的人气。突出表现在部分城市随着城镇化改革的推进,人均收入水平的提高以及二胎政策的放开等,市场对房地产的刚性需求和改善性需求持续旺盛。”民生银行(600016,股吧)头席研究员温彬指出,“但从全国总体看,房地产市场出现了结构性分化,一线城市与三四线城市"冰火两重天",前者交易活跃,房价快速上涨,而后者仍然面临较大的去库存压力。”

“原本仍处淡季的正月,复苏很快,近期成交量频频刷新同期新高,不少客户担心后市看涨、急着签约,不少业主已上调售价,幅度普遍近5%。而在京沪等地,整体市场变化也在心理层面对紧张的供需结构进一步施压,如上海一套二手房,春节后业主涨价70万元,一些二手房业主甚至不惜毁约提价。”中介机构豪世华邦区域经理刘辉说。

去库存仍然是重要任务

是什么推动本轮一线城市房价的快速上涨?中原地产头席分析师张大伟分析,一是信贷的增长。数据显示:1月新增人民币贷款达到2.51万亿元,其中房地产(000736,股吧)按揭增长明显;二是随着房贷头付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”逐步落地,增加了部分之前无力购房人群入市,也有利于楼市加速升温;此外,当前投资渠道有限、一线城市“地王”出现等因素也助推了市场进一步高涨。

在张大伟看来,此轮房价上涨之风起于二手房。“目前,一二线城市二手房成为市场的主流,其中一线城市交易中70%是二手房。加之一二线城市库存低,杭州(楼盘)、宁波(楼盘)、合肥(楼盘)、南昌(楼盘)、福州(楼盘)、厦门(楼盘)等二线城市的库存量已出现连续4个月环比下跌,北京上海等城市的库存也持续低位,这种情况造成了市场容易被刺激从而形成上涨。”张大伟指出。

面对火热的楼市,28日,上海住建委表示,上海将继续按照“三个为主”的原则,抑制投资投机性购房,支持自住和改善性住房需求,严格执行住房限购政策,确保上海房地产平稳健康发展。

事实上,此前江西、山西、山东及宁夏等地均发布了关于去库存的相关政策,这一任务已成为各个省份今年工作的重中之重。有消息称,深圳也将提高外地人购房门槛。对此,杨红旭表示,这表明地方政府为了抑制过热房价及疯狂投资的政策初衷及导向没有变,将有益于楼市发展。

房产调控呼唤差异化

一二线城市楼市急剧回暖的同时,三四线城市楼市却冷若冰霜。国家统计局数据显示,由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化走势也在加剧。大部分三四线城市仍然处于库存逐步消化阶段,环比仍在下降。

温彬认为,这种“冰火两重天”的状况反映出我国房地产市场的供需格局,即总体供需平衡,但结构上,收入水平较高、人口流入量大的一线城市,政策利好刺激了购房需求;而在三四线城市受经济状况、产业环境、收入水平等因素的影响,市场处于供大于求的状况,政策的刺激作用相对有限。

值得警惕的是,短期爆发导致的市场潜在风险越来越大。张大伟认为,分化的市场格局下,房地产依然面临巨大的风险,特别是一线城市的“地王”对房价上涨的要求非常高,未来一年二线城市将成为市场热点。温彬也指出,任何一种价格上涨都有合理的成分,但同时也不排除投机的因素。平稳、健康运行的楼市是市场乐见的,但往往在具体运行过程中会出现投机因素,带来局部地区、某一时间段的非理性上涨,给市场发展带来一定的风险。

“必须看到中国城市间的发展的地区差异,相关房地产政策不能"一刀切",要坚持因地施策、分类调控的原则,对不同发展水平、不同市场需求的城市实施差异化的调控手段,只有这样才能有效避免局部地区房价非理性、投机性上涨的现象。”温彬指出。

温彬判断,短期看,一线城市房地产市场的量价走势仍将处于活跃状态;长期看,随着对政策的消化,在刚性需求集中释放后,一线城市交易量和价格环比将出现不同程度的回落。值得注意的是,相关部门要注意防控风险,对一些投机性购房,尤其是利用购房低门槛的机会,加大杠杆进行炒房的行为,如虚开收入证明申请贷款等行为要及时控制、有效防范。对于普通民众而言,则要量力而行、保持理性。

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