进入5月以来，海南楼市进入全面的淡季期，岛外购房者明显减少。在全国楼市都笼罩在拨不开的疑云中时，海南今年的淡季来得或是很及时。在各地频传楼市降价、甩卖；房企资金链断裂、跑路；老业主围攻售楼处......反观海南市场却出奇的淡定，整体市场不温不火，但无论是当地政府，还是当地房企，都在当前的市场情况下缓慢调整。

　　海口头套房贷利率上浮30%海南刚需族仍受伤

　　针对日前央行“喊话”敦促商业银行优先满足头套房贷款需求，据新华网采访报道称，目前，海口仍执行基准利率的银行很少，工行、农行、招商银行等直接将头套房贷款利率在基准利率的基础上上浮5%，中信银行则上浮10%。头套房贷上浮比例较高的是光大银行，目前在海口的个人房贷按揭是在基准利率基础上上浮30%左右。平安银行海口分行则是基准利率上浮20%－30%，且房贷业务较少。

　　海南楼市似乎从来都是为除了全国各地的人服务的，而海南本地居民却不在“服务区”。海南购房人群多数来自岛外，而且是全款购房；海南本地刚需需求少，而且多为贷款购房，长期以来，多数开发商都喜欢“舍近求远”。而在海南楼市外地认购人群减少时，刚需似乎又成为海南楼市不可或缺的救命稻草。

　　海南当地政府5月底至6月初连续出台了“购房户口”、“单身满25岁可购限价房”刺激刚需性的房地产政策；海南省长蒋定之调研房地产，预警促进房地产发展，海口市政府也召开工作会议促进房地产市场稳定发展。连续性的“新政”出台，各方直呼海南是跟随内地楼市崩盘城市救市，也有人称这是海南当地政府未雨绸缪的谋划，其中释放的信息是：海南楼市松动了！

　　楼市是否松动，并不简单是单一政策所决定的，海南当地户籍购120平房屋就可落户海口，这是“老政策新说法”，以往海南也有类似“购房落户”的政策，“按海口楼市均价10000元每平米的房价来算，120平米房子是的大支出，对于刚需族来说没有优惠，还是一个字，贵！”海南师范大学某教授解释说。

　　5月海南土地市场10亿成交楼市博弈日趋白热化

　　据中国土地市场网数据显示，2014年5月（5.1-5.31）海南全省共成交22宗地块（招牌挂土地及协议出让土地），成交面积66.325934公顷，环比上月（成交31宗地块、成交面积67.917664公顷）成交面积有所下降；5月总成交金额99058.29632万元。

　　据有关房产媒体较新统计，2014年6月海南楼市预计有14个项目开盘，开盘量环比2014年5月20个拟开盘量下降30%，同比2013年6月预计4个开盘量增加了10个。其中有12个新盘入市，2个老盘加推。

　　其中翠屏·海口凤凰水城、绿地海森林、东汇·森语林以及南光·西海湾，较低5400元/平。四盘中就有2个开发商赶趟推了大户型，其中绿地海森林主推户型中就有2种120平以上的户型可供选择，以及南光·西海湾主推了200-380平的跃层。

　　从5月海南土地市场成交来看，供应的23宗地块中，普通商品住宅用地出让面积较多，供应面积为418331.69平共8宗地块，屯昌出让的5宗地块均为普通商品房住宅用地。今年以来海南土地市场的供应量处于平稳状态，但“供而未用”是目前海南土地市场存在的现象之一。

　　针对这一现象，海南省政府在海口召开全省闲置土地清理处置工作推进会议，会议提出，在7月前全面完成闲置土地清理处置任务。开发商囤地似乎有意为之，央视也曝光海南土地转让的恶性流转的天价利润。回顾过往的海南房地产市场，多数土地成交后，均是在10年，甚至是20后才开发建设。其间除了高额利润的影响外，更多的是各方在政策、市场间的博弈。

　　房企促销花样百出海南房价究竟跌不跌

　　“全国楼市都在说降，你降不降？”海口某二手房产中介经理说，“从目前来看，降价调整是房地产市场不可回避的方向。但海南目前的降价都是停留在形式上，没有实际意义的下跌，说白了就是开发商玩的把戏，认真不得。”

　　自5月以来，海南楼市各种促销不断，而且在房价上略有松动，但调整房价的项目多是高端项目、大户型项目；这种微弱的调整并没有改变多少高昂房价。而在三亚部分地段，开发商集中开盘，项目同质化严重，为了走量保销，或是免不了来一场真正的价格战了。但受楼市大环境影响，海南房地产客源的日渐减少，供求关系的转变正影响着这场纷争。

　　对于海南房地产市场，短期内政府会采取措施支持经济增长、抵御房地产下行。事实上，政府已经开始采取了一些措施，包括刺激其他增长驱动力（海南加大基础设施建设，增大重大项目投资审批加速），也包括稳定房地产行业本身（25周岁可购限价房、海口购房入户）。如果房地产活动继续下滑，政策可能将进一步放松。

　　海南当地开发商对于海南楼市却是一致看好，认为有松动，但不会影响大局。多数开发商认为海南房价算不上高，不会有发幅度降价；有的开发商认为海南房地产市场进入一个调整期，期间内会淘汰掉一些同质化严重，经济实力不够强的房企，而整体房价会维持在一个合理的水平线；更多的开发商则是瞄准了海南的旅游地产、养老地产等新型的地产模式，以规避可能会出现的降价风险。

　　潘石屹在近期的发言中也认为，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山，撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。“当房价下跌20%至30%，这些问题就全部暴露出来了。”海南楼市房价降不降，降多少才会暴露出连锁的系列问题？这还需要进一步观望。

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