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海南楼市“新政”频现 整体市场不温不火

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天  来源:海口房产信息网  阅读 757 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  进入5月以来,海南楼市进入全面的淡季期,岛外购房者明显减少。在全国楼市都笼罩在拨不开的疑云中时,海南今年的淡季来得或是很及时。在各地频传楼市降价、甩卖;房企资金链断裂、跑路;老业主围攻售楼处......反观海南市场却出奇的淡定,整体市场不温不火,但无论是当地政府,还是当地房企,都在当前的市场情况下缓慢调整。

  海口头套房贷利率上浮30%海南刚需族仍受伤

  针对日前央行“喊话”敦促商业银行优先满足头套房贷款需求,据新华网采访报道称,目前,海口仍执行基准利率的银行很少,工行、农行、招商银行等直接将头套房贷款利率在基准利率的基础上上浮5%,中信银行则上浮10%。头套房贷上浮比例较高的是光大银行,目前在海口的个人房贷按揭是在基准利率基础上上浮30%左右。平安银行海口分行则是基准利率上浮20%-30%,且房贷业务较少。

  海南楼市似乎从来都是为除了全国各地的人服务的,而海南本地居民却不在“服务区”。海南购房人群多数来自岛外,而且是全款购房;海南本地刚需需求少,而且多为贷款购房,长期以来,多数开发商都喜欢“舍近求远”。而在海南楼市外地认购人群减少时,刚需似乎又成为海南楼市不可或缺的救命稻草。

  海南当地政府5月底至6月初连续出台了“购房户口”、“单身满25岁可购限价房”刺激刚需性的房地产政策;海南省长蒋定之调研房地产,预警促进房地产发展,海口市政府也召开工作会议促进房地产市场稳定发展。连续性的“新政”出台,各方直呼海南是跟随内地楼市崩盘城市救市,也有人称这是海南当地政府未雨绸缪的谋划,其中释放的信息是:海南楼市松动了!

  楼市是否松动,并不简单是单一政策所决定的,海南当地户籍购120平房屋就可落户海口,这是“老政策新说法”,以往海南也有类似“购房落户”的政策,“按海口楼市均价10000元每平米的房价来算,120平米房子是的大支出,对于刚需族来说没有优惠,还是一个字,贵!”海南师范大学某教授解释说。

  5月海南土地市场10亿成交楼市博弈日趋白热化

  据中国土地市场网数据显示,2014年5月(5.1-5.31)海南全省共成交22宗地块(招牌挂土地及协议出让土地),成交面积66.325934公顷,环比上月(成交31宗地块、成交面积67.917664公顷)成交面积有所下降;5月总成交金额99058.29632万元。

  据有关房产媒体较新统计,2014年6月海南楼市预计有14个项目开盘,开盘量环比2014年5月20个拟开盘量下降30%,同比2013年6月预计4个开盘量增加了10个。其中有12个新盘入市,2个老盘加推。

  其中翠屏·海口凤凰水城、绿地海森林、东汇·森语林以及南光·西海湾,较低5400元/平。四盘中就有2个开发商赶趟推了大户型,其中绿地海森林主推户型中就有2种120平以上的户型可供选择,以及南光·西海湾主推了200-380平的跃层。

  从5月海南土地市场成交来看,供应的23宗地块中,普通商品住宅用地出让面积较多,供应面积为418331.69平共8宗地块,屯昌出让的5宗地块均为普通商品房住宅用地。今年以来海南土地市场的供应量处于平稳状态,但“供而未用”是目前海南土地市场存在的现象之一。

  针对这一现象,海南省政府在海口召开全省闲置土地清理处置工作推进会议,会议提出,在7月前全面完成闲置土地清理处置任务。开发商囤地似乎有意为之,央视也曝光海南土地转让的恶性流转的天价利润。回顾过往的海南房地产市场,多数土地成交后,均是在10年,甚至是20后才开发建设。其间除了高额利润的影响外,更多的是各方在政策、市场间的博弈。

  房企促销花样百出海南房价究竟跌不跌

  “全国楼市都在说降,你降不降?”海口某二手房产中介经理说,“从目前来看,降价调整是房地产市场不可回避的方向。但海南目前的降价都是停留在形式上,没有实际意义的下跌,说白了就是开发商玩的把戏,认真不得。”

  自5月以来,海南楼市各种促销不断,而且在房价上略有松动,但调整房价的项目多是高端项目、大户型项目;这种微弱的调整并没有改变多少高昂房价。而在三亚部分地段,开发商集中开盘,项目同质化严重,为了走量保销,或是免不了来一场真正的价格战了。但受楼市大环境影响,海南房地产客源的日渐减少,供求关系的转变正影响着这场纷争。

  对于海南房地产市场,短期内政府会采取措施支持经济增长、抵御房地产下行。事实上,政府已经开始采取了一些措施,包括刺激其他增长驱动力(海南加大基础设施建设,增大重大项目投资审批加速),也包括稳定房地产行业本身(25周岁可购限价房、海口购房入户)。如果房地产活动继续下滑,政策可能将进一步放松。

  海南当地开发商对于海南楼市却是一致看好,认为有松动,但不会影响大局。多数开发商认为海南房价算不上高,不会有发幅度降价;有的开发商认为海南房地产市场进入一个调整期,期间内会淘汰掉一些同质化严重,经济实力不够强的房企,而整体房价会维持在一个合理的水平线;更多的开发商则是瞄准了海南的旅游地产、养老地产等新型的地产模式,以规避可能会出现的降价风险。

  潘石屹在近期的发言中也认为,中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山,撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险。“当房价下跌20%至30%,这些问题就全部暴露出来了。”海南楼市房价降不降,降多少才会暴露出连锁的系列问题?这还需要进一步观望。

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