近来房贷政策调整搅起一池“秋水”。头套房贷款利率的优惠、二套房“认房不认贷”等新规被看作是继放松限购之外,监管部门在房贷政策上出手。此外,新政策还鼓励发行MBS、专项金融债。分析人士认为,房贷政策调整体现了监管部门在新时期对于房地产行业发展思路的创新,将极大增强金融机构的个人住房贷款投放能力,对银行业和房地产业均产生重大影响。有机构预计在未来相当长一段时间内,按揭贷款业务仍将是国内商业银行较安全的资产之一,商业银行将在中长期提升按揭贷款占总贷款的比重。

　　银行调整房贷政策

　　9月30日,房地产传统销售旺季“金九银十”即将进入下半场,央行和银监会的一则通知激发了市场的种种猜想。

　　上述两部门在此前发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(简称《通知》)中明确要求,头套房较低头付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,已结清头套房购房贷款的家庭,再次申请贷款购购普通商品住房时仍可执行头套房贷款政策。

　　外界对此的解读则是,央行将通过房贷政策调整,为刚需和改善型需求提供金融支撑。

　　此前有分析认为,信贷政策的调整将决定接下来房地产市场的走向,但新政收到的反馈却并不强烈。据记者观察,国庆期间一线城市市场反应平平,个别城市甚至惨淡收场。中国指数研究院统计则显示,在此期间,其监测的38个城市中,有36个城市成交面积环比出现下降。其中,一线城市降幅较大为51.2%,三线城市次之,为40.8%。

　　对此,华融证券在研报中表示,相关政策短期对商品房销售具有提振作用,但由于房地产市场总体供过于求大势形成,房价调整幅度有限,利率折扣有限,房贷放松的效果有限。

　　国庆之后,房贷新政却获得了各大银行的支持。根据记者了解到的情况,到目前为止,国有四大行和招商银行等商业银行均作出了相应的调整。不过,对于央行给予的“7折”的下线,各银行在执行的时候却大打折扣,如招商银行、中信银行的较低折扣仅为95折。有相关分析认为,如果考虑到银行的资金成本,执行7折优惠几乎没有可能。

　　按揭贷款比重或加大

　　就目前的市场反应来看,房贷新政对房地产市场的提振作用十分有限,但对银行业务的调整或许有显著影响。

　　记者注意到,除放松房贷限制之外,前述《通知》还有意鼓励发行MBS和专项金融债。据悉,目前已有部分银行在积极开展发行MBS的准备工作。华夏银行在日前发布的新政执行细则中明确表示,将“积极争取通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)以及发行期限较长的专项金融债券等多项措施筹集资金,专门用于增加头套自住型和改善型普通自住房贷款投放”。

　　国信证券研报称,新政充分体现了央行在新时期对于房地产行业发展思路的创新,将极大增强金融机构的个人住房贷款投放能力,对银行业和房地产业均产生重大影响。

　　该机构认为,我国目前房屋贷款按揭余额约20万亿元,3年期以上约占90%,若将其中的优良部分进行证券化发行,理论规模可达10万亿元。对于银行业来说,发行MBS可重新获得超过10万亿元的流动性,不但可以将风险转移到证券市场、实现资金快速回流开展新的业务,还可以获得固定息差,其贷款积极性将高涨。

　　兴业证券则认为,从目前按揭贷款中头套房按揭占比、按揭贷款占GDP比重、按揭贷款平均存续年限来看,市场自发力量也使得按揭贷款有很好的安全边际。市场因素和政策因素共同决定了未来相当长时间内,按揭贷款仍将是银行较安全资产之一。

　　兴业证券预测称,房地产市场大周期的仅此决定因素就是资金,而按揭贷款的安全性将使得银行在利率市场化背景下持续增加按揭贷款配置,即银行的资金将持续大规模流入房地产市场。商业银行将中长期提升按揭贷款占总贷款比重,而MBS的推出将加速这一趋势的演化。
 

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