在政策利好的支撑下,去年末房地产市场掀起一波翘尾行情,但是进入新年后,市场进入传统的淡季节点。特别是2月份因春节长假,外来人口支撑比较大的一线城市,在春节期间几乎成为空城,成交量大幅下跌。大量人口回归的三四线城市“返乡置业”多年来一直是市场关注的亮点。有分析指出,今年这部分市场行情也因为去年整体市场行情不好受挫,和往年相比出现萎缩。

  三四线城市库存高市场分化大

  近几年,整个中国房地产市场迎来发展高峰,三四线城市也不例外,尤其是品牌发展商的加入,几乎都是大盘模式,给当地的房地产市场带来巨大冲击。一方面带动了成交,促使市场形成两极分化的局面,但是整体而言,也加速了城市的库存量。

  作为粤北山城的梅州市民小陈感触很深,两年前,梅州的楼市基本是当地开发商的天下,直到2013年,碧桂园在梅州的榜楼盘梅江碧桂园开盘,方能见到全国知名开发商的身影。但是今时今日的梅州,除了碧桂园外,还增加了富力、奥园、万达,楼市一下热闹了起来。

  梅州虽然近两年房价飞涨,但是产品的成熟度还相对落后。为了压缩成本,比较多的楼盘仍然停留在小盘、无社区园林的现状,除了个别中高端社区以及度假型社区。

  在广州从事过房地产行业相关工作的小陈介绍,这些品牌开发商进入梅州市场后,将大城市的开发经验带到了这里,花园式的园林,在普通的洋房也有“高端”的会所,都令当地市民眼前一亮,并因此带动了当地不少成交。其中,占地千亩,建筑面积约200万平方米,总规划15000套的富力城对梅州市场的冲击相当惊人。

  梅州市住建局公布的官方网签数据显示,2014年上半年,梅州全市商品房的网签量仅为3357套,而2014年7月,在梅州富力城开盘后,当月城区的网签量为1475套,几乎占到了上半年全市成交的一半。据梅州当地媒体报道,2014年梅州全年的商品房成交量为9582套,成交均价4979元/m2,同比前年均有一定程度上涨。成交量的拉升,大盘贡献功不可没。

  实际上从去年开始,随着梅州城区的扩容,城市化建设加快,更多的楼盘如雨后春笋般冒出,加上大盘推货量集中,当地的楼市库存压力十分大。并且,因为这些大盘的进入,当地的开发商无形中形成了较大的出货压力。

  河源也不例外,城区的楼市也形成了以雅居乐、恒大、碧桂园三大巨头主导市场风向的局面。因为库存压力大,去年的楼价出现小幅调整。当地不少业内人士表示,2015年的库存情况将比2014年更为严峻,恐怕难以避免掀起一场价格战。

  春节期间看客多 成交普遍不如去年

  在春节期间,面对大批从珠三角等城市返乡的务工人员,当然不能放弃这个宣传返乡置业的大好时机。不少大开发商都表示,春节期间的人气丝毫不比平时差。

  大年初一,记者在梅州富力城看到,几乎所有的宣传广告都针对性地指向了返乡一族,春节期间还有一部分特价单位推出,销售和样板房处都是熙熙攘攘的人群。项目相关负责人李国樑则表示,春节期间,项目的营业额已经过亿元,至少销售了100多套。同时他介绍,今年因为几大开发商的造势,市场氛围要好过去年。

  碧桂园河源项目的相关负责人也指出,今年春节,集团也特别针对返乡置业加大了营销力度,在河源5个县都跟分销商合作,同时推出多重置业优惠,因此,今年的人流量比往年有明显的上涨。但是成交方面,较去年略有下降,尽管下跌的幅度不明显。

  据韶关市住房和城乡建设局网站公布数据显示,2015年2月韶关市住宅总成交量为647套,住宅成交均价为4908元/m2。而2014年2月份成交758套,住宅成交均价为5726元/m2。因此2015年韶关楼市成交量整体较上年是降低了。但碧桂园在韶关两个项目韶关碧桂园和碧桂园太阳城均有不俗的人气和成交。

  克而瑞研究相关分析人士指出,从春节期间三四线城市的成交情况来看,在部分经济相对发达、人口吸附能力较强的省会城市或区域城市,“返乡置业”对市场成交有一定的助推作用,而多数三四线城市,经济、人口支撑不足,“返乡置业”需求相对于突出的供求矛盾显得十分乏力。整体来看,“返乡置业”需求对市场的作用有限,有负市场预期。

  业内分析

  不动产登记影响大 购购力萎缩

  春节期间,受到人口迁移的影响,一线城市的成交比三四线城市下跌的幅度来得更大。克而瑞数据显示,四个一线城市成交环比跌幅都超过了50%,二三线城市除个别城市成交环比上涨外,也出现不同程度下跌,但跌幅总体小于一线城市。

  据搜房网数据监控监测阳光家缘数据显示,2015年2月广州楼市共成交3398套,环比下跌50%,同比去年2月下跌32%。其中,六区共成交1083套,环比下跌45%,天河逆势上涨3%。而以外来刚需为主要支撑的外围五区共成交2315套,环比下跌53%。克而瑞分析人士表示,在市场显性拐点到来之前,市场供大于求的基本面未实质改变的前提下,去库存仍是下一阶段房地产市场的“主旋律”。

  央行密集调整货币政策,对房地产市场有一定的利好刺激作用,对于今年市场走势的判断,预计3月份将成为关键节点。有业内人士表示,一线城市外来人口支撑大,房价能得到有力的支撑,但是对于人口外流严重的三四线城市,要保持相当程度的警惕。

  梅州一位发展商人士就对记者表示,实际上政策对三四线城市影响甚微,反而是不动产登记对市场影响颇大,造成购购力出现萎缩,因此,对今年当地的市场走势持观望的态度。

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