年初流行一个段子：每到春节，北上广的Mary、Vivian和David陆续回家，变成了翠花、大妮和二狗子。不过，故事到这儿并未结束，北上广的筒子们发现当地房价已经超越了大家想象时，转而回到家乡购置房产，或者转向大都市圈周边的三线城市安家置业。

进入2017年以来，三四线城市火爆的楼市吸引了更多目光。方正证券(601901,股吧)根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，2017年1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长。虽然低于2016年12月的42.8%，但与一二线城市相比，增速明显。曾在2015年提出“一线城市房价翻一倍”的方正证券经济学家任泽平将这一现象解释为“去库存和挤出效应”。华泰证券(601688,股吧)分析师谢皓宇则指出，人口和库存问题的解决将给三线城市带来“大周期”。

逃离北上广

随着人口控制和疏解的政策出台，北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据，从2010年至2015年，北京（楼盘）常住人口增幅放缓，上海（楼盘）则在2015年出现负增长。

这意味着，“逃离北上广”正在成为一种现象和大趋势。现居湖南长沙（楼盘）的王琳此前曾在北京一家企业担任会计长达5年时间，2016年她选择回到家乡开始新生活。“北京的房价实在太让人绝望了，我工作一年也买不起一平米，这样的生活实在没有意义。”在北京，王琳的月薪是税后1.5万元。“回到长沙以后，工资低了很多，不过至少一个半月的工资就够买一平米了。”王琳向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示。

2017年元旦刚过，王琳就在长沙北辰三角洲附近买下一套2019年年初交房的期房，单价为每平米11000元。“2015年的时候才八千，我应该早点回来的。”王琳说。

王琳的选择只是一个缩影。由于大城市生活成本的提高，无力承担的人口被迫挤出，回到原户籍所在地，谢皓宇将其称之为“中国版的逆城市化现象”。

他同时预测，一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移，未来劳动力需求将减少，挤出的人口将返乡。“一线城市的流入人口大多来自于中部和西部地区，以及河南、河北等地，这些地方是三四线城市的集中地。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差，在一线城市积累的财富足够在家乡置业，于是增大了返乡的诱惑力。”上述分析师指出。

“像蝗虫一样的投机客”

不过，中原地产分析师张大伟认为，人口流动并不是此轮三四线城市楼市火爆的主要原因，投资需求的推动才是主因。

“打一个不恰当的比方，房地产投资者就跟蝗虫一样，把一个区域的价格炒高以后，紧接着就去下一个区域。”张大伟向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示。

张大伟认为，三四线楼市火爆的原因有两方面：一方面，一二线城市的管控特别是限购限贷抑制了需求，这些需求开始向三四线城市转移；另一方面，由于资产荒，资金面比较宽松，投资者没有更好的渠道，而三四线城市在限购限贷方面比较宽松，再加上三四线城市价格值比较低，盘子总量小，容易被炒高。

当然，并非所有的三四线楼市都迎来了春天。在任泽平看来，销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小的影响。其三，自然环境好的海南（楼盘）等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，以及去库存政策刺激和基数小的影响。

而这几类城市也恰是投机客布局的区域。以北京周边的燕郊为例，中国社科院城市与竞争力研究房地产大数据项目组发布的大数据房价指数报告显示，2016年，廊坊(燕郊)房价的同比涨幅在100%以上，居全国首位。燕郊一位不愿具名的中介告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，即使燕郊房价已经处于历史高位，但燕郊二手房市场成交仍然火热，每天看房的人络绎不绝，其中大部分人是在北京已经购置了房产的客户。

去库存，去库存，还是去库存！

三四线的火爆还会延续多久？“如果说信贷有所收紧，三四线城市的这个行情会很快结束。如果信贷不收紧，会一个又一个城市地继续蔓延下去。”张大伟表示。

近期有市场人士分析指出，一些城市或将效仿合肥（楼盘）出台限购政策。合肥在2016年经历房价大涨，随之出台调控政策。不过张大伟认为，2017年三四线城市不会收紧，还是以去库存为主。

任泽平等多名分析师近期研究指出，2016年三四线城市的楼市去库存已经超预期。任泽平研究报告中的数据显示，三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

申万宏源(000166,股吧)的调研结果显示，三四线城市去库存化周期已明显缩短。三四线城市土地供应逐年减少，配合宽松政策，销售回暖，住宅去库存化效果良好。以调研的西南样本三线城市为例，目前住宅去库存化周期在9个月左右。

任泽平团队认为，三四线城市政策持续友好，将推动三四线楼市销售热度持续，2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。

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