在房地产库存高企、融资难的大背景下,住建部一份关于培育和发展住房租赁市场的意见再次提及REITs,这使得市场对一直蠢蠢欲动的房地产资产证券化业务再次燃起希望,希望在前,可难题亦在前,真正的再出发还有待政策继续完善。

中国开发商巨量的库存有了新出路。

1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

截至2014年11月底,全国商品房待售面积达到近6亿平方米的历史新高;硬币的另一面则是,2015年保障房任务量为700万套,融资一如既往地困难。

住建部上述《意见》找到了一个解决办法:允许各地政府回购商品房作为公租房,帮助开发商去化,开发商也可以自行经营租赁,且可以将租赁房打包为REITs进行融资。

多位地产和金融界人士认为,这可能将成为中国内地真“REITs”业务的起点,但其中仍然存在政策的障碍和盈利的难题。

楼市另类去库存

“各地可以通过购购方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。”上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承:千方百计去库存。

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出,传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的,过去可以由投资投机者接盘,但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化,就能实现较快较多的去库存(主要是现房),对房企利好。

此外,政府还可回购社会房源,能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说,在郊区有好几套物业,但是碍于文化、信息技术运用等,并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理,能够加快此类住房的出租,对于盘活存量住房资源有益。

风险点在于,如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升,如果政府高价收购,未来出租后租金回报率可能会变差。

整体来看,银河证券分析师赵强认为,《意见》提到的措施,不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来,将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构,以及住宅产品租售并举的盈利模式,甚至能看到房地产投资银行的出现。

严跃进指出,要实现长期运营,无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场,均需要配套的金融措施,即REITs。上述《意见》指出,在大力推进经营住房租赁机构的同时,探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。

事实上,公租房或保障房REITs早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说,2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs,就在快成行的时候因为政府换届而暂停。

接近住建部的人士透露,住建部倾向于头先进行公租房REITs的实践。北上广深的国资房企或城投公司,有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务,他们手中的政策性住房资产,可以作为REITs的打包资产;并且,试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。

试点需要突破的一个环节是,需设立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。

对于试点单位来说,他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业,如华润、保利、万科、中海等,其旗下持有物业均以数百万平方米计;近两年来,这些开发商已将轻资产提上日程。

盈利难题

无论是公租房REITs还是商业地产的REITs,目前推行的难度都不小。

北京中原地产研究总监张大伟就不看好公租房REITs,“中国物业租金收益太低,还不适合做REITs”,他说。

严跃进也认为,公租房的租金回报率并不高,保守估计较多在5%左右;而且现实中租赁群体并不稳定。在目前租赁市场上,对于资金投入的渴求很大,但很多资金不愿意也不敢进入。

严跃进说,通过鼓励此类REITs产品的创新,在前期提供一定财政补贴和优惠,或鼓励寿险等资金和大型房企进行合作,有利于推进公租房项目;如果政策大力支持,不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地方面的优惠,或许能达到10%的水平。

前述《意见》称,要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。通过发行REITs,可充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点,并逐步推开;但对于如何推进支持,如何进行优惠和补贴,并未提及。

而商业地产的REITs同样不容乐观。根据广发证券的测算,当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外,其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率,尚无法全面推行REITs,其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。

较大的障碍在于税收体制。在REITs 较为盛行的美国,REITs无须缴纳公司所得税,REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港,根据香港证券及期货条例第104条,REITs豁免缴纳香港利得税。

但国内税收体制对商业物业公司不利,导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。

另据协纵国际总裁黄立冲测算,以国内商业地产巨头万达为例,如果仅使用投资物业项目作为资产价值,万达租金回报率约为4.36%;而在国际通行的REITs回报率要求中,这个数字在7%-8%左右。

金融界人士指出,如果要发行离岸REITs,回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业,会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数,比如1%～2%;在加息背景下,看高至9%以上。

开发商的轻资产试验

尽管推行REITs困难重重,但国内开发商在转型压力之下无不在思考如何“轻资产”。

其中动手较早的是万科。早在2013年,万科便将北京金隅万科广场股权售予麦格理,万科负责操盘管理运营,实现商业地产资本化。

2014年8月,万科公告称,公司与凯雷投资集团有限公司签署战略合作意向书,双方拟成立资产平台公司,用于收购万科所拥有的9个商业物业。

根据公告,凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业物业,未来将以资产证券化为目标退出。

2014年12月25日,针对旗下的社区商业,万科联手深圳东方藏山资产管理有限公司(以下简称东方藏山)宣布进行一项商业资产管理的合作,东方藏山将以收购物业产权和股权形式,收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。

东方藏山表示,双方联手将要打造榜首只中国社区商业REITs。

作为国内持有物业的老大,万达亦不甘落后。2015年1月14日,万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。

与此同时,万达还在与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈,今年上半年将宣布更多类似的投资计划。

就在2014年底,由全经联等发起的中国REITs联盟成立。21世纪经济报道获悉,联合发起人中包括中信证券、华润信托、金融街控股、北科建、易方达基金等众多地产、金融机构。

中国REITs联盟秘书长王刚称,REITs全球市值超过1.4万亿美金。但在中国,长期以来,由于REITs这种合理金融工具的缺失,不仅推高了融资的成本,也造成了房地产业和金融业难以解决的死结,中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展,都遭到掣肘。

“未来中国版REITs的推出还有很多基础制度要去完善。”王刚说,中国REITs联盟就是希望开发商、金融机构、中介机构的力量团结起来,与中国证券投资基金业协会、证监会、央行等监管机构保持沟通,致力于REITs早日落地。

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