2016年上半年,房地产市场在短短6个月内跌宕起伏。18日,国家统计局发布6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,6月70个大中城市环比上涨城市数量55个,较上月减少5个,与4月价格上涨个数相比,减少10个,连续两个月下降。涨幅方面,环比、同比较高涨幅有所收窄,具体来看,环比较高涨幅较5月的5.5%收窄0.6个百分点,同比涨幅较5月的54%收窄6.6个百分点。

    对此,业内人士表示,房地产行业周期已缩短,下半年或提前进入下行周期。而政策方面,未来政策将更有针对性进行调整,不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。

    走势楼市上演“过山车”

    2016年上半年房地产市场经历了“过山车”行情,从2015年的低迷到春节期间的一二线不冷,三四线不热;从3月一线市场整体爆发,到“四小龙”的诞生;从4月房市的全面复苏,到5、6月的回调,房地产市场的剧烈变动超出人们的想象。

    具体来看,今年2月之前,一线城市领涨全国,尤其深圳新建住房价格环比涨幅达4.1%,同比涨幅更是高达52.7%。而一线城市收紧后,二线城市便借机突击,3月,房价涨幅环比较高的三个城市分别为,厦门环比上涨5.4%、合肥上涨4.6%、上海上涨4.3%。4月,房价涨幅环比较高城市则分别为,合肥上涨5.8%、厦门上涨5.3%、南京上涨4.4%。5月、6月则延续该趋势。

    中原地产市场总监张大伟表示,此前二线城市涨幅超过一线城市的较主要原因是政策因素。他指出,3月,一线城市相继出台不同力度的约束性政策抑制了一线城市继续大幅上涨。另一方面,二线城市政策却从限购、限贷方面呈现宽松,导致在前4月资金宽松的情况下市场活跃,促使厦门、南京、合肥、苏州加速去库存。

    而在政策收紧与市场预期的影响下,现阶段房地产市场降温明显。亚豪机构市场总监郭毅表示,楼市正在进入新一轮盘整期。一方面,环比下降城市数量再次扩容,但另一方面,同样是三、四线城市,其中牡丹江、泉州已连续两个月出现价格环比下滑,而锦州商品住宅价格已连续15个月环比下滑。

    同时,亚豪机构数据显示,6月北上广深四个一线城市均出现商品住宅价格涨幅放缓的迹象。相比5月的环比涨幅,其中北京涨幅减少了0.7%,上海下降了1.2%,广州下降了0.6%,只有深圳环比涨幅微涨0.3%。

    朱光表示,今年以来,全国楼市以去库存为主要目的,绝大部分城市仍将延续宽松的购房和信贷政策,再加上居民受制于投资渠道有限,往往将投资房产作为资产增值的主要工具,因此楼市成交活跃,但从历史上来看,如此高速增长,很难维持较长时间。

    中金公司也有类似判断。中金宏观组报告预测,房地产行业“三年周期变两年”,下半年或提前进入下行通道。

    警惕风险加剧泡沫凸显

    2016年上半年25家企业半年业绩预告看涨,多家房企上调销售目标。

    中原地产数据显示,截至目前,35家官方公布销售业绩的房企合计销售业绩高达12425.92亿,比2015年同期的7285.54亿上涨幅度高达70.6%,而销售面积也达到了10146万平方米,同比上涨47.5%。具体来看,35家房企平均完成年度任务指标64%,头次出现上半年平均完成指标过半的情况。

    中原地产市场总监张大伟表示,市场未来越来越恐慌,一二线恐慌性上涨,三四线恐慌性调整,地王恐慌出现。

    货币方面杠杆突增,风险增加。央行日前发布的较新数据显示,今年上半年,个人购房贷款新增2.36万亿元,同比增长1.25万亿元。个人购房贷款余额同比增长30.9%,同比上升13.9个百分点。

    值得一提的是,今年以来,居民中长期新增贷款月度规模在不断上行,完全额从4月开始就超过非金融性公司新增中长期贷款规模。如6月居民中长期贷款月度新增量为5639亿元,而非金融公司中长期贷款仅仅增加了4105亿元。同时,上半年数据显示,开发商企业到位资金中,来自个人按揭贷款的收入有1.12万亿,同比增长57%,而同期开发商全部到位资金仅增长15.6%。

    张大伟表示,本轮市场火爆的主要导火线与原因都是信贷释放,居民杠杆在不断增加,从而形成了泡沫。从现阶段来看,虽然整体新增加贷款降速,但居民户长期贷款依然天量,趋势难改。一旦房市转向,因杠杆带来的风险将加倍。

    而郭毅也认为,虽然在房地产调控放松下,天量货币大水漫灌,但部分经济基础薄弱、产业提振不利的三四线城市,地产调控政策的刺激只能对区域楼市产生短期的利好拉动。长期来看,区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下,库存压力难以得到根本性扭转,仍会对楼市的持续向好形成巨大阻力。

    前景调控趋向“一城一策”

    “上半年尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大。因此预计下半年房地产调控政策将从‘因城施策’升级到‘一城一策’。”张大伟表示。

    的确,从上半年来看,房地产政策频出。中原地产数据显示,据不完全统计,截至目前,有多达54个省市发布房地产去库存政策。

    例如,厦门于7月15日起调整住房信贷政策,其中较受关注的是二套房头付的变化。变化的应该是,对于名下有1套房但未结清贷款的或2笔及以上贷款记录的,头付从原本的执行40%提升到60%。停止向三套房发放公积金贷款。

    张大伟认为,过去全面宽松的趋势已经出现变化,政策开始“托底盖帽”。这种情况下,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现约束性的政策。而未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。

    发改委日前表示,下半年,针对市场分化的情况,应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨。对三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。

    此外,有报道称,18日上午,住建部部长陈政高带队调研万达、保利、融创和恒大四家房企,摸底当前市场情况,尤其是一二三四线城市的土地市场情况和库存压力,并为下一步政策调整支招。据悉,住建部将分别听取房企、央行以及众金融机构的看法,了解目前市场状态、风险程度,进一步细化政策。

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