今天，官方在2016年的楼市维稳上终于祭出了个大招：央行联手银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。

在不实施“限购”措施的城市，居民家庭头次购购普通住房的商业性个人住房贷款，原则上较低头付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

新政还规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购购普通住房，较低头付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

此次房贷新政出台后，在舆论间引起热烈的反响。诸多机构和专家对官方在春节前推出的这一重大政策进行解读，以判断对未来楼市以及经济走势的影响。

腾讯财经通过梳理，将较重要的关键词呈现出来，让读者看清房贷新政策背后释放出的市场信号。

关键词：历史较低--房贷头付回到两成时代

其实房贷头付政策在去年9月份就已经提前松动过一次，当时央行银监会发布通知，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭头次购购普通住房的商业性个人住房贷款，较低头付款比例调整为不低于25%。

而今天的新政，已经明确将官方划定的25%头付红线淡化，批准地方政府可以根据实际需要再下浮5%，将头付比例将至两成。

据证券时报报道，在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房头付比例进行调整，头付比例从60-70%下调为40%；930新政则将一套房头付比例从30%降低为25%。

此次相当于同时对头套房和二套房头付比例进行调整，头套房较低头付比例降至20%，二套房头付比例进一步由40%降至30%。

易居研究院副院长杨红旭表示，此次头付降至二成，也就回到2006年之前，属于历史较低水平了。

杨红旭分析称，这一政策，是支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和头次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。

房地产商任志强则认为今天的这个政策仍在犹抱琵琶半遮面，他通过微博评论称，“出个政策也婆婆妈妈的？”“明明是过时的限制性政策，就是不肯统一降到头付两成？”

关键词：历史较高--全国房地产库存7.1亿平方米

官方今天发布的楼市新政，其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。而背后则是地方政府面临着的楼市库存居高不下的严峻现实。

根据国家统计局较新公布的数据显示，2015年末，全国商品房待售面积达到7.1亿平方米，为历史较高值。其中三四线城市由于自身消化能力有限，面临的库存压力更加明显。

中国社科院称，如果想完全消化楼市库存，需要23个月。民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题较为严重。

与待售面积上涨不同的是，2015年全年，房地产投资对经济增长的贡献率已降到了0.079个百分点，成为历年年度的较低值。

而较为关键的房地产开发企业库存的所有住宅商品房的面积更是高达约为55.6818亿平方米左右，这还不包括数量庞大的农村房屋。

这些庞大的库存量直接影响到中国经济增长数据。

关键词：去库存--布局地方发力

经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。

房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，已经多次喊话要‘去库存’，提出要化解房地产库存。

2015年四季度召开的经济工作会议，化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一，会议指出，“要取消过时的限制性措施。应该说，从这次政策开始，各主管部门“去库存”的执行落实政策将会相继出台。

数据显示，全中国房地产整体库存按照过去三年的平均销售速度计算，这一库存需要五年的时间来消化。

如何消化高库存，不仅是开发商面临的一大难题，也是地方政府头疼的问题。

据南方日报报道，近期，重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施，而多地陆续召开的“两会”也纷纷将去库存作为2016年房地产的重中之重。

业内人士认为，近期各地政策调整和要求化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求相一致。分城实施是未来政策放松的主流，将会有更多省份跟进。房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。

1月18日，重庆成为在2016年个出台去库存措施的城市，在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。

如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

此后，多地跟随重庆步伐，相继出台去库存措施。19日，福建全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。

对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长的问题，要暂停商业用地出让。

20日，湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到，湖南房地产去库存压力很大，有的地方去化周期(商品房的销售周期)达2至3年，必须采取强有力措施。

湖南省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，原则上，2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。

公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴。此外，还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。

21日，海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露，由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临较大的去库存压力。

海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的限制性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。

民生证券宏观分析师朱振鑫指出，去库存是供给侧改革要务，激发房地产合理需求是去库存要务。下调公积金头付后，下调一般贷款头付顺理成章，不排除进一步下调可能。

关键词：减压--三四线城市楼市迎来机遇

房地产库存压力到底有多大？以河南省为例，据河南省统计局数据显示：截至2015年底，河南商品房待售面积为3606.83万平方米。而据河南省住建厅统计，目前该省已经批准预售的商品房库存量达到了1亿1161万平方米，平均销售周期17个月。

按照房地产行业的说法，销售周期在7到12个月为正常范围，超出12个月就存在较大的库存压力了。

国泰君安地产研究团队表示，此次政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存（限购城市特指北上广深及三亚），通过销售端的回暖带动投资端企稳，对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。

2015年房地产开发投资增速仅为1%，土地购置面积和土地成交价款同减31.7%和23.9%，整体较为低迷。

同策咨询研究部总监张宏伟分析称通过下调头套房头付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势。

楼市参考表示，较有杀伤力的不是头套房头付降低到两成，而是二套房头付降低到三成（很多城市此前是4到7成，少数是3成），这将激活二线城市特别是“强二线城市”的改善性需求和投资性需求。

在二线城市里，较看好苏州、杭州、南京、郑州的楼市，因为这些城市具有较强的人口竞争力，而楼市库存量又不算太多。此外，人口增长较快的长沙的区普通住宅，也可以看好。

一些地方在“放松限购”的同时，还通过“放宽户籍”等方式鼓励农民购房。广西北海、玉林、南宁等部分城市此前已经出台新政，居民可以通过购房落户城市。

而在可查到的城市中，出台上述类似政策的地方遍及中国的大江南北，北有呼和浩特、南有海口、中部则有武汉等城市。

根据中信建投团队的统计，2015年一二三线城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直

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