“3·30”新政刚过一周年，惠州房地产市场较政策之初时的情况大不相同。“从去年到现在，错过了太多机会。”张志文还在为自己的踌躇而懊恼。在急速蹿涨的市场行情下，很多像张志文一样的欲购房者，正被高涨的房价挤压出市场，抑或恐慌入市。

    这就是惠州楼市在刚过去的3月呈现出来的轮廓，而这还是在3月初被《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》列入去库存“一类城市”的情况下。继今年1月之后，3月全市再度实现超160万平方米的交易量刷新历史，1665万平方米的库存数在激增的市场下得到缓解，截至3月底已降至1464万平方米。

    然而，库存压力并未远去。市房管局信息负责人介绍，这只是动态的库存数，随着供货量的上升将再度出现。数据显示，4月份市场将进入年内头个推货高峰，而在后续市场还有800多万平方米新房等待进入市场，这使得当前市场呈现的火热局面蒙上阴影。

    在既有的经验里，市场供需反转，较直接的市场反应往往是在销售价格上的波动。议价空间增大，优惠幅度放宽，这是前期惠州市场屡见不鲜的低价走量策略原型。这对于当前高位出手的购房者而言无疑形成冲击。

    “在购房者眼中，房子是只能涨价的，降了就会闹。”这一局面在2015年的市场出现过，引起主管部门对市场的高度关注。在市房管局多番市场实地调研后，3月29日，该局联合市住建局、市工商局发布《关于严格规范商品房销售行为的通知》为楼市降温，针对市场过热的势头在源头上规范开发商行为，促进行业稳定发展，惠州成为广东省内头个除一线城市(广、深)以外，被列入去库存城市出台楼市降温措施的城市。

    楼市专家胡光宇对此给出自己的意见，太热和太冷都不是楼市的较佳呈现方式，只有稳定的、供需有度的市场，才是理性的、长足的市场。●南方日报记者张峰

    A.新政一周年，惠州楼市变脸

    距离2015年“3·30”新政出台已经满一周年。从较初始的伺机而动，到低价走量去存量，再到春节以来的量价齐齐爆涨，365天的周期下来，惠州楼市呈现两重天的格局，或者更为确切地讲，这种反转只不过在一个月的时间内。

    准购房者张志文已然感受到市场“深深的恶意”。“从去年到现在，真是错过了太多机会。”他说，从江北到水口，再到金山湖区域，自己关注的几个楼盘，只要在前期市场下手果决一点，当前基本都能有近一半的增值。

    尽管在近期看房过程中，此前接待过张志文的销售人员均直言“他辜负了他们的好意，一再地劝他赶紧出手，但他总是在考虑”。然而，张志文的举动完全能够理解，从四川入惠打拼，购房需要动用父母和岳父母积攒的养老钱，另外还得东拼西凑，怎能不谨慎。

    “其实是有很多机会，去年很多房子价格都很低。”张志文说，当时就是觉得价格还会再低。事实上，整个2015年直至今年春节前，惠州开发商都在加速走货的进程中，低价走量更是一贯策略。

    过完春节回来，惠州楼市变了天。

    即便当前市场下，行业面对量价齐涨的行情均表示深圳客的拉动至关重要，但在记者持续的跟访过程中了解到，楼市始涨并非深圳需求的入境。在既有的市场，春节后从来不是销售密集期，一方面开发商工程进度还没到;另一方面，在岁末业绩压力解放下来的开发商开始提价收着卖，这在入市楼盘数锐减的局面就可以看出来。

    这一局面在市场上较直观的表现就是每逢年初市场的悄然提价。今年市场依旧如此，在春节后的2月下旬市场，方直君御、升利悦湖会等楼盘均出现提价。

    购房者柳女士直言被这个说法迷惑了。柳女士介绍，自己关注楼市很久了，也有朋友做这一行，就没有及时购，想再等等。

    然而，“这一等不得了。”柳女士说。一到3月，房价蹭蹭蹭地涨起来，尤其是几个推新产品的楼盘，即使开盘较预期价格提涨1500元/平方米左右，销售同样火爆。个别楼盘更是夸张，在开盘现场临时加价推售，一公里内，前一期的购房者就实现500元/平方米的增值。在即时的房价调查中，惠州城区均价被推上破8000元的历史高位。

    结合惠州整个城市的楼市涨势，从较初临深的大亚湾开始，惠阳—仲恺—惠城持续渗透，在惠阳大亚湾均价稳定在13000—14000元/平方米左右的高位阶段，依托城际轨道和新建高速接驳，惠城仲恺区当前进入高涨期。惠州世联行分析这一局面时，直言中介拓客的关键性，由于区域间的信息不对等，中介拓客不断往深圳外围导流，成批量进入惠城仲恺市场。

    这在楼盘现场的销售过程中均呈现出来。无论是中信凯旋城、中洲天御，还是TCL康城四季，在新项目开盘的现场，大批西装整齐的中介经纪人均在其中扮演着重要角色。在3月19日中洲天御的开盘现场，深圳购房者刘先生介绍，楼盘好不好之前不清楚，但是中介频繁地电话推荐和介绍，由于交通便利，很近深圳又是大企业，就过来了。

    B.楼市高库存今安在?

    在刚刚过去的3月，惠城区和大亚湾均实现破4000套的成交数，截至3月28日，全市已经取得164万平方米的创纪录的成交数。在楼价表现上，不单是惠阳大亚湾悉数破万，在惠城区同样难觅单价八千元以下的房源，多个较优质的项目均调价至10000元以上。

    然而，在市场一片暴涨声音的背后，惠州市官方即时的网签数据传递出另一种信号。惠民之家监测数据显示，尽管在3月的火热行情中，中信凯旋城，TCL康城四季，中洲天御等项目均实现较高位的成交价格。但同样跻身周成交榜单前列的富盈公馆、城市、润城双壁湾等楼盘则维持较低的成交价。其中，位于城区的富盈公馆和城市网签价格分别为4938元/平方米、6308元/平方米，而自称达到8000元/平方米以上均价的润城双壁湾，网签的成交价格仅为5409元/平方米。

    对此，惠州世联行副总经理胡光宇直言，市场确实是好了，但是企业的存量压力、去库存压力仍然存在。胡光宇说，暴涨的市场行情是小范围的，而去库存压力是大范围的。行业除了对销售量结果感兴趣，还有就是涨价，而在这样的行情下，真正低调走量的企业很少被关注。

    他说，市场的暴涨局面是不均衡的，主要集中在几个特定楼盘。不是资源条件好，就是确实没货卖了，前者受到购房者的追捧，后者确实是不着急卖。而在整体楼市表现中，行业长期面临的库存重压并未远离。

    具体到库存数，3月初期，广东省政府发布《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》，惠州共计有1665万平方米的库存面积，并给惠州下达3年105万平方米的去库存任务。

    今年以来，在屡破160万平方米销售高位的市场下，这一库存在稳步消化。据市房管局日前通报，截至3月底，惠州全市较新库存数面积为1464万平方米，较行动计划公布的数据实现201万平方米存量房源的减少，这意味着3年的去库存任务在惠州持续的高成交带动下已经超额完成。

    对这一结果，市房管局信息负责人练晓璇直言是动态化库存，去库存的局面也是动态的。他说，当前市场局面下，高成交量较为稳定，但在市场新产品供应环节基本停滞，仅有少数几个楼盘领取预售许可证推出新产品，这使得固定周期内的库存去化速度加快。随着新产品的集中入市周期到来，存量压力将出现一定回复，这意味着去库存将是今年楼市在长效周期内都将要面对的问题。

    事实上，在惠州中原地产的监测中，4月和5月将迎来年内头个推货高峰期，分别有245万平方米、140万平方米的新货入市，楼市去库存很大概率又将成为市场的主题。

    C.稳定的市场才是长久的市场

    一面是高涨的房价，一面是高库存的步步紧逼，惠州房地产市场将如何发展受到关注。

    3月30日，莞惠城际正式通车运行。在这一当口，再加上深惠城轨的规划实施，赣深高铁、广汕高铁和深圳**14号线延伸至惠阳等一系列的城市利好，面对楼市价格蹿涨的局面，可以很自然地找出很多涨价合理的理由，也能够找出足够有力的支撑。但具体到供求关系决定的市场，房子有多少，房子有没有人购才是硬道理，也是决定市场能否长效走下去的关键。

    在2015年“金九银十”期间顺利置业安家的林震升，面对这样的行情表现冷静。他说，短期内市场涨跌都是阶段性的，而且当前的市场局面很不稳定，涨势局面很可能随着供需关系的转变出现反转，“还在波动中，并不看好。”2015年在东江新城某楼盘购房，当前已经完成装修实现入住的李芳女士显得非常开心，她直言，虽然房子购来是自己住的，涨不涨价意义不大，但看到升值总是件开心的事情。

    作为长期服务于惠州楼市的职业经理人，不惑之年的李锋(化名)说起当前的行情表现出担忧。房子好卖是好事，但在库存还那么高的背景下，这种行情显然过热，垒得越高，对于后续市场的压力越大。“过往市场教训已经足够深刻。”

    “营销人员什么都不用做，在去年，就是忙死也绕不过不费脑的中介拓客，而现在是挡也挡不住客户上门。”李锋说，如果能持续则没关系，如果持续波动则不是好现象。在供需关系的改变过程中，后续市场如何软着陆，如何安稳接档将成为问题。

    事实上，在4月即将到来的头波供货潮就足够让市场警戒。随着接下来的周期内，楼盘工程进度赶上来，在年内接下来的市场将有大约800万平方米的新房入市，销售局面并不轻松。“很可能又会出现大优惠，降价走量的局面。”李锋直言。

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