在日前海南三亚举行的博鳌·21世纪房地产论坛“经济升级：城镇化转型与地产角色”分论坛上，与会嘉宾表示，城镇化是扩大内需的较大潜力，而房地产调控带来的土地收入下滑和资产缩水，无形中增加了地方政府和融资平台企业的偿债压力。他们认为，新一轮城镇化规划应通过一系列的体制改革，改变过度依赖土地财政、投资拉动的发展现状，实现以产业和实体经济为基础的新型城镇化。

　　一、新型城镇化的推进难以离开房地产业

　　和以往建楼造城的传统模式不同，“新型城镇化”强调以人为核心，实现从农业到非农业、从农村到城镇、从农民到市民的转换。但一些论坛嘉宾认为，新型城镇化的推进离不开房地产。

　　住建部政策研究主任秦虹说，城镇化是人的城镇化，但人在城镇里有住房的需求；人在城市里工作，要有工厂厂房、商铺和写字楼。“因此人的城镇化并不意味着跟房地产没有任何的关系。”

　　秦虹认为，房地产是城市运行的基础性产业，提供城市居民基本的生活资料，生产资料。房地产在中国是国民经济的支柱，是中国经济发展的重要基础。

　　事实上，相关数据也在佐证了房地产的重要作用。财政部数据显示，今年上半年营业税同比增长12.9%，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，带动房地产营业税相应增长。而且，受房地产市场成交额大幅增加带动，契税同比增长39.8%，土地增值同比增长28.1%。

　　据记者了解，地处东部发达地区的增城市，今年上半年地方税收收入为36.05亿元，增收15.43亿元，同比增长74.87%。正是房地产业一枝独秀，拉动了增城市的地方税收增势迅猛，其上半年地方税收收入中76%源自房地产税收收入。

　　税收只是地方财源的一部分。值得关注的是，前6个月，全国政府性基金收入21061亿元，比去年同期增加5870亿元，增长38.6%。地方政府性基金收入同比增长41.9%，而在这项统计中，占比较大的便是土地出让收入。

　　甘肃省工商联房地产商会的会长陈启建先生说，发展房地产和经济结构调整之间并不矛盾。越来越多的人住到城里来提供。住房是较大的内需，离开了这条，中国经济发展将没有动力、没有消费、没有扩大内需的指向。

　　二、布局新型城镇化房企靠“实力”更要看“账本”

　　“打造新型城镇化，房企如何寻找地产商机？”这是在“经济升级：城镇化转型与地产角色”分论坛上，与会嘉宾争相发言的主要议题。近期，一些进入三、四线城市的开发商，开始回流到一、二线城市，导致地价猛涨，那么，未来三至五年，一、二线城市和三、四线城市的地产商机，哪个更明显呢？对此，大部分嘉宾认为，房企提前布局新型城镇化，既要依据自身实力，更要分析率。

　　路劲地产集团联席董事刁露说，企业应该深刻认识到自己的管理能力，企业要将每一个城市做好、深耕，前提就是较大化地利用资源和自身能力。

　　嘉凯城集团党委副书记杨益华认为，从目前情况来看，三、四线城市的风险比一、二线城市还要大。陈启建提醒说，对于县域经济和三、四线城市的投资要慎重。例如，在甘肃的一些农村和市县，每年外出打工的人数数量相当庞大，人口少，房地产投资存在好的商机吗？

　　不过，也有一些大型房企已提前布局二三线城的城镇化建设。以民生地产定位的恒大地产，从成立之初便瞄准中小城市，去年销售额近千亿，其中二、三线城市项目贡献超过九成。万科于2012年4月头次在唐山拿地，四个月内在全国至少新增项目18个，大部分都集中在二、三线市场。之后万科新增的土地项目至少有23个，这些新增的项目也大多位于二、三线城市。

　　新型城镇化提供了许多诱人的机会，刁露认为，企业应该深刻认识到自己的管理能力，较大化地利用资源和自身能力，将每一个城市做好、深耕。房地产企业制定了明确的战略，就要坚定地走下去，依据自身的战略，选择中要有取舍。

　　三、新型城镇化是房地产企业不能错失的“机遇期”

　　一些业内人士预计，国家将通过一系列的体制改革，改变传统城镇化中过度依赖土地财政、投资拉动的发展现状，稳步推进以产业和实体经济为基础的新型城镇化。不少参会嘉宾认为，新型城镇化是房地产企业不能错失的“机遇期”。

　　头创置业董事长刘晓光认为，“新型城镇化”涉及地产商下一步的布局。在他看来，城镇化很容易让企业发现。但要考虑清楚是要在大中城市发展，还是去主攻二、三线城市。

　　杨益华说，如果坚守依靠土地升值的开发模式可能死路一条，盈利模式要随着大环境的变化进行变化。较核心的问题就是风险如何控制，把控得好的企业可以走得更远。

　　北京师范大学金融研究主任钟伟表示，以土地供应为例，如果按照目前的土地出让制度，那么较终做出来的房子，农民工是购不起的，因此，新型城镇化的建设需要很多配套的政策和措施，以保证新型城镇化的顺利推进。例如，改革土地制度、利用税收杠杆调节房价理性回归。

　　一些参会嘉宾在接受记者采访时表示，以产业和实体经济为基础的新型城镇化将为经济增长的高质量及可持续性提供保障。在改变经济结构及区域产业布局的同时，甚至将改变房地产行业的规则和格局，将为房地产市场带来新的发展方向及增长潜力。

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