田园城市琼海

    琼海之于海南岛是一个神奇美丽的地方，海南岛18个市县中，琼海因博鳌论坛的开设而蜚声海内外，以打造田园城市、构建幸福琼海为发展思路是琼海新的探索和尝试，已然形成了新型城镇形态。

    海南锦诚“旅游地产道与路”——2015上半年度海南市场分享会八城巡讲7月30日来到琼海博鳌金湾。

    海南锦诚公司董事长王路从琼海的GDP及增速、旅游行业、土地市场、楼市成交等4个方面，分析了2015上半年琼海楼市，高屋建瓴的道出琼海地产与房地产行业的关系，一针见血的指出了琼海的不足。

海南锦诚公司董事长王路作主题报告中

海南锦诚“旅游地产道与路”琼海专场

受房产业拖累 上半年GDP增速走低

2015年上半年琼海GDP为101.95亿元，增长率为6.2%，琼海GDP水平持续增长，完全值排东线五市县第三位，但受房地产行业拖累，增速走低，同比东线其他市县，增速明显不足。

旅游产业方面，2015年上半年琼海旅游过夜接待人数达127.67万人次，长期处于四市县（琼海、文昌、万宁、陵水）的第2位，仅次于万宁。从接待增长情况来看，2015年上半年，在文昌、陵水旅游人数快速增长的情况下，琼海增速明显落后，仅高于万宁，但琼海城市旅游规划基础条件到位，旅游产业快速发展在即，琼海已构建成海南旅游的级。

海南楼市进入“二八时代”

王路分析，2015年下半年海南楼市面临市场松绑，政策导向趋势明显，房企的产品打造要考虑精准定位。2015年海南南北市场分化明显，土地成交惨淡，住宅回暖迹象明显，行业亟需转型，中小企业倍受煎熬，产品回归到真实的的置业需求。海南楼市进入“二八时代”，指的是海南房地产20%项目占据了80%的市场份额，即将大盘争夺市场的时代，接下来可能会面临10%房企项目将攫取90%市场份额的局面。

当下行业大环境的回暖，将有利于客户购房信心的提升，下半年海南市场整体成交量将进一步增加。单盘竞争压力将继续增加，区域价值和资源价值受限的项目将明显被动化。价格的下调空间有限，后期市场价格将逐渐企稳。二线资源的小两房，低总价公寓、小别墅产品将成为后续市场的主流竞争产品。旅游内容、社区配套、软性服务等内容开始成为各大项目的差异发展方向。

琼海楼市上半年量价齐跌成交低迷

琼海2015年上半年土地供应同比涨40.73%，成交面积同比跌57.35%。2015年上半年琼海市场表现如何？王路分析指出，上半年琼海旅游地产“虚弱”，湾区成交跳水城区成交量大大减少，其中琼海楼市缺乏大型房企，以中小房企为主导，导致项目规模不足，不能形成完整的配套，虽然价格日趋稳定，但是很难再涨，量价齐跌成交低迷。

2015上半年琼海商品住宅供应面积为44.81万平米；成交面积为15.41万平米，同比跌57.35%；成交均价为9021元/平，同比涨19.58%，琼海市场供应持续处于较高水平。

2014年以来，琼海成交量低于50万平米的水平，2015年上半年成交量再次下跌，成交均价却上涨，主要是由于博鳌等湾区项目的成交带动，琼海上半年市场供大于求，成交缩量。

数据显示，一季度琼海商品住宅成交低迷，二季度表现有所回暖。从商品房成交量价的月度走势来看，琼海成交量自2014年8月以后一直处于低位运行，2015年上半年成交价虽比去年有所上涨，但明显低于去年下半年的价格。

琼海美丽的万泉河

三大板块各有优劣 发展失衡

根据琼海房管局备案数据显示，2015年上半年琼海单盘成交面积、成交金额排行前三名为兆南山水汇园、万泉语润、美岭湖。琼海整体区域市场面临较大压力，2015年上半年鳌头0总销售面积14.48万平米，2014年的数字是15.35万平米，区域市场即便是领头项目，去化压力仍较大，鳌头0中仅有两盘销售面积超过2万平米，但全市占比近9成。嘉积城区仍为成交主力区域，博鳌作为价值补给区域，拉伸整体成交均价。

琼海三大板块特征

成交金额鳌头0中成交均价过万的项目仅有3个，且中信龙潭岭为别墅成交。成交金额鳌头0中成交金额为10.35亿元，站2015年上半年琼海总成交金额的74.46%，成交集中度变高。

2014年之前，琼海土地市场年成交量保持在50-80万平米之间，主要成交区域为嘉积、博鳌两片区，2015年上半年琼海土地市场出现零供应。

琼海房地产三大板块各有优劣，发展失衡：嘉积市区配套、整体规划好，万泉河贯穿提升整体景观资源，但集中开发导致同质化产品竞争激烈；博鳌休闲度假配套成熟，景观资源稀缺，开发已成规模，但城市生活配套缺乏，地势低洼；官塘温泉资源丰富知名度高，但该区域与东线高速隔离，城市生活配套匮乏。

琼海楼市有三大“痛点”三大利好

王路指出琼海整个城市发展以及楼市存在三大痛点：

痛点1——琼海属于海南东线市县中产品规划较早的市县，琼海房地产开发起步较早，2010年基本进入集中开发时间，产品规划形成时间相对较久，产品与市场变化衔接度相对不足。

痛点2——海南岛东线其他市县均有大量品牌企业进驻，而琼海当前除了中信地产外，缺少品牌企业强势带劲区域影响力有限，国际旅游岛之后各大湾区相继入市，严重分流琼海中高端客户，招商地产介入，碧桂园潜伏，难以改写琼海地产品牌格局。

痛点3——东线市县中琼海缺乏规模化滨海配套，其中规划中的配套有博鳌乐城、博鳌跑马场、博鳌国际邮轮码头、国际免税店、博彩会馆等，博鳌机场、博鳌商业步行街都在建设中。

目前海南进入南北平衡发展的时期，琼海“第三极”定位支撑缺失，品牌企业缺失，规模性项目缺失，产品规划滞后，去库存仍为主流。但琼海仍存在三大利好：旅游基础设施完善，大旅游时代开启；博鳌亚洲论坛影响依旧，水城+乐城规划可期待；博鳌商务机场的落成、滨海快速路，将极大的丰富了交通系统。至于琼海房地产业未来如何？还需要业内人士的共同努力以及市场的发展。

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