九月、十月，是楼市的传统旺季，素有“金九银十”之称。而今年的楼市，却被网友戏称为“铁九铜十”。根据调查，今年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的头次下降。“十一”黄金周期间，各大城市楼市成交量也依然惨淡。

　　随着各地政府限购、限价政策的出台，明年房价会怎样变化，成为社会关注的焦点。近日，中国青年报社会调查通过民意中国网和搜狐新闻对4271人进行的在线调查显示，47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。

　　受访者中，“70后”占40.2%，“60后”和“80后”各占23.7%。直辖市、省会城市、地级市、县级市(县城)公众所占比例分别为20.1%、19.4%、32.8%、26.1%;月收入2001～4000元者占41.4%，4001～6000元者占19.4%，6000元以上者占21.9%。

　　52.1%的人认为开发商暴利时代仍未结束

　　调查显示，对于所在城市明年的房价，47.2%的人预计“上涨”，27.9%的人估计会“下降”。

　　而本报社会调查2009年6月进行的调查显示，35.9%的人估计所在城市房价会上涨。这两次的调查结果表明，尽管两年来房地产市场的调控越来越严厉，但预计房价上涨的公众比例反而升高，升幅为11.3%。

　　尽管一些城市楼盘量价齐跌现象时有发生，但在公众看来，目前仍是房地产开发商的暴利时代。调查显示，24.1%的人认为“房地产开发商的暴利时代已经过去”，52.1%的人不同意这种说法。

　　“房价没有降，怎么能说开发商的暴利时代已经结束了呢?”中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，房价仍然处于增长阶段，只不过涨幅变小了。随着市场供求关系的变化，房价在长期内一定会理性回归，但“铁九铜十”说明不了问题。

　　清华大学经济学研究所副教授王勇认为，对房价走势的预期，需将一线城市与二三线城市分开来看，北京、上海等一线城市的房价有回落趋势，而省会城市、地级市甚至经济比较发达的县级市，房价则会持续上涨。

　　王勇认为，房价走势受两种因素影响，一是城市化进程，二是大城市老龄化问题。目前，北京这样的大城市扩展空间有限，难以吸纳更多的外来人口，“大城市”的发展路径可能会被“城镇化”进程所取代，二三线城市将以较快的速度发展，投资潜力上升，房价也会继续上涨。而大城市的老龄化问题，意味着年轻人在人口中所占比例减少，住房需求也会相应减少。

　　持币待购族上升了7.1%

　　对于是否希望房价继续上涨这一问题，调查中84.8%的人表示“不希望房价涨”(其中55.3%的人有房，29.5%的人无房)，13.2%的人希望房价继续涨。与上述两年前所做调查相比，希望房价涨和不希望涨的比例均没有明显变化。

　　太原市的高先生是位“80后”，他10月4日结婚了。半年前，在父母帮助下，他交了10多万元头付款购了一套总价近40万元的房子。太原市近期出台了限购政策，但高先生认为其对房价影响不大，明年太原的房价还会继续上涨。

　　太原市一家医院的潘女士，也认为明年房价还会继续涨。较近，她家购了套房子。她表示，新购的房子主要是为女儿准备的，这几年房价一直涨， 还有能力赶紧再购一套，以免将来更贵。

　　近期一些城市的房价微调，已对很多购房者造成明显影响。调查显示，“家里需要购房，但还是观望一两年再说”的人占40.9%;“会购，家里需要房子”的人占14.2%;而“家里不需要房子，但会购来投资”的人占10.6%;“有房住了，不再购”的人占34.3%。

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　　与本报社会调查去年4月的调查相比，潜在购房者(会购，家里需要房子)下降了3.6个百分点，持币待购族(需要购房但要观望)上升了7.1个百分点，而投资者(家里不需要房子但会购来投资)下降了4.8个百分点。

　　前不久，北京市“70后”市民张先生把一套160多平方米的房子卖掉了，售价170多万元。张先生卖房子主要有两个原因，一是感觉北京的房价已经达到一定高度，继续上涨的可能性不大;另一个原因是为了孩子上学租了一套三居室。

　　张先生说，一般人购房都是购涨不购跌。他属于需要住房的人，但短期内他没有购房打算。他给记者算了一笔账，目前银行一年期定期存款利率为3.5%，170万元存款年终利息收入为59500元，而他租住的三居室每月租金为3000元，一年下来是36000元，租房住反而能存下2万多元。而如果将资金全部用于购房，一旦房价下跌，自己就会受损，还要承受还贷压力，生活质量必然下降。

　　“铁九铜十”是楼市调控显效，还是刚性需求已获满足

　　对于楼市“铁九铜十”现象，67.4%的人认为根源在于“中国的房地产市场本身就是泡沫，必然破裂”;41.4%的人认为原因是“政府的楼市调控政策初见成效”;另有24.5%的人选择“一线城市的高速城市化进程终结，房地产业面临发展瓶颈”。

　　据北京房地产交易管理网数据，北京9月上旬签约成交量为1459套，而库存住房却已达到11万套，按此计算，需要25个月才能消化完现有库存。

　　对于房地产开发商手中的大量库存，73.8%的人认为原因在于“房价畸高，消费者无力购购”。此外，37.2%的人认为这是“国家宏观调控的一个结果”，26.7%的人认为与“消费者持币待购”有关。

　　限购、限价等行政调控，已成为不少地方政府调控楼市的主要手段。调查显示，44.1%的人表示自己所在地的政府已出台了类似的调控政策。

　　北京算得上是调控较严厉的城市之一。按北京市规定，自今年8月起，开发商在申领预售许可证前，必须与住建委签署“不涨价承诺书”，如果开发商违背承诺，将受到罚款甚至吊销预售许可证的严厉处罚。对于这种行政调控手段，公众是如何看待的呢?

　　此次调查显示，认为此举非常有效的人占2.4%，认为“有一定效果”的占36.3%，两者合计占38.7%。而认为此举对房地产市场调控“无效”的占48.6%。其余12.7%的人表示“说不好”。

　　王勇认为，供需关系是导致“铁九铜十”的主要原因。从供给方面讲，北京房价前段时间一直在高位运行，吸引了开发商加快推盘速度，不断扩大住房供给。而楼市需求可分为自住需求和投资需求。“过去购房者中有40%是外地人，在目前的限购政策下，不管他们是要自住购房还是投资购房，都需要在北京纳税满5年。而有条件购房的北京户籍家庭又有多少呢?”

　　北京万科副总经理肖劲9月13日表示，根据万科公司在北京的调查，仅有3%的北京户籍家庭有资格、有能力、有意愿购房，折合约为20万户家庭。

　　尽管社会各界对这一调查数据有质疑和争论，但迄今为止，还没有权威调查数据公布更真实、更客观的信息。王勇认为，在这种背景下，市场供给大于需求，成交量自然会降下来。

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