现下，楼市正面临未有的严厉调控，房地产业发展如同雾里看花，前景难以捉摸，但头创集团总经理刘晓光日前表示，尽管调控深入，但房地产行业仍然是中国的行业之一，未来至少还有15年的快速成长期。13亿人口的消费离不开它，它也同时带动了五六十个衍生行业。

　　他认为，在房地产业的成长过程中，该行业会面临两方面调整：一是利润率的调整，不会再有暴利了，将慢慢回归到稳健的利润率上。是结构调整，房地产不是一味地盖住宅，而是产业、住宅同步发展。

　　调控的高压之下，房地产行业发展前景究竟如何？今明两年，短期市场又会发生什么样的变化？本期《观点地产》邀请了两位专家进行话题探讨。

　　房地产业还有较大发展空间

　　城市化进程还在进行中，需求旺盛依旧，个人预测未来10年甚至20年，房地产业仍有较大发展空间。”

　　调控在持续收紧，未来比较长的一段时间内，房地产调控之手都不会松，宏观调控将成为常态，抑制房价过快增长是未来长期目标，但控制房价增速不等同于降价。

　　开发商会走过一个比较“纠结”的阶段，一些当时想趁着牛市进来挖一勺子就走的小型房企，因为开发能力、资金能力欠缺，受调控冲击会尤为明显。一些实力不够的开发企业会慢慢退出行业舞台。唱主角的一定是品牌企业。

　　调控下，行业也在盘整，未来房地产行业会更规范，开发水平也会更高。但房子作为固定资产，本身还具有比较高的保值性和增值性，再加上城市化进程还在进行中，无论是头置还是改善甚至是投资，需求旺盛依旧，因此，个人预测，未来10年甚至20年，房地产业仍有较大发展空间。

　　政策调控的表象是控制房价过快增长，实质是要打压房地产暴利，使其维持合理的利润率。数据显示，2011年上半年，房地产行业实现净利润233.15亿元，同比增长14.19%，利润增速低于预期。数据充分说明，为时近一年半的持续调控已起到了作用。但房地产行业并不是因此骤冷，而是回归良性发展。波折不是今年的独特现象，房地产在过去10年的发展中，一直是在曲线中前行。

　　就目前南京楼市而言，个人推荐刚需客户可以入手两江板块的房源，因为这两个板块供应量大，价格敏感，已经出现一些降价促销楼盘，现在正是性价比比较合适的时期，有需求的购房者可以行动了。

　　当然今明两年内，楼盘价格出现波动很正常，但如果有个盘房价猛降就要警惕了，大幅降价要留心个别小型房企出货跑路，撤离行业。总而言之，购房者要以平常心去看待房价的小幅震荡。{$page$}

　　房地产的发展前景不能一味地凭房价的涨跌来判断，而是要以购房者的需求来评判，未来行业的发展潜力依然很大。”

　　个人认为，房地产的发展前景不能一味地凭房价的涨跌来判断，而是要以购房者的需求来评判。除了头次置业，现在，升级换代的需求业已集中出现。早期开发的房子品质相对较低，小区环境、物业管理欠缺，而且之前置业的购房者也有扩大居住空间、改善居住质量的需求。目前的置业需求中不只是头次置业算刚需，一大批改善性置业的购房者，他们的置业需求也是刚性的，所以行业本身发展潜力还是很大的。

　　银城地产在售的新盘银城聚泽园是典型的改善性物业，从客户分析来看，改善性置业的客户占到8成以上，而且基本都是购来自住的。虽然房子只有500多套，但累计现场到访客户已达5000人，有2000位客户留下了联系资料，表示有购购需求，这充分说明改善需求在楼市中大量存在。

　　虽然房地产的需求不减，但暴利时代确已远离。今年土地市场表现平淡，甚至出现流拍现象就是很好的佐证。以前拿地就能赚钱，现在土地实行招拍挂制度，地价预期高，有的拿了地都不敢开工。在2009年市场亢奋时拿的土地，目前仍有未开发的。高成本之下，开发商的压力真的很大，行业利润率已经开始大幅下滑。

　　因为存在大量的改善性需求，加上城市移民仍在继续，房地产业中期发展仍是向上的态势。但短期来看，在目前加大调控的市场环境下，开发商的预期在降，开盘调低房价开始集中出现。

　　但无论调控如何，开发商需要有合理收益率，一般不会做亏本的购卖，因为成本因素，房价的大起大落很难出现。一些让利幅度大的楼盘，是因为开发周期长，之前销售中就已经提前实现部分利润，所以现在才有了让利的空间。而新近开发的楼盘，别指望价格会低很多。

　　道坎资金紧缺

　　开发贷款、个人房贷收紧，销售资金回笼慢

　　虽然楼市已经进入“金九银十”，但是由于银行收紧口袋，房贷额度紧张，目前南京部分银行已暂停房贷业务，即使业务正常开展的银行，也因信贷额度紧张而延长审批放款时间、提高贷款利率，贷款难、资金回笼慢已经成为今年开发商面临的一道坎。{$page$}

　　据加州城销售经理李超介绍，“近期不少银行都因为贷款额度告急，将头套房头付提高到4成、5成，并延长放贷时间，之前银行放款较快的一周就能下来，但是现在至少要20-30天才能下款。除此之外，对于购房者的贷款审核也更为严格，如果是私营业主，必须提供营业执照、企业纳税证明、企业银行流水、个人银行流水等相关财力证明才能贷款。”

　　由于销售资金回笼慢、开发贷收紧，房企出现了不同程度的资金压力，前段时间，六合区横梁镇一楼盘开发商卷购房款而逃，波及200余名购房人，据知情人士称，开发商失踪很可能跟银根收紧、资金链断裂有关。

　　道坎 销售指标

　　不少房企希望在“金九银十”消化掉全年一半以上的任务

　　进入九月之后，南京的房子越卖越多，商品房库存量已成功突破4万套，在巨大的库存和资金压力下，完成销售指标较好的楼盘，有的楼盘甚至几乎没有开张，特别是受限购令影响的大户型公寓与别墅产品，销售业绩与往年相比大幅度下降。

　　据《扬子楼市》了解，都市圈大户碧桂园目前已完成全年近一半的销售任务；城南某大盘今年原定销售任务2000套，目前完成约800套左右。不少房企为了冲刺销售指标，将今年一半以上的销售任务都寄希望于“金九银十”集中消化。从楼市现状能够发现，进入九月份后，推出特价房、加大优惠幅度的楼盘越来越多，可以预测，接下来的几个月，各家楼盘将进行一场营销恶战。

　　第三道坎 延时交付

　　为了降低风险，开发商纷纷选择延迟开工或延缓工程进度

　　“购套房，却要等两三年才能入住，工程进度怎么这么慢？”今年越来越多的购房者都在抱怨开发商交房慢，以前购房较多也就等一年到一年半就可以交房了，现在两年交房已成普遍现象。

　　据《扬子楼市》了解：位于城北的2010年12月推出头批房源的大发燕澜湾要到2013年6月一期房源交付，购房者至少等2年半时间才能顺利拿房；位于江宁大学城附近的一家**盘也是2010年底开盘的，交房时间为2013年6月……

　　南京大学不动产研究秘书长吴福象教授认为，开发商之所以延迟交房主要出于两个方面的因素考虑，其一是随着银行贷款收紧，房产销售陷入困境，开发商本身资金压力较大，不得不减慢施工速度，减少资金支出；另一方面，开发商也是为了降低自身的风险，为了可以随机应变制定房价，开发商选择延迟开工或延缓工程进度，把自身的风险转移到购房者身上。 

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