过去的10年，是房地产业异常高调的10年，在房改推动下，不少人提高了居住品质，更多人在日高一日的房价暴涨中瞠目结舌，更有不少房企在暴利中迅速崛起。于是，中国迎来了有史以来较严厉的房地产调控政策，使得那些习惯于加速行驶的开发商们，不得不将始终放在油门上的脚，挪向刹车板。  

　　在今年的博鳌房地产论坛上，新的调控预期、保障房的冲击力度、土地供应模式变更、银根收紧、利率攀升等一系列问题，摆到了与会者的桌面上。人人都想问，未来10年，中国房地产行业的发展前景究竟如何?  

　　面临的挑战

　　今年的博鳌房地产论坛，是其10年历史上开发商和金融企业参加人数较多的一次。这种高参与度，也从侧面印证了整个行业对未来的焦灼。  

　　“房地产暴利的10年已经过去了。”恒亿集团董事局主席郭建平说，“大家都应换一下思维，换一下观点，去面对未来的10年。”虽然他并不承认目前已到房地产的冬天，但所有在场的业界人士都明白，未来10年，房地产业将面临诸多挑战。  

　　过去10年，支撑中国房价不断创新高的力量主要来自城市化，而这一进程正在遭遇的困境。建设部政策研究主任陈淮在演讲中宣称，未来10年，能否解决农民工、农村人口向城市稳定的有序转移和定居落户，将是中国城市化面对的大挑战。“下一波如果不能实现将人口主要向中小城市、城镇转移，实现有产业依托的城市化，那么不管我们限购房子还是限生孩子，都解决不了今天所面对的房价和其他一些困扰社会的重要问题。”  

　　对于这一说法，阳光100集团董事长易小迪表示赞同。他说，这次严厉的调控加速了中国城市化往二三线城市的转型，进入了以二三线城市为主体的轮城市化。“中国房地产较近几年的发展，开发商主要干了两件事：借钱和购地，然后等着地价升值。但是过去这种靠储备土地赚取暴利的粗放式经营模式，将在波城市化中迎来巨大的挑战。”  

　　与会人士纷纷认为，下一个10年将是房企优胜劣汰的新10年。“与国际市场相比，中国房地产市场很少出现地产商破产之类的现象。”陈淮说，这将在今后得到改变，业内优胜劣汰将会大量出现。有统计数据显示，今年前7个月，房地产行业内公开的股权并购为62宗，比去年同期大幅上涨72.2%。   {$page$}

　　发展的趋势

　　美国的经济学家斯蒂格利茨曾说过，这个世界上有两大趋势让我们无法回避，一是美国的信息化，二是中国的城市化。在本次论坛上，与会者更关注的是行业的发展趋势，希望在博鳌房地产论坛反思中国房地产行业的进退得失，讨论出行业未来发展的趋势。  

　　“中国房地产正在进入产业升级阶段。”易城中国总裁祝惇若说，中国房地产未来有四个发展趋势：一是房地产产品细分化，尤其商业地产细分化;二是房地产由资本收益向现金流收益发展，更多的商业物业会采取持有运营获取长期的现金流收益;三是房地产金融会不断完善、高速发展，为中国房地产业发展注入更多丰富血液;四是房地产中介服务更加全程化、专业化。  

　　中国房地产业协会副会长朱中一说，未来政府在房地产供应结构上的调整主要有四个方面：一是住房供应体系进一步健全，将加快提供基本住房保障，大量增加保障房和中低价位商品房供应，而让市场满足中高层次需求;二是将继续遏制投机投资性购房，通过健全差别化住房信贷、税收政策，来合理引导自住性和改善性住房需求;三是将坚持租售并举，注重培育和发展租赁市场及二手房市场;四是在继续增加住宅有效供应的同时，积极引导商业地产、旅游地产、老年住宅的开发。  

　　应对的方法

　　“未来10年，中国房地产发展仍充满机遇和挑战。”朱中一认为，在政府大力转变房地产供应结构的情势下，开发商可由单纯住宅开发向兼持商业物业和租赁型住宅转型，向多业态发展。“但开发商的这种转型，一定要考虑好自身实力，考虑自身人才和管理的实际，切不可盲目跟风。每一种非住宅业态的发展都有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题，要与当地的相关产业发展与百姓的消费能力相适应。”  

　　对此，金地集团总裁黄俊灿认为，未来10年住宅开发仍是主流，但整个房地产市场将走向复合型地产，商业地产、旅游地产等将有很大潜力。在黄俊灿看来，开发商必须着眼于未来转换，随着居民收入的提高，必然带来对商业地产的需求。未来10年将会有越来越多地产公司向复合型公司转变。现在的中国，超过60岁的老年人已差不多2亿人，居家养老、社区养老等模式会催生养老地产的兴起，因此房地产商将应该努力发展养老地产，以及地产相关衍生出来的房地产金融业务。   {$page$}

　　“开发商在未来10年一定要转变开发建设模式。”朱中一说，头先要推进工业化生产，推进标准化设计、部件工厂化生产、现场施工装配化和土建装修的一体化，尽快实现住宅全装修;二是严格执行节能减排标准，大力发展绿色建筑;三是积极开展住宅性能认定，提高住宅的宜居、环境、实用、安全与耐久等性能;四是开发商应与上下游企业强强联合，减少采购成本，提高工程质量。
 

　　阳光100集团董事长易小迪：地价推动房价上涨时代有望结束

　　作为一家知名房地产商，阳光100集团董事长易小迪在2011博鳌房地产论坛上公开表示，此番调控后虽然房地产行业的基本大环境未改变，城市化依然在继续，但通过地价上涨推动房价上涨这样的模式应该要结束了，或者可能已结束。 

　　“土地成本上升是较主要的房价上升原因，这种模式是应该结束了。”易小迪说，一方面房地产业发展的基本大环境没改变，中国城市化还在继续，但这次严厉的调控加速了中国城市化往二三线城市的转型，进入轮城市化，城市化的热点已不在沿海大中城市或者一线城市。“未来的城市化过程中还将有4亿-5亿人口要进城，这是房地产业发展的基本环境，市场依然广阔。” 

　　“一块地购了3年，如果要转让，其价格大致就要涨一倍。”他认为，目前通过地价上升推动房价上升的这种周期，可能要发生转变。现在，上市房地产公司的毛利绝大部分在30%-40%之间，而其中2/3的空间来源于房价的自然上升，主要是地价的上升。“在这个过程，投资带来了主要的价值，而真正的产品开发只创造了1/3不到的利润。”他说，这种模式的直接结果，就是房地产产品的开发环节，已经被放到次要位置。因此才会出现企业大量囤地的现象，房地产业也越来越类金融化，越来越成为地产业。 

　　他认为，中国房价与老百姓的收入比，已达到较高水平。因此，过去房地产企业用借钱投资，购地盈利的模式，很可能在轮城市化过程中受到很大挑战。把土地储备起来，过一两年不开发，自然就会赚到三四成以上的毛利，这种粗放式经营将会遭遇很大挑战。 

　　他认为，以二三线城市为主体的轮城市化，由于其土地不那么稀缺，加上政府抑制房价的手段很可能延续，因此以后的房价可能会稳步、小幅度上升，或者有涨有跌。“我认为房价继续疯涨的时代不能再长期延续下去了。”他说。  {$page$}

　　财政部财政科学研究所所长贾康：房产税将在四方面显正面效应 

　　“房产税改革非常必要。”在2011博鳌房地产论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康在发言中表示，中国要完成社会经济转轨、真正构建可持续的社会主义市场经济，应该肯定房产税改革的方向。 

　　贾康认为，房产税将在四个方面显示出重大正面效应。 

　　“中国现在的直接税非常可怜。”他认为，目前我国企业所得税没有提高的空间，反而应择机将其下调。个人所得税作为优化再分配的必要工具，现已进入非常尴尬的局面，即此次个税改革却导致中国直接税比重不升反降，而遗产税、与税在“十二五”期间估计不会有动作。“因此，先进可改进的就是不动产保有环节，即房产税能解决中国税制结构里直接税比重偏低的问题。”他表示，这是个正面效应。 

　　“目前各方都在批土地财政，其实土地财政无可厚非，要推进工业化、城镇化，就必须扩大建城区，必须征地。”他同时表示，征地必须优化机制，改进招拍挂机制。例如不要单一价高者得，但必须坚持竞争原则，不能再退回行政调拨、协议出让。土地财政的大问题在于，地方政府除在土地批租环节之外，很难再从中取得大比例收入。所以形成了短期行为的进一步扩大，官员都希望在自己任期内将地块以尽量高的价格拍出去，取得收入，完成政绩目标。“但这只是把矛盾后移，是土地财政有失偏颇的地方。”他认为，真正校正这个问题必须在房地产税环节，“中国地方税体系不成型，校正地方税体系必须在房地产税上形成制度框架。”这是个正面效应。 

　　第三，房产税能够挤出行业泡沫。贾康表示，目前，我国已从各个方面论证得出结论，房地产业的健康发展，必须在不动产保有环节上构建合理的税制，如此才能支持房地产业长期可持续健康地发展，挤出其泡沫，使它的正面效应更好地贡献于国民经济全局。 

　　“还有一个正面效应，即房地产税是调整社会多样矛盾必须用到的工具。”他表示，当前的中国除资源环境外，在收入分配等各方面矛盾凸现，需找到有效化解的路径和方法。这必须要用到房地产税这一工具，从而实现一些必要的再分配，优化收入分配结构，抑制两级分化。

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