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专家提醒:二手房交易六环节易出现纠纷
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:琼海房产信息网 阅读 1177 次
二手房购卖过程复杂,各个环节环环相扣。交易过程哪些环节容易出现纠纷?购卖双方该如何防范?记者请行家支招,希望对您的置业有帮助
合同环节:购卖合同无效谁来承担?
去年底,南宁市民袁女士经人介绍购购南宁望州路某单位宿舍一房产,成交价为45万元。卖方是姐妹两人,签订合同后,袁女士支付定金1万元,对方答应尽快办理房产过户。但是没过几天,对方就表示说,房子卖不了,要取消合同,理由是房屋产权人是父亲所有,无法过户。纠纷从去年拖延至今还未解决,卖方答应退还袁女士1万元定金,而拒绝了袁女士的违约赔偿要求。
点评:桂人房产园湖分行罗汉介绍,因合同引起纠纷的常见情况有:房屋未经其他产权共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋已被列入改造范围,产权人却私自出售等。根据合同法的规定,合同无效、被撤销或者终止的,并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。所以,袁女士可以根据合同约定,要求对方支付违约金。
定金环节:定金纠纷如何处理?
今年初,南宁市民张小姐在振宁现代鲁班看中一套房产,业主刚交房就放盘出让了,售价是6000元/平方米。张小姐和卖方蒋先生签订了定金协议,双方约定定金为6万元,总价60万元,办理过户时先支付头付款,余款待购方张小姐办理过户,并取得房产证后办理银行按揭,由银行直接划入蒋先生的账户。过后,张小姐支付了三成房款。但是,蒋先生看到房价上涨,后悔了,不想卖房子。他觉得,双方尚未签订购卖合同,签订协议时房子尚未取得房产证,不具备转让房屋的法定条件。
张小姐却认为,卖方因房价上涨而不愿再继续办理房屋产权过户手续是违约行为。当初双方签订的协议,内容包括了物业地址、面积等物业基本状况、以及成交价格、付款时间及方式等,与房屋购卖合同所应当具备的条款相当。与合同同样具备法律效力。
点评:辉煌置业新民分行梁政认为,当初双方签订的协议,是购卖双方的真实意图,只是卖方尚未取得房屋的产权证,这才冠以协议之名。购方除了支付定金外,还支付了部分购房款,卖方单方中断交易,是违约行为。购方可以通过法律诉讼,要求卖方按照协议的赔偿条款约定,支付违约款。
解押环节:垫资服务费由谁出?
今年2月份,罗先生欲将香榭里花园一套房子出售。由于该房子还处于按揭中,为了出售房产,罗先生与南宁市一家担保公司签订了协议,由担保公司先出资帮他垫资解押房产,等房子出售后,他再还清担保公司的垫资款。但是,罗先生事先得支付解押服务费用给担保公司。
之后,罗先生和购家签定了购房合同。由于政策调整,购家的购房贷款未能获批,因此想解除购房合同。罗先生认为,自己已经支付了解押服务费,如果购家解除合同,自己就白白损失垫资服务费了,因此不同意解除购房合同。倘若解除合同,垫资服务费购家要承担一部分。
点评:辉煌置业广运分行庞强介绍,由于房地产新政调整造成合同无法履行的,合同可以解除,购家无需承担责任。此外,由于是罗先生和担保公司签订的协议,服务费他是要支付的。卖房者在与担保公司签订协议时,可协商附加相关免责或延期履行条款,以降低风险。{$page$}
过户环节:购方原因迟迟不能过户
今年2月份,方先生将自己位于南宁市望园路一套房产出售给莫小姐,购卖双方约定,交易手续交给中介 。签订购卖合同时,方先生已经收到莫小姐定金两万元整,头付款30万元在办理过户时支付,其余经银行按揭办理。但是,交易后方先生迟迟未收到款。原来,购方征信记录有污点,房贷政策严紧后,贷款不容易办理了。结果,中介跑了多家银行,贷款审批都没有办理下来,没有经过贷款审批,过户手续搁浅。方先生说,他是为小孩出国留学筹钱才卖房的,购家未能通过贷款审批,给他造成影响,应当算违约行为。
点评:桂人房产棕榈湾分行杨宏肖介绍,因购方征信记录缘故,导致交易搁浅,这并非不抗拒因素,因此购方客观上存在违约的事实,构成违约。房屋购卖合同系双方当事人真实意思表示,且不违反有关法律规定,属于有效合同。方先生可以按照合同条款的约定,要求购家支付违约金。
中介环节:交易中断佣金谁承担?
置业顾问涂小姐告诉记者,限购令出台后,她售出南宁市金桂花园一套房产,并与购方、卖方签订了三方合同。房子成交价58万元,购卖双方中介服务费各为5800元,购方购房定金3万元由涂小姐所在公司代收。由于房产新政出台市场低迷,购方周先生认定自己购的房子贵了,不想要了,卖方也同意解除购房合同。因此,周先生将这个情况告知涂小姐,但公司方面表示,既然签订了购房合同,说明中介公司为周先生付出了劳动,双方交易未完成是周先生的责任,即便购卖双方同意解除合同,还是应该支付中介费,不同意返还购房定金。
点评:新域美林园湖分行经理黄聪说,二手房交易中有两个合同,一是房屋购卖合同,二是居间服务合同。购卖双方签订的购房合同可由双方协商解除,中介方无权干预。居间合同因合同已经成立,是否解除应由购卖双方与中介方协商,若中介方不同意,则不能解除,购卖双方只能要中介方返还除居间服务费以外的费用。涂小姐所在公司可向购卖双方收取一定的服务费用,但必须退还购方的购房定金。
房贷环节:利率调整易出现违约
6月份,市民陈女士看中了岭南家园一套三房两厅,很快与卖方签订了购卖合同,并交1万元的定金。但是,在办理银行房贷款过程中,头套房贷款利率出现变化,银行不同意打折,要在基准利率上浮1.1倍。由于难以承受高利息,陈女士想解除合同,但是卖方拒绝退还定金。
点评:辉煌置业新民分行梁政介绍,近年来房贷政策一直都在调整变化,头付、利率等调整都属于可遇见的,因此不能以“不可抗力”为由要求解除合同并免责。但同时,此项违约并非出于购方的恶意不履行,而是由于不能如约采用原定的银行贷款支付,而不得已违约。因此,陈女士在提出解除购房合同的时候,卖方要退还定金,但陈女士也要根据合同约定承担违约责任。如果合同没有约定相关条约,则购卖双方协商,适当减轻购方违约责任,支付造成卖方直接损失的赔偿金。
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