姚丽颖

　　房屋评估因素繁多

　　价格常常是交易成败的关键，住房二级市场更是如此。

　　目前北京市商品住房市场已形成了一个相对稳定、成型的市

场，对于不同地理位置的住房，都能找到相类似的可比案例进行

比较。而已购公房上市处于刚刚启动的状态，各区域的房源信息

和成交案例都很少，这就使得此类房屋评估在选择可比案例时受

到很大局限。根据有关规定，已购公房上市交易，成交价格由双

方协定，但对于购卖双方来讲，可能对房地产估价完全陌生，对

房屋的价格无从把握，一方漫天要价，一方坐地还钱，很难达成

一致意见。

　　据北京康正房地产评估事务所估价师欧阳艳红介绍，旧房的

价格体系较新房复杂得多，它的评估指标包含许多方面的内容，

区域因素如地理位置、周边环境、配套商业服务设施、集聚程度

等，个别因素包括楼房的结构、面积、户型、楼层、使用年限甚

至装修水平，不是一个简单的电脑评估体系软件通过几项数据统

计及出具一个市场平衡价就能解决的。尤其是对房屋权属状况的

认定，必须由房地产估价师经过详细的实地调查后方可下结论。

另外，房屋产权是否完整非常重要，购房者如果购购了产权不清

或无产权的房屋到时必会产生纠纷。因而估价师在评估时除了要

求客户提供合法的证件外，还应查验证件的合法性及来源，同时

了解房屋是否已设定抵押或被法院查封等等。然后估价师对估价

对象周边的市场情况进行调查，找出可比案例，再对估价对象各

种因素进行修正，如交易情况、交易日期、土地位置、使用年限、

交通条件、集聚程度、基础设施、商业服务设施、楼房面积、结

构、楼层、朝向等，并采用至少两种以上的方法，才能确定一个

公平合理的价格。

　　购购旧房安全

　　房屋价格固然重要，旧房的抗震性能更应当被消费者摆在头

位。

　　“购旧房不能忽视安全。”中国房地产估价师协会常务理事、

北师大教授邬翊光在谈到已购公房上市时指出，上市的旧房，一

般已建成数年，甚至几十年，多为老旧房屋，钢筋水泥结构的寿

命可达70至80年，砖泥结构的不过60至70年，砖木结构大约50年，

这些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。购购房屋，一般希望

能住10年以上，对房屋的成新率，即可居住年限应认真测算。而

且北京市位于环太平洋地震带内，所以为保险起见，消费者在购

购旧房之前较好咨询一下有关专家，以对房屋的安全程度作一番

了解。

　　选房中的权重因素

　　来说，对房地产的评价主要依据以下条件：价格、交通区位、

环境、社区服务、物业管理等。不同的消费者可能更重视其中某

项因素，即房地产评估行业中需增加“权重”的因素。有学龄子

女的更重视社区的中学、小学、幼儿园的水平，老年人更注重就

近有无好的医院或合同医院，喜清静的消费者希望回归自然，远

离闹市，而做生意的购房者更中意于靠近市场。上述因素，购房

者要依据自己的条件做出选择。

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