开发商坚决不让签补充协议；

　　主客观情况有变，几万元定金一分钱不退；

　　销售人员满口承诺没有兑现，开发商以合同没有约定为由不承担责任；

　　净得部分减少，公摊部分增多，可交房面积恰巧在误差范围内；

　　楼间距刚刚卡在规范范围内，但小区密得喘不过气。

　　前些年，“五证”不全等“初级”投诉占据了读者投诉的主体，可近期以来，类似本文引言中所列举的“高端”投诉却越来越多。而且，与“初级”投诉往往还能得到法律支持相比，这种“高端”投诉，购房人往往只能认倒霉，因为开发商的行为并不违反相关法律法规，打的是擦边球，我们姑且称之为“合法不合理”行径。现将本报物业编辑室近期所接到的这种投诉归纳如下，对于尚未购房的人，无疑会是个警醒；对于吃过哑巴亏的人，也是种慰藉。

　　合法不合理有几种表现方式？

　　开发商拒不让签补充协议，应该讲，这是典型的对客户不尊重。

　　现在，开发商与购房人所签订的都是由北京市国土资源与房地产管理局统一颁发的《北京市商品房预（销）售契约》，因各个项目的具体情况不同，所以此合同为标准合同，只约定面积、交房日期等主要内容，但其第十五条明确规定：“本契约未尽事宜，双方可签订补充协议。本契约的附件和双方签订的补充协议为本契约不可分割的组成部分，具有同等法律效力。” 从道理上讲，签订补充协议也是购房的权利。但在某些热销楼盘，开发商拒不接受补充协议的现象却是非常普遍。他们的解释是——《北京市商品房预（销）售契约》是说双方“可签订”补充协议，并未规定“必须签订”。

　　经过反复考察，终于看上一处各方面还算满意的房子。可到了签合同的时候，销售人员却坚决不让签补充协议。退房吧，真是舍不得，而且销售人员也不会向你表示过多的“留恋”，后面排队的人还多着呢；不退吧，撮火——花几十万元甚至上百万元，在合同中连自己的意愿都不能表达！别说普通购房人，甚至一些自身就从事律师或房地产开发的业内人士购房时，也不得不无奈地接受这种事实。

　　因主客观情况变化，几万元定金一分不退

　　签订认购书时，开发商一般都会要求购房人交纳从几千元至几万元数量不等的定金，其作用是约定双方的权利义务——购房人要承诺购这套房子，开发商要保证在一定期限内不卖这套房子给别人。虽然不是正式合同，但按照“约定优先”的原则，认购书同样也具有法律效力。从法理上讲，如果不存在开发商欺诈或双方就主要条款达不成一致的情况，定金原则上是不能退的。

　　而且，断定开发商是否欺诈也要有充分的证据，原则上是书面、经双方认同的证据，楼书、广告、销售人员的口头承诺作为证据的力度都非常小，即使购房人满怀心计做的录音原则上都不能作为证据。可不少购房人在签订认购书时，往往对项目并不十分了解或听信了销售人员的口头承诺，便匆匆签了认购书。也许出了门就后悔了，或者因自己资金等情况发生突然变化，但这种情况下，开发商一般都不会退定金。当然，在收楼后，发现当初的承诺没有兑现，而销售人员早已跳槽或开发商表示对此不负责任，从法律上讲，你的反驳力度也非常小。

　　面积室内缩水公摊增加

　　在《北京市商品房预（销）售契约》中，购房人与开发商会就房屋的面积误差进行约定，通常情况下为3％。在双方就此未能在补充协议中进一步约定的情况下，从法理上讲，只要房子的户内建筑面积与国家准许公摊的建筑面积之和与合同约定的面积值在误差范围内，购房人都要无条件接受。

　　可较近一些购房人却向我们反映，所购房产的户内面积不变甚至减小，而公摊面积却加大了，但并不超过3％的误差范围，而且，所分摊的面积在法规允许之列，也并不违反塔楼 70％—73％、多层78％—80％的行业习惯，遇到这种情况的购房人在一个楼座中的比例还不在少数。

　　也许，开发商在核算面积中有恶意行为，也许，这本身只是建设过程中的一种正常误差，但事实是，购房人要为自己无法私用的面积干掏出几千元甚至上万元。当然，在要求签署误差值为5％的情况下，购房人所受的损失会更大。

　　设计不违规，但却完全不是“以人为本”

　　这方面的典型，当属北三环某热销楼盘，其楼间距刚刚卡在了北京市相关规范要求的范围内，但人居住在其中，却总觉得憋得慌。

　　还有本来楼前是一块绿地，购房人也就是看上了这块绿地才购的这套房子，可建完后，绿地变小了，建了一个变电室，向开发商质询，他们解释说，已重新申请了规划并被批准。

　　满心欢喜收了楼，可却发现有裂缝等小的瑕疵，房子也有《质量合格证》，质检站也说主体没毛病；说的是外窗是双层玻璃，可阳台从建筑学原理上讲，并不是外窗，想打掉厅与阳台之间的墙，将阳台窗做外窗，可阳台窗却只是单层玻璃，保温、隔音、隔尘性能较差。

　　再有设在楼前楼后、导致噪音、空气污染严重的停车场，从法规上也并无明确约定。

　　这些，也都是典型的合法不合理现象。

　　合法不合理是市场经济发展中的正常现象

　　虽然也为购房人鸣不平，但在与众多业内人士探讨后，我们不得不这样承认：这是市场中的正常现象与必经阶段。

　　好房子太少长了热销项目开发商的脾气

　　市场经济较基本的原则是供求关系决定市场。从传统的福利分房中刚刚走出的北京市场好房子太少了。从整个楼市讲，已从卖方市场过渡为购方市场；但从好房子的供求关系看，又是一个卖方市场。

　　做一个假设，对于一个拒不让签补充协议的热销楼盘，哪怕23以上的购房人能结成攻守同盟，不让签补充协议就不购，老总一定会做调整。可现在的情况恰恰是，购房人没有这份骨气，不购这个项目，因为没有什么好房子备选。而且，一些热销项目的负责人也表示，由于购方人过多，而且补充协议又各不相同，有些客户还极其苛刻，会降低工作效率，所以才采取干脆不让签的办法。

　　不合理而合法终究还是社会法制化的表现

　　与前两年投诉“五证”不全时相比，应该讲，房地产市场的正规化程度提升了许多。一些高端次投诉占了主流正说明这个道理，虽然打的是擦边球，但开发商追求的是法规法律范围内的利润，这不正是社会法制化的一种体现吗？国外及香港、台湾地区包括南方部分城市，也都经过这个过程并且永远无法避免，因为法律法规永远会滞后于现实。

　　另外，由这种“高明经营”而形成的名声肯定会影响该企业的形象，市场会给予其惩罚，这不也正是市场公平的体现吗？

　　不合理的设计迟早会被市场淘汰

　　从谁出的面积多谁是英雄到的绿地，从地面车位到人车分流，北京住宅的设计近一年来发生了本质的变化。面对数百个项目、以设计为的市场，不能以人为本的项目会被慢慢淘汰。

　　购房是一种投资，投资就有风险

　　无论是自住还是出租，希望房产保值增值肯定是99％以上购房人的初衷。之所以对一些热销楼盘难以割舍，也正是由于其价格或其他方面的优势让您非常有信心。就像购股票，既然是投资，注定就是风险与收益并存。

　　行政办事效率太低，开发商无法承诺

　　在记者与一些热销楼盘负责人接触中，除了热销而倍增的信心与架子外，他们也表达了不让签补充协议的苦衷：购房人在补充协议中经常会特别关注房产证及天然气等大市政配套，可其决定权并不在开发商。有关政府主管部门的办事效率与工作作风让他们不敢做出这种承诺。其实，这又何止是房地产一个领域遇到的问题呢？

　　怎样规避“合法不合理”？

　　应该讲，这种“合法不合理”现象，是市场与消费者不成熟的环境下而产生的。从消费者角度看，应该从以下几点注意规避风险：

　　热销房慎购

　　不少人觉得扎堆购房放心，但对于热销房也要学会分析其火爆的真实性，而且它到底是不是真正适合你。对于不让签补充协议的项目，你愿意购购本身就注定了你要承担风险，如果明晰了这点还去赌，出了问题就不能怨天尤人了，好的服务本身也要值钱的。

　　口说无凭白纸黑字较管用

　　我们并不是要否定所有销售人员。从经营角度上讲，不仅仅是“王婆”，任何一个销售人员对产品进行夸张介绍是每一种行业都有的习惯。但从法律上讲，只有落实在合同中的才具有法律效力。把你在意的任何一个细节都签在补充协议中，并制定相应惩罚措施。如超过误差范围的面积要以什么样的优惠价出售、楼前绿地必须保证、定金在承诺无法兑现或无法申请贷款时要无条件退还，等等。

　　请个律师较省心

　　我并不是在给律师做广告，但比较一下打官司要高达万元左右的费用与仅仅三、四千元的代理购房费用，孰轻孰重自不必多说。省小钱吃大亏——如果未发生意外，似乎几千元有些白花之嫌，但有丰富从业经验的律师会通过条款的制定限度地规避风险，而且，出了问题，还可以向律师事务所讨个说法。本报记者佟峥

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