王刚：金禹铭建筑设计咨询有限公司

　　曹小乐：《精品购物指南》物业部记者

　　侃谈提要：

　　无论挑哪个，牢记选房三要素——价格、环境、户型

　　板楼也有烂户型

　　40米，塔楼、板楼生死线

　　南方更适合板式住宅的发展

　　地价越贵，塔楼越好

　　价格、环境、户型——选房三要素，单方造价、绿化率、容积率——开发三要素

　　曹：板式小高层较早是在上海热起来的，此后，北京市场上也刮起了板楼风，难道随着建筑技术的发展，塔楼真的风光不再了？

　　李：板式住宅与塔式住宅肯定各有利弊。要说到底哪个类型更好，头先要弄清选房原则。除位置外，一般人挑选住宅较关注的就是价格、环境、户型（以下简称为选房三要素），决定规划也有与之相对应的三要素：目标客户的消费水平、绿化率、容积率（以下简称为规划三要素）。目标客户的消费水平决定了项目的价位；影响环境的较主要指标就是绿化率了，绿化率越高，环境越好；容积率决定了户型、面积等方面的问题。在目前这一阶段，智能化等不过是些次要因素。塔楼、板楼哪个好，其实取决于购房者个人在选房三要素中的价值取向更看重哪一条。三要素的不同侧重，决定了塔楼、板楼的优劣之分。

　　曹：能举个例子吗？

　　李：项目的地域范围先确定了一个项目的主要客户，不同层次的消费群存在巨大的价格差异，这一差异在规划中就反映为不同的容积率、绿化率、不同的成本概念。比方说，同一地块，就盖一间房子，环境肯定很好，户型也棒，但你说它得卖多少钱？要是盖了100套住宅又会卖多少钱？价格是主导中的主导，脱离了价格说环境、户型根本不可能，忽视环境、户型说价格倒是有可能的。

　　因此，塔楼、板楼优劣的比较离不开市场，即选房三要素的影响，塔楼、板楼哪个好这一话题，更恰当地应说是比较以塔楼为主的社区与以板楼为主的社区的差异。

　　脱离市场说塔楼、板楼，板楼户型一定好吗？

　　曹：我们不妨先从纯技术的角度，将板楼、塔楼比比看。

　　李：板楼户型比较方正，采光、通风条件好，使用率较高。

　　王：大家较平均，像大锅饭。板楼不同户型的均好性较好，每套户型的采光、通风、朝向等条件都差不多。板楼的户型的差异主要体现在楼层上。塔楼朝向差异就很明显。此外，板楼使用率较好。

　　李：单从结构造价上讲，板楼造价相对偏低，因为结构相对简单，但差别有限，因为目前普遍采用框架结构、现浇工艺。此外，建筑安装费用，尤其是北京，在房地产开发总成本中，所占比例并非决定性的。

　　曹：公摊面积方面呢？

　　李：公摊面积的多少其实受建筑高度影响大，楼梯、楼道每层的配备数量是固定的。但，电梯厅、泵房、入口大堂等，不管多少层，面积都是一定的，建筑越高，参加分摊的户数越多，也越实惠。10层20户与14层28户分摊的比例肯定不一样。

　　曹：那么，板楼户型肯定很好吗？

　　李：也不能完全地说所有的板楼户型都好，大进深的一般不太好。板楼户型取决于两个因素：进深、面宽。如16米进深，100平方米面积，面宽就6．25米了，南向两间，得安排起居室、主卧室吧？客厅要是4米宽，算不上豪华，但卧室仅2．25米，卧室如3米，客厅仅3．25米都不理想。

　　而且，一块地上摆了几栋板楼，如仍有余地，板楼通过加大进深增加销售面积，而且仍满足日照间距要求。进深大了，户内采光就差了。塔楼相对好些，布局灵活性强，多朝向，多价位，比较经济，选择余地也大。

　　真要是板楼条条都比塔楼好，为什么不全建板楼？都知道别墅比公寓好，为什么不全建别墅？存在就有它的道理。

　　40米——塔楼的生线，板楼的死线

　　李：前面说到比较塔楼不能脱离市场，这还要强调一点，目前大多数城市规划上有40 米、80米的限高要求；北京8级抗震，北京规定板式较高14层，日照间距板式1．6米，塔式1．2米。根据这个我们选择了比较理想的方正的地块做了几个比较方案。每个方案布置得都比较宽松，让大家比较明了地看看塔楼、板楼的优劣。需要做个说明：土地前期成本（征地拆迁、土地分成等）在房地产开发成本中占的比例，超过50％，甚至能占到60％，但这个数字是固定的，与总建筑面积的增减没关系。所以有个简单的推论，面积越多，每平方米内分摊掉的前期成本越少，价格越低。

　　方案一，14层，这是北京允许的较高的板楼，总建筑面积90720平方米，绿化率45％；方案二，在方案一基础上加上东西向板楼，总面积119720平方米，绿化率下去了，只有40 ％；方案三，考虑到楼越低人感觉越亲切尺度感越好，选择了10层，看，成本上升了，绿化下去了，面积少了，人体与建筑的亲和力是否一定要牺牲绿化加大成本？方案四，盖了6层，才6万平方米，这房子的价格能和方案二比吗？方案五以后都是塔楼方案。方案五，塔楼比着方案二，也建14层，才113400平方米，比方案二少了6000平方米，单价上去了，绿化才 40％。方案五完蛋了。可见40米限高（14层）以下，不存在塔楼和板楼之争。板楼占据完全优势。但再拿方案六与方案二比较，6A方案限高80米，铺满规划216000平方米，绿化率低于40％，仅35％，绿化率是所有方案里较低的，价钱也是较便宜的，如想满足方案二40 ％绿化率要求，摘掉一个塔楼即可，就是6B方案，面积少了21600平方米，仍有194400平方米，绿化率40％面积，比方案二多出8万平方米，价格优势太大了。如果比着方案二做到 110000平方米的规模，6个塔楼就够了，你说绿化率多高，环境比方案二好多少倍，在价格上仍有一定优势，面积还多了几千平方米吗？从以上就可以看出，塔楼很有灵活性，高端房可以选择方案6C，或方案一，中档房可以选择6B，低档房可以选择6A。在限高80米的情况下，开发商盖哪种房子，关键看目标消费群在价格、户型、绿化上更看重哪一条了。不过置业者要注意指标上的均好性较重要。另外，塔楼的灵活性还体现在对地块的适应性强，当邻近建筑有影响时，地块不方正时，塔楼有时是惟一选择。

　　曹：塔楼的户型与板楼有一拼吗？

　　李：有，经过精心设计，塔楼户型也很好，太阳园的塔楼这回不就获奖了吗？太阳园的方案类似于6B，价格有保证，全地下车库，绿化指标接近6C，但未将车库增加成本计入售价，中档价位，高端绿化。

　　怎么解释上海的板楼热

　　曹：上海那边板楼不挺看好的吗？

　　王：上海的板楼岂止是看好，简直可以说是占完全优势。

　　曹：怎么会形成这种局面？

　　王：上海限高比北京宽松，板式高层能盖到17～18层，甚至20层。越往南，日照间距越小，上海城区1．0，郊区1．2，北京1．6、1．7，上海土地利用率高于北京，能盖板楼的余地大；北京属寒冷地区，上海属潮湿地区，上海住宅对通风要求高于北方，上海、深圳要求夏、冬都要良好通风，北方夏天要求良好的通风，冬天却要防风。板式通风条件优于塔式，对南方适用性强。

　　另外，北京日照角度较好的是正南、正南偏东30度，上海是正南、正南偏东11度，深圳是正南、正南偏东7～8度。所以北方稍偏东的也是好房，但到了南方就不行了，所以，北方塔楼的生存空间比南方大。

　　现在不正在讲究节能吗？板式外墙表面积比塔楼大多了，冬天热损失也大，对于北京这类采暖地区，用板楼不如塔楼节能。

　　北京抗震要求高，单从这点讲，塔楼也比板楼结实。

　　李：小曹，你去过上海吗？

　　曹：去过。

　　李：你发现没有，上海在徐汇区、黄浦区、南京路等核心地区，很少能看见塔楼。

　　曹：好像是。

　　李：这就是地价呀，土地前期成本因素的影响又起主导作用了。那的地，盖板楼得卖多少钱？

　　闲话

　　王：我觉得，大多数人购房头先圈定地域范围，在该范围内，看价格，再次看环境、户型、同一地段可比性。虽然业内有板楼热，但购房人不该把塔楼、板楼当作头选因素，当然，这也意味着塔楼的价格优势灵洁性更突出了。上午看回龙观，下午看美林，没这么干的。

　　曹：《精品》的人常这么干。

　　王：项目考察当然另说了。购房人的确应看中项目的综合优势，突出一点，盖住其他，这样的产品不会太好。

　　文字整理 曹小乐

　　下期预告

　　《选房看牌子值不值》

　　主持人：精品购物指南物业版编辑 徐冰

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