在购房实践中，房屋认购书的格式及内容通常由发展商自行制订。一般都约定在签订认购书后，发展商将在一定的期限内为购方保留标的房屋，不得再行售于他人；同时，认购书约定的价格在签署“契约”时不得变更；如果购方未按认购书约定的时间前来签署“契约”，则卖方将不再为其保留标的房屋，并且有权没收购方已交纳的定金。

伴随着近年北京房地产市场交易量的大幅增长，购卖双方之间的争议和纠纷也随之大量发生。其中涉及房屋认购书的纠纷占其中很大的比例，不仅引发购房者与发展商的争议，而且在专业律师中也产生了不同意见。本刊编辑部特意约请了专业律师对认购书的法律作用与地位进行了解释，并提醒购房者在签订认购书时应注意的事项。

北京力行律师事务所 曹岩

认购书不同于购卖合同

我认为将《认购书》的担保作用与房屋购卖合同中定金条款相混淆的作法，是不存在法律依据的，有必要重新诠释《认购书》在购房法律活动中的性质与作用。

先从定金谈起。定金，是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，于合同成立时或未履行前，在合同规定的范围内给付对方的一定数额的款项，它是一种债权的担保形式。定金由当事人订立定金合同成立，于定金交付后生效。无论从《民法通则》还是《中华人民共和国合同法》角度分析，可得出相同结论：定金合同以主合同（主债）的有效成立为前提。《合同法》百一十五条规定“当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……”根据《担保法》规定，定金作为担保形式的特征之一具有从属性。这说明，定金合同具有从属性。所谓从属性，指担保之债与被担保之债形成主从关系。担保之债是从债，被担保之债是主债；担保之债是对主债效力的补充和加强，受主债效力的制约。主债无效，担保之债亦不存在；担保之债随主债的终止而终止。

而现在通行的《认购书》无非是限制购房者（债务人）必须缴纳头付款签订房屋购卖合同，否则丧失定金，其确保售房者（债权人）利益。可见，其定金所担保的主债务（购房行为）还没有发生。因为至此，双方尚未签订具有法律效力的房屋购卖合同（示范文本），即主合同不存在，因而作为规定其内容的从合同（定金合同，即《认购书》）亦无效。应该明确《认购书》中的主债是确定符合某些条件的房屋，房屋购卖合同中的主债是房屋购购行为。

那么《认购书》可以签订吗？当然可以，关键是要在约定中明确签订《认购书》的目的：１、确定所订物业的详细情况，及购房者可更换物业的期限；２、定金的担保范围（与房屋购卖中定金范围不同）；３、购房者可以（不）签订房屋购卖合同，并（不）承担的违约责任的条件。

实践中往往疏漏了购房者可不签订房屋购卖合同并不承担违约责任的条件，即没有明确规定定金的担保范围，例如没有规定对房屋购卖合同的标的，与《认购书》中售房者承诺的房屋情况发生变化时，应由谁承担违约责任？也没有将约定房屋的情况表述清楚。只有作了这样的补充，才能真正体现《认购书》的作用。

总知，签订《认购书》时，购房者对售房者的格式条款，也要认真审查，适当补充完善，将定金的担保范围加以调整，从根本上将《认购书》与房屋购卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

北京炜衡律师事务所 王金岭

认购书相当于购卖合同

开发商和购房人双方在签订商品房购卖合同或预售合同之前，往往会签署房屋认购书、订单或认购协议之类的书面文件。

关于房屋认购书、订单或认购协议的性质和效力问题，目前有些争议。本人认为：虽然签署此类文件的目的，对购房人来讲只是为了获得特定房屋一定时间内的优先购购权，对开发商来讲只是为了加强对购房人的约束以增加交易机会，但从此类文件的形式和内容分析，实为房屋购卖或预售合同。理由是：一、文件符合〈合同法〉中关于合同须以书面形式订立的规定；二、文件体现了合同主体、标的、价款等合同一般应包括的条款；三、文件内容虽然简单，但根据项目批准文件、有关法律政策规定、商品房交易习惯以及开发商的宣传、展示内容等，文件所确定的房屋购卖完全可以实现；四、文件中通常会对定金问题作出约定，根据我国现行法律规定，该定金具有证约作用，即能证明开发商和购房人之间存在房屋购卖关系；五、开发商和购房人签署认购书之类的文件，完全是在平等、自愿基础上的真实意思表现，符合合同订立过程中意思自治的原则；

六、虽然认购书、订单或认购协议中都会约定某一具体时间签订正式的房屋购卖或预售合同，但房屋购卖或预售合同没有强制使用文本，因此，签订正式的房屋购卖或预售合同完全是对认购书、订单或认购协议的细化、补充或变更。

既然房屋认购书、订单或认购协议之类的书面文件具有合同的性质，双方当事人必须严格履行合法、有效的房屋认购书、订单或认购协议所确定的义务，否则就要承担违约责任（包括定金责任）。

北京嘉润律师事务所 倪莎

制订和签署房屋认购书时应注意些什么

认购书不能视为完成签约

一般来讲，定金如何处理，应由当事人是否履行房屋认购书约定的义务决定。如上所述，对于房价款、房号、价款支付方式以及保留房号时间等约定内容是否有所违反是比较容易认定的。而对房屋认购书中约定的购方“签署契约”的含义理解以及是否履行的认定存在很大争议。如果购方按照认购书中约定的时间按时前去同卖方协商“契约”条款，但由于种种原因不能就有关条款与卖方达成一致，未能较终签署“契约”，则购方是否要承担违约责任呢？

笔者认为房屋认购书中约定的购方“签署契约”的义务应理解为按照约定时间与卖方谈判合同条款，不应视作完成签约。如果要求购方承担必须签约的义务，则显失公平。因为“契约”内容远比房屋认购书的内容复杂，在有关房屋交付、违约责任以及房屋质量等问题上一般是发展商占主导地位，而且大部分发展商还单方制订了很多有利于自身的补充协议条款要求购方签署，签署契约意味着购方须就很多不利于自己的内容与发展商谈判，若在这种情况下要求购方承担必须签约的义务，则明显地违反了我国《民法通则》中规定的公平原则。笔者认为，此时卖方无权没收购方已付“定金”。

制订和签署房屋认购书时应注意的问题

对发展商来讲，在制订和签署房屋认购书时应充分考虑购方拖延签约过程的隐患，应设定在一定期限内如果未能完成签约解除认购书的权利；如果出售的是楼花，还应考虑对投资人士炒作楼花利用认购书的问题，如果鼓励炒作，则应允许购方主体的变更以及制订灵活的付款方式，如果不鼓励炒作，应限制购方主体的变更。

对购方来讲，在签署认购书时，应与发展商仔细约定“定金”在各种情况下处理的方式；还应特别注意防止发展商在房屋升值的情况下恶意将房屋另售他人的情况。特别要注意，不要背负在签署“契约”之前支付除“定金”之外的房价款的义务。

综上，笔者认为房屋认购书在锁定房屋坐落型号、价格、赋予购卖双方一定的时间谈判合同等方面是有一定作用的，但限于其存在一定的局限性，所以更易引起诸多纠纷。

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