较近，我在办理新房入住手续时，物业公司要求我同时缴纳房价款2％的公共维修基金以及小修、中修和大修费。请问，物业管理公司同时收取公共维修基金和小修、中修、大修费合理吗？物业公司规定不缴清费用，就不发给我钥匙，请问物业公司这样做有法律依据吗？在交钥匙前，购房者到底应缴清哪些费用？

　　■读者陈文

　　根据建住房（1998）213号《住宅共用部位共有设施设备维修基金管理办法》规定，自1999年1月1日起，售房单位在向购房者收取房价款的同时，可以按房价款的2％至3％的比例向购房者收取住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”），该笔基金应专项用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入销售收入。在业主办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

　　关于大修、中修和小修费收取问题，京价（房）字（1997）第196号《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于印发“北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法”的通知》具体规定了各类级别住宅所应收取大修、中修、小修费用标准。但商品房都有一定的保修期，保修期内的维修费用不需交纳。所以除非物业管理公司有足够理由和证据表明这些维修费是否会用于保修期，否则业主有权拒交。除以上几项外，在入住前，开发商或物业公司一般还会向购房人预收契税，以备办理房产证时交纳，只要《物业管理公约》中对此无购房人委托代收的条款，是预交还是办理产权证时自己交纳就完全取决于购房人了。

　　物业管理费也是入住前物业公司经常要业主交纳的费用。一方面，物业管理费是基于使用房屋才发生的费用，另一方面，不预收一定的物业管理费又无法保障物业的正常使用，且物业管理又是一种滞时服务，所以预收一定的物业管理费还是合理的。

　　物业保证金是保证遇到特殊情况时，物业管理费收取不受影响。法规并无严格规定禁收，但收取标准应对所有客户一样，除非《物业管理公约》中有明确规定。一般来讲，物业保证金是3个月的物业管理费。

　　另外，装修押金也是一个经常被要求的收费项目，小区多有自己的标准，但收费金额一定要合理。过高时，可以向物价部门或居住小区管理办公室投诉。

　　这里有一点需要说明的是，物业管理公司以未缴齐所要求缴纳的费用为由，拒绝给购房人钥匙是没有法律依据的。当然如果双方所订立的合同中明确约定交钥匙之前，购房人应缴纳有关费用（包括物业管理费用），则物业管理公司上述要求是有合同依据的。笔者建议购房人在签署合同时，应明确发展商指定的物业管理公司收费标准应符合有关政府规定，并应明确约定交付钥匙不应以缴齐所有费用为前提。目前法律上没有明确规定房屋交付前购房人应缴纳哪些费用，但发展商的普遍做法是要求购房人缴齐所有费用（房价款、有关物业管理费用），之后才交付房屋钥匙，而不论前述要求是否有合同依据。购房人应在签署合同时，与发展商订立预防这种情况的条款，在实际遇到这种情况时，充分利用各种有效、合法的途径以保护自身权益不受侵犯。

　　■文／王薇

（北京青年报）

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