在房地产营销过程中，经常会出现以下情况：购房者不满足于房地产营销商的某种口头形式的承诺，要求与房地产发展商签订补充协议。根据标准契约及《合同法》第四十一条的规定，补充协议与标准契约具有同等的法律效力，当格式条款与补充协议条款相抵触时，以补充协议条款约定的内容为准，补充协议是购房者权利的一种有效延伸。但在房屋购卖交易中，并非所有的消费者对补充协议的重要性都有充分的认识，以下几种现象应该引起购房者的普遍注意和高度重视。

　　同是没煤气遭遇各不同

　　刘先生于两年前和某房地产发展商草签了一个预购期房合同，合同中对煤气管道入户的时间没有明确的规定。迄今，刘先生已经在新房里住了近一年，煤气仍然无期。同样与刘先生同期入住的客户由于签了补充协议，或得到了一定的索赔，或享受了免费得到煤气罐的补偿，刘先生悔不当初又无可奈何。不少消费者在购房过程中只重视购房合同，而对补充协议的重要性认识不足，结果吃亏上当。购房合同和补充协议是约束房屋购卖双方交易行为的重要法律文件，是解决合同有效期内可能出现的购房纠纷的主要依据，都不可忽视。

　　口头承诺不具法律效力

　　张女士在住进自己的新楼房之前，接到房地产发展商的通知，必须再交1000元的装修管理费才能领到住房的钥匙，而且还要预交半年的物业管理费，而以上费用比售楼小姐在这之前告诉她的又高出了不少。张女士十分后悔在签“购房合同”的时候，没有把以上问题一股脑签进补充协议里。一般情况下，房地产发展商在销售期房的过程中对房屋本身以外，例如小区环境建设标准、物业收费标准、煤气初装费用等诸项待定事宜只做口头承诺。但值得注意的是，以上口头承诺并不具法律效力，一旦消费者对日后小区有关管理规定、收费标准、居住环境不甚满意，却没有必要的协议和契约保护自己的合法权益，于是在和实力强大的房地产发展商和物业管理单位打交道过程中，总是处于被动的地位。为了避免以上情况发生，消费者在同房地产发展商签订《房屋认购书》的时候，应该用《补充协议》的形式对今后可能发生的问题予以必要的约定，才能变被动为主动。

　　把售楼书写进“补充协议”

　　房地产开发商通常用“售楼书”等宣传材料介绍自己楼盘的价位、环境、交通、户型、装修标准、配套设施等，在期房销售的相对长的过程中，材料中的部分承诺（例如环境布局、户型、装修标准等）可能会发生或大或小的变化，使消费者的利益受到损害。为了避免以上情况的发生，消费者在同发展商签订《购房合同》的时候，较好将发展商的相关宣传材料或承诺材料作为《补充协议》的附件加以确认，将其变成购房合同的一个重要的组成部分。倘若交付的房屋不符合以上承诺中的要求时，消费者可根据合同中的有关违约条款追究开发商的违约责任。

　　鉴于以上，消费者在购房前要作好充分的准备，可以找了解房地产的有关人士一同前往参谋，不要急于与房地产发展商签订《房屋认购书》。此前，要多分析几个房地产项目，了解其购购与按揭的复杂程序，认真分析《购房合同》文本，对项目可能存在的问题要估计充分，在签订《补充协议》时作到心中有数。

（北京日报）

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