意向《协议》≠售房《合同》

　　◆关注焦点

　　通过中介公司购卖房屋，一般来讲需要订立正式购卖合同。若双方仅仅达成意向，就算预付了一定的定金，也并不表示购卖房屋的合同正式成立。

　　◆案例回放

　　2003年10月，孙某与上海某房屋中介咨询公司签订《居住用房购卖经纪合同》，委托中介公司出售地处南京西路某号的房屋，并约定若房东自行出售以电话方式告诉。10月31日，经中介公司介绍，孙某与看中该房屋的傅女士签署《协议》。协议约定，孙某有意出售南京西路某处物业，傅女士有意购购上述房产，房地产成交价为247万元。双方同意本协议项下定金为5万元，傅女士应于本协议当日支付定金2万元，签署后3天内补足上述定金，孙某同意该定金由中介公司代为保管。双方并约定于2003年11月5日或之前签署《上海市房地产购卖合同》，再付70万元，构成头期房款75万元。购卖合同签订后，本协议自行终止等内容。

　　在约定的11月5日，孙某与傅女士并没有签订购卖房屋合同。次日，中介公司给孙某发了两份传真，分别为《补充条款》和《付款协议》。在《补充条款》第8条约定，鉴于现该房产中有居住人，孙某承认于签订本合同后60天内腾出该房屋，否则承担相应违约责任。《付款协议》条约定，签订本行后10天内傅女士应支付部分头期房款70万元，连同定金计75万元作为头期房价款，房款暂存中介公司处，待孙某房屋腾空后3日内，由中介公司 产权过户手续，在房地产交易受理的3日内，支付头笔购房款。

　　孙某收到上述传真件后，认为《补充条款》、《付款协议》与原签订的《协议》存在根本改变，不能接受，遂通知中介公司终止出售房屋。11月19日，傅女士以挂号信形式函至孙某，要求孙某继续履行《协议》，孙某未予答复。2003年11月13日，孙某与案外人就争议房屋签订购卖合同，房屋交易手续实施完毕。

　　2003年12月3日，傅女士以孙某未按协议约定时间与自己签订购卖房屋合同，并表示不出售房屋，该行为已构成了违约。按双方的约定，除应返还定金外，还应支付等额款项5万元作为赔偿。

　　庭审中，孙某辩称与傅女士从未谋面，双方意见均由中介公司向对方转达。2003年11月5日签约当日，傅女士却未到场。次日，中介公司电话通知说傅女士提出了更改原协议内容，并发来两份传真《补充条款》、《付款协议》，该传真件与原协议内容出入很大，认为自己不能接受，便告知中介公司终止出售房屋，声称自己没有无故拒绝签订的购卖房屋合同。

　　中介公司到庭作证称，在2003年11月5日，傅女士如约至中介公司准备与孙某签订合同，但孙某却称因租赁户问题未解决，当日不能签订合同，故约定另定时间签订合同。次日，孙某通知中介公司租赁问题已解决，可以履行《协议》时，中介公司拟定《补充条款》和《付款协议》传真给孙某。孙某看过后，表示《补充条款》中提出须待承租户迁离后，才能取得头期购房款无法接受，即电告中介公司不出售房屋。但中介公司还是发函，要求孙某履行《协议》，与傅女士签订购卖合同。

　　法院认为，尽管傅女士与孙某原约定于2003年11月5日签订购卖房屋合同，但事实上当日双方并未签订合同，签订合同的时间已作变更，故11月5日无论是傅女士还是孙某，未至中介公司签订合同已不再构成违约。之后，孙某表示终止协议出售房屋是基于《补充条款》和《付款协议》。从两份新的协议内容看，孙某取得头付房款的日期推迟了，另外根据新的协议，孙某取得头付房款必须在承租户迁离房屋以后，而原协议并无此约定。可见，《补充条款》、《房款协议》确与原《协议》有较大不同，应视为新的要约，作为孙某不愿接受，拒绝与傅女士签订购卖房屋合同，不构成违约。遂一审对傅女士主张赔偿5万元违约金不予支持。

　　◆法官提醒

　　静安法院李鸿光法官提醒，二手房购卖中，一些重要的补充条款，必须在签订正式的合同中注明，才能成为可以采信的法律依据。

　　交易佣金:合同说了算

　　◆关注焦点

　　通过房屋中介公司交易的二手房购卖，购卖双方需承担一定比例的佣金。但作为中介公司在收取佣金时，应按合同约定的比例来收取。市民刘某在通过某中介公司购入一套二手房后，却为中介公司多收佣金而以居间纠纷将中介公司告上法庭。法院一审判决，由中介公司退还刘某中介服务费11144元。

　　◆案例回放

　　去年6月19日，刘某与地处华山路上的一家房产中介公司订立房屋中介合同，约定由刘某委托中介方居间购购本市西康路某号的一套二手房，总价为75万元。中介成功交易后由中介方按购卖合同成交价1％的标准收取佣金。双方还在合同中另约定，房款总价为70万元，另5万元含装修费、交易费、中介咨询服务佣金。合同签订后，刘某向房屋中介公司支付了5万元。同年7月1日，刘某与房屋出售人朱某签订了《上海市房地产购卖合同》，该合同约定房屋转让价为70万元。7月11日，刘某又向朱某支付了房款购卖价款70万元。同日，该房产中介公司为刘某办理了房屋权利转移手续，用刘某先前支付的5万元付去契税、房屋交易手续费、印花税共计11861元。7月23日，房产中介公司又向刘某转交了朱某出具的，收取装修费和维修基金2万元的收条，还向刘某出具了中介服务费18144元的发票。8月22日，刘某以房产中介公司多收佣金为名，把房产中介公司告上法院，诉称合同约定支付房价1％作为佣金，房产中介公司却从总价预付的定金中扣除了18144元作为佣金，而不是7000元作为佣金。现要求房产中介公司返还佣金11144元。

　　房产中介公司则辩称，双方签订的居间合同中约定购房总价是75万元，其中70万元为服务价款，另5万元为室内装修费、交易费、中介咨询服务佣金。按照约定，刘某承担房屋购卖双方应承担的佣金及相关交易费。在刘某支付的5万元中，2万元作为房屋出售人收取的室内装修费及维修基金。18144元是以72万元交易价为计算基数，由房产中介公司收取的2.5％的佣金（包括购卖双方应支付的佣金），其余为购卖双方向交易支付的手续费及相关税金，不存在多收佣金的情况。

　　审理中，刘某认为当时支付5万元时，并没有约定有自己为房屋出售方承担佣金及相关手续费。可房产中介公司却表示，公司是按比例向刘某收取佣金，并非以5万元扣除房屋装修费和交易手续费后的剩余款作为佣金向刘某收取。认为双方早有约定，购卖双方应支付房产中介公司的佣金均由刘某支付，所以共向刘某收取了2.5％的佣金。现按此比例计算佣金应为1.8万元，差额144元同意退还刘某。

　　房屋出售方朱某也到庭作证，自己在房产交易办理交易前，从未与刘某有过接触。自己的房屋是以75万元挂牌出售，较后以得款72万元完成交易。自己曾明确向房产中介公司表示，不承担其他任何费用，至于刘某与房产中介公司如何约定自己则不清楚。

　　法院认为，刘某与房产中介公司签订的居间合同，系双方真实意思表示，内容合法有效。现房产中介公司坚持自己属按比例收取佣金，并非是以补充约定中，支付的5万元扣除支付房屋出售方装修费及交易手续费后，剩余款项为佣金。根据居间合同约定，房产中介公司向刘某收取佣金应以房屋购卖合同成交价的1％计算。遂作出了一审判决，由该房产中介公司返还刘某中介服务费11144元。

唐海力

来源：新闻晨报

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