■收楼标准怎么好？“两书”之外看“两表”

　　有北京的报纸刊登文章说，判断是否交楼，头先要看房地产商有没有取得自己的“大房产证”或有没有取得政府发的“入住许可证”，这种说法，在建设部新的《房屋购卖合同示范文本》中确实有这种选择，不过选择并不是必须，北京的购房人想作这种选择，目前还是一个梦。

　　那么是不是房地产商发出“交楼通知”就算交楼呢？当然不是，如果这样，岂不等于承认购房人说我没有收楼就不算交楼了？北京交楼有北京交楼的标准！

　　北京交楼的个标准，就是购房人和房地产商在购房合同中约定的“竣工核验证书”和“面积实测表”，这个约定无论在外销合同里、还是内销合同里，无论是预售合同里，还是现房销售合同里都有约定，当然如果购房人签订的不是北京国土房屋管理局的标准合同，有没有这个约定我就不清楚了。

　　北京交楼的个标准，在过去的购房合同中没有约定，那就是现在常说的“两书”——“质量保证书”和“使用说明书”，由于建设部新的《商品房销售管理办法》已在今年６月１日开始实施，不论合同有没有这个约定，现在交房的房地产商都要提供。

由于“竣工核验证书”已在去年５月１日改为“竣工备案表”，因此，目前北京房地产商交楼的条件应当是提供前面说的“两书” 和“两表”——“竣工备案表”和“面积实测表”。

　　■个人验收慢慢搞，质量问题跑不了

　　有不少人发E-mail给我，希望我能像报纸上的其它文章那样介绍一下自己具体验楼的情况。坦率地讲：我对房子具体的施工情况在收楼时倒不是很仔细。我觉得购房不像购普通商品，购普通商品可以先验货再付款，即使购回家后不满意仍然可以退货或换货；购房则是先付款后看货，至于货是否对板，不是购房人单方面认定就可以退货或换货的。

因此，我认为坚持国家对房地产商建成房屋的竣工验收制度较重要，过去是政府指定部门验，验收合格后发“合格证书”，这样做，对购房人比较公平，但这样做相当于政府免费为房地产商购“保险”，如果具体验收人员被房地产商收购，政府承担的责任太大。现在改为“备案表”的做法，虽然是房地产商组织有关部门自验，但房地产商提供的消防、电梯等关系购房人生命安全的验收结果至少还是由独立的政府主管部门发出的，而且房地产商也要对“备案表”中的验收结果承担法律责任。在市场经济的社会里，恐怕购房人也不可能再奢望更多。

　　目前的现实是：我们收楼时能做的只有要求房地产商提供“验收备案表”，至于墙上有没有裂缝，漏不漏水，根据房地产商提供的“两书”，在保修期内，什么时候提出都可以。购房人一定要清楚：根据自己签的合同，如果房地产商在交楼时提供了“验收备案表”，购房人只有在能够提供质量监督部门认定的“不合格证明”时才能退楼，购房人如果拿不到这个“不合格证明”，能够做的只是让房地产商进行保修。

至于房地产商让购房人在收楼时填写的接收表格，核对设备是否齐全、完好，我相信这件事人人都会做，应该不需要别人指点。

　　■过户契税自己搞，委托律师没必要

　　我在关于如何签订《购房合同》一文里曾说过，签订购房合同是不需要律师“见证”和公证处“公正”的。同样，房地产商让购房人收楼时委托律师办理过户手续，交纳过户费，购房人如果不是长期不在北京，完全可以拒绝。

　　委托律师办理过户手续，北京开始于早期外销房，由于国外的人购房，不清楚北京东南西北，还要办理很多证明自己身份的证明，考虑到跑中国的路费和住宿费，不如花点律师费省事。

　　北京人购房，跑律师楼和跑房地局一样，都是去签一次名和取一次证，何必花那冤枉钱。再说，哪天能办过户，都不知是驴年马月的事，把契税无偿交给房地产商做流动资金，倒不如放在自己口袋里安全一些，而且还有利息收。

　　■维修基金交给谁？收楼时候不用急

　　按北京市的规定：“商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交到房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。”换句话说：2%的维修金是在房地局办理产权过户手续时交给房地局的，而不是入住时交给房地产商或物业公司的。

　　目前，确实有不少房地产商或物业公司在交楼时以各种借口代收２％公共维修金，为自己再筹集一笔不用利息的周转资金，对此做法，购房人应加以拒绝。由于产权没有过户，楼宇大、中修的责任仍在房地产商，发生相关费用应由房地产商自行支付，而不能动用购房人交纳的维修基金。

　　■大中修费重复了，小修费用还需交

　　购房需要交纳2%维修基金的购房人不需要再交纳大中修费（如果十几年维修金用完后，业主委员会再筹集是另一回事）。由于北京关于普通住宅和高端住宅物业管理的收费规定出台早于交纳维修基金的规定，北京目前仍有不少物业公司在误导需要交纳维修基金的购房人交纳大中修费，这些购房人千万要警惕。

　　小修费和公共维修金无关，即使在房屋保修期内仍须交纳，小修费中１／３是用于公共部位日常维修的，比如大堂灯泡坏了更换灯泡。２／３是用于购房人家里自用部位的日常修理，比如购房人家里下水道堵了。这些和房屋保修无关。不过有的物业收了小修费后到购房人家里维修时再收一次修理费，则属于重复收费。

　　小修费在房屋保修期间，通常用不了，剩余应结转年再用，这就是我们一再呼吁物业公司公布账目的原因。但目前更多的物业公司是将节余作为自己公司的利润，从理论上讲这样做肯定是错的。不过在目前缺少监管机制、业主又无法对物业公司进行查账的情况下，如果物业公司能严格按照北京市物价局的规定收费，让物业公司包干对业主反而有利，因为在实际操作中，物业公司公布的账目一般都是亏损的。

　　■合同协议有区别，不合理的可拒绝

　　有位律师对我关于物业管理问题的看法提出了一些质询，他显然是把“物业管理委托合同”和“物业管理协议”搞混了，由于这种混淆很普遍，故有必要加以澄清。

　　任何新建小区的个物业管理合同都是由房地产商与物业公司签订的，该合同的作用是将小区委托给物业公司管理。业主和物业公司签的则是物业管理协议，该协议不是对物业公司的委托，而是对物业公司管理的接受。当业主委员会成立后，业主委员会代表业主集体意愿和物业公司签订物业管理委托合同，业主不再单独与物业公司签订协议。

　　明确这一点，购房人在与房地产商签订购购房屋的合同时，应对需同时签订的前期物业管理协议和公约加以足够的重视，因为购房人需要对自己签订的这个协议和公约承担入住后的义务和责任。同样，物业公司在入住时对购房人提出这个协议和公约外的要求，如加收约定以外的费用或收取一年以上的物业管理费，购房人完全有权加以拒绝。

　　如果物业公司以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟，购房人除据理力争外应找房地产商，提醒房地产商，物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任，因为物业管理是房地产商委托的，要求房地产商出面解决更为有效。

　　需要顺便一提的是，物业管理费的高低有普通住宅和高端住宅之分，而水、电、燃气、暖气收费则没有任何区别，千万不要受不守规矩的物业公司误导，市物价局文件中的出租公寓收费标准是对饭店形式的公寓收费标准，购房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何关系。

　　较后，笔者提醒购房人：对任何人（包括我）的讲法都要结合自己所签合同及政府有关部门的规定进行具体分析，有时也不得不作些让步，不得不从事情发展的结果衡量自己应采取的行动，购房人千万不要一时冲动，更不应该偏听偏信。如果购房人查找相关规定有困难的话，可以到我网上的个人主页中查找，我的主页地址是：ｈｔｔｐ／／ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｌｉｕｈｏｎｇｃｈｅｎｇ。刘宏诚

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