目前，商品房销售合同大都采用开发商提供的格式合同，其主要内容均为格式条款。但如果合同制定不规范，如合同主要内容约定含混、违约责任约定不明，或者合同对双方权利义务的约定有明显倾斜，都会使购房者的利益受到损害。由于预售的房屋从签订合同到拿到钥匙往往要经历一年多的时间，购房人经过漫长的等待，眼看着新房建成交工，谁都希望尽快搬入新居，如果退房再选别处，不仅时间上赔不起，而且一年多的时间等于白白浪费，这些无形的损失也无法挽回，因此不到万不得已，消费者一般不会选择退房。但如果继续履行合同，就要按照合同约定执行，其结果是要么购来的房子面积不够用，无法实现自己当初的设想；要么面积过大，还要再交出好几万元钱补足面积差价。这些都违反了交易活动应当平等自愿的意思自治原则。购房人较后往往花钱购了一处窝心房。可见，合同制定得不完善，购房人的合法权益是无法得到保障的。

　　其实，如果当初签订合同的时候在合同条款上细细斟酌，设定利于自己的条款，就不会出现类似情况时如此被动。随着我国民事法律制度的发展，在不违反法律和公序良俗的前提下，现行的合同法已更充分地尊重和体现当事人的意思自治，保障当事人的合同自由。也就是说，如果合同是双方自愿签订的，只要合同条款不损害公共利益，不违反法律和行政法规的强制性规定，在履行了必要的登记手续后，即属于有效合同。双方就要严格履行，即便条款对一方不利，但只要在签订合同时是自愿接受，法院亦不能认定该条款无效。因而要使购房人的合法权益得到切实地保障，在制定合同时力求完善，这是惟一有效的解决办法。例如面积误差的处理问题，建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定，双方有约定的，从其约定，没有约定的，按以下原则处理：

　　一、面积误差比完全值在3％以内的（含3％），据实结算房价款；二、面积误差比完全值超出3％时，购受人有权退房。购受人退房的，出卖方应当在购受人提出退房之日起30日内将购受人已付房价款退还给购受人，同时支付已付房价款利息。

　　购受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比完全值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还购受人；完全值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购受人……

　　如果将这一处理原则写入合同条款，购房人的利益就能得到切实的维护。当然，由于当前房地产法律法规尚不健全，商品房的销售主要仍由开发商全盘操作，购房者往往处于被动地位，这不仅体现在对房屋基本状况的了解上，更表现在购房人对开发商提供的格式合同很难有选择权。但是，对开发商提供的合同，购房人不应被动地接受，而是应当限度地调动对合同的审查意识，拿到合同当场就签字完全是不可取的。在签订合同前，除了审查开发商的资质、销售资格外，较好向开发商索要一份合同样本仔细阅读。对关键条款如：地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，对合同中没有约定或约定不明的内容，可以要求另定补充协议。如有必要，向专业律师进行咨询也是应该的。另外，还需提醒购房者，如果打算采用向银行贷款按揭的方式购购期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时购卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的头付款而耗费精力。

　　此外，根据《合同法》的规定，双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。既然法律已赋予当事人更多的契约自由权，那么，购房人在处分自己的权利时，为什么不能用足用好呢？一份完善的购房合同无疑是给购购行为上了保险。同时，严格的合同条款不仅是双方履行权利义务的参照，而且也在无形中约束了开发商的销售行为，如果开发商在合同履行过程中随意操作，将会受到合同条款的处罚。海淀法院　李梅

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