楼市经历收房大考

　　精 发生纠纷较多

　　理想与现实差异是主因

　　据初步统计，今年年底交房的二十几个项目中，大多数都是厨卫精装修或全部精 ，而近来的交房纠纷也多发生在这些项目中。某业内人士分析说，由于精 的做法才刚刚起步，一边是开发商的经验、专业化水平、各行业配合等问题非常普遍，另一边是收房业主期望值过高，造成理想与现实之间一旦有了差异，必然导致纠纷。

　　某知名小户型项目年底即将交房，而连日来准备收楼的业主们却发现了不少问题。一位知情人士告诉记者，主要是因为当初设计时的失误，造成管道层有问题，有的带管道层的房间没有提高层高，有的管道层入户。而事先由于销售人员并不知情，所以没有告诉购房者。这位人士说，当时看到这种情况吓了一跳，建议开发商赶紧采取措施，现在开发商正在重新修改问题部位，并加了一些设施给业主。

　　在收房过程中，业主与开发商的纠纷主要集中在两个问题：一是货不对板。其中有的因为开发商好心办错事，如想提升材料档次，将塑钢窗换成玻璃窗，出现了问题；二是交房时的收费问题。比如公共维修基金、契税和贷款抵押登记费，除非与业主在合同中有事先约定，否则这些费用业主应该在办理产权证时才需交纳，而有些开发商让业主交这些费用后才能拿到钥匙的做法显然不合理。

　　拿起法律武器理智维权

　　业主专业水平普遍提升

　　尽管年底交房不可避免地发生一些矛盾和纠纷，但与往年曾发生过的“流血”事件相比，今年显得比较平静，过激行为也不多。一位律师认为，由于今年各种相关政策法规都开始实行，“司法解释”、“城市房屋转让管理办法”等，购卖双方可以依据的条款多了起来，操作时变得透明了许多。购房人往往在社区网站中相识相知，互帮互助，当遇到问题时，他们能找到法律依据，相约定期一起到现场看施工进展，发现问题随时总结并有条有理地向开发商提出。

　　有的项目业主集体聘请律师、集体收房，如果业主中有人是律师，该律师一般会主动给大家一些理智的忠告，而大家也心甘情愿地听他的安排。一家以健康理念著称的楼盘，不知道是否是保温层施工质量的问题，许多业主家中的墙体都有较严重开裂，当一位业主失望地想要退房时，另一位业主则对他说：“冷静一点，如果房子有可能彻底地解决问题，个别工作人员的态度不要太在意。因为退房是有成本的。先别难过，即使退房也要找到自己的损失能够弥补的较好方式，较好是有类似情况的人联合起来商量对策……”

　　努力做好客服谨慎交房

　　开发商仍心有余力不足

　　每到交房，就像面临大考一样，大多数开发商都非常紧张，谁不想年底的这一关顺顺当当？事先做大量的准备工作，承诺的尽可能兑现，兑现不了的提前告知购房人，并采取一些、赔款、上门致歉、客户联谊等物质加情感的措施，开发商们极力表现出自己的诚意。南城某项目的开发商无奈地对记者说：费了很大劲儿，还是有业主找来闹的，其实，交房前已经和业主们交换过意见，大多数意见他们已经采纳并照办了。一位经纪公司老总不无担忧地说：精 肯定有不少问题，特别是有的小户型开发商给业主的选择余地太大，卖房子时吸引人，可将来交房时将是隐患多多，主要是因为头次置业的年轻购家对次以自己的经济实力购房特别在意，梦想的成分较多，不能容忍新居有一点瑕疵。所以，这位老总告诫开发商们，一定要让业主有知情权，项目在建过程中，不断地给业主明确的说法，维修、客服都要高效地跟上，与业主建立平等、相互理解的关系，随时沟通、解决业主的问题，才是顺利交房的基础。

　　晨报记者 叶晴

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　　年底交房容易发生什么纠纷？

　　质量问题

　　年底交房由于是冬天，精 很容易出现诸如保温墙没做好，造成墙面开裂，门窗封闭不好，易变形等问题。京北某项目可能因防水层质量问题，造成房屋漏水。京东某项目可能因为材料、施工技术等问题，那些墙体上开裂的大缝大多只能被白胶掩盖。厨房一面的台子是斜的，和墙面接缝特大，而两块台子的接缝也极不吻合。

　　承诺没兑现

　　由于年底交房存在季节问题，一些开发商原来承诺的绿化、园林兑现受阻。某开发商向业主承诺小区内交房时铺有草坪，而工程部技术人员认为，这么冷的天，草铺上就会被冻死，该开发商也知道这一经济损失的后果，但为实现承诺，只好咬牙强令工程部：铺草就是被冻死也得铺，天再重新铺。还有交房时面积不符，某开发商交房前请测量部门重新测量验收时，发现面积多了百分之二点多，虽然业主不满，但由于未超过国家允许的３％的面积误差，业主只好作罢。某楼盘擅自修改楼体外立面，业主认为与沙盘和宣传图片不符，有被欺骗之感。

　　强行收费

　　不少开发商交钥匙前先让业主交纳各种费用，强行代收契税和公共维修基金，对于这些办理产权证时再交纳不迟的费用，业主可以先不交。对于这两笔费用，业主可以自行向税务部门和小区办缴纳，或者请开发商代收。其他费用，如“面积测绘”、“煤气入户”、“电话初装”等都属于不合理费用，开发商收取是没有依据的。

　　忽视业主的知情权

　　不管是出于好意，还是故意这么做，开发商对已经向业主承诺并写入合同包括补充协议的内容，如果改变都应该事先征得业主的同意。例如改变社区规划、橱柜品牌、门窗材料、楼体外立面设计、会所用途等。即使出于善意，为了让业主得到更多的实惠而改变，也应尊重业主的知情权，提前沟通商量。

　　晨报记者 叶晴

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