李慧敏：从选美到房地产一路挑战

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　　李慧敏———国浩地产有限公司董事、总经理

　　操盘项目：淮海晶华

　　曾经的“新加坡小姐”选美得主，如今的房地产界女强人，国浩地产有限公司总经理李慧敏对于自己的人生选择乐此不疲，十分欣然。

　　地产过热不等同于泡沫

　　有消息说，今年下半年本市将有8000万平方米的供应量，多达130个新楼盘即将上市。供给量猛增的背景下，市场需求变化不大，将会导致何种局面呢？李总分析说，“事实上，售价在8000元/平米以上至2万元/平米的住宅房产项目，面临的销售竞争压力的确很大。这一现象说明楼市有些过热，但是过热不是意味着泡沫。

　　她分析说，“目前上海的房价和香港、新加坡等地房价相比，差距明显，上涨空间还未完全打开。”虽然上海人的平均收入和香港、新加坡等地人的平均收入有些差距，但是她认为，“上海是一个进步非常快的城市，我相信不用多久的时间，这里的收入差距肯定会缩小。”

　　温州炒家无缘高端高价房

　　“温州炒家”这个名词在内地地产市场具有很高的知名度，这个群体对沪上真正的高价住宅是否颇具影响力？她否认了这种说法。“我们公司一直开发地段的高价房，一般在3万元/平米以上，但是我们的购家中60%左右均是海外人士，来自东南亚地区的购房者非常多，有些台湾客户一次性购入好几套，不少人都是采用一次性付款。据透露，该公司正在上海、北京等繁华的城区寻找新的土地储备。

　　虽然工作非常繁忙，常常在全国各地飞来飞去，但是李慧敏认为，“时间是挤出来的，有空闲我依然会弹钢琴听音乐，享受轻松的生活。”（记者王原）

　　周小丽：27年“代销”一路平稳

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　　周小丽———上海新联康投资顾问有限公司总经理

　　操盘项目：万科兰乔圣菲、名仕苑

　　1992年自台湾来沪发展不动产营销业，随后创立了独资企业上海新联康投资顾问有限公司，她告诉记者，“我从事不动产代销业27年，看惯很多的起起伏伏，我所追求的只是一种平稳发展的状态。”

　　敢卖别人卖不动的项目

　　虽然新联康的发展思路似乎保守，但是在具体营销项目上，周小丽却常常挑战自我。“市场好的时候，大家都会卖，市场不好的时候呢，还有谁卖得动？”她自信地说，“我们的优势就体现在，大家都卖不动的时候，我们照样能卖得好，卖得掉。”

　　2003年开春北京一家发展商找到了周小丽，他们开发的四幢高层，地段不佳，售价颇高，卖了一年多也卖不动。周接盘后，建议项目需做“结构性手术”，重画图纸，调整为小户型。对这样的建议，开发商一时无法接受，在挣扎了月余后，抱着试试看的心理完成改动。不料，随后发生“非典”疫情。在各式房展会统统取消，几乎无法吸引客源的背景下，改动后的楼盘，依然卖出75%。

　　沪上高价房能走多远

　　看惯了营销的沉浮，自然谙熟地产的起落。她冷静地判断认为，沪上高价房的走势和上海的整体经济走势密切相关，不仅如此，和周边区域经济，如江、浙等地的竞争力也密切相关。另外，她表示如果投资地产项目的话必须和交通、医院、学校、道路以及商业等设施相互配套，才能反映价值。在访谈时，不知不觉中周小丽已经吸完四五根香烟。“我吸的根烟，是当时的台湾老板作为奖赏给我抽，谁知一吸吸了这么多年。”她笑着说，“从事这一行工作，我的乐趣在于，27年里从来没有累的感觉。这是一项充满挑战和新鲜感的工作，它充满了变数。”（记者王原）

　　吴明玲：工作是精神层面的养生

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　　吴明玲———上海瀛通房产策划工作室有限公司总经理

　　操盘项目：浦江名邸、名珠花苑

　　女人总是热衷捕捉时尚的元素，女人总是喜欢以家庭为。但是她却几乎是“半年不逛一次淮海路”，常常靠发短信关心儿子的学习和成长的烦恼。她说，“房产营销是一项兼具挑战和创意的工作，眼下市场又发展迅猛，所以选择了这个行业就不敢有一丝懈怠”。她还风趣地说，工作对她而言是不可或缺的“精神养生”。

　　从行业记者到职业经理人

　　在做房产项目前她已有多年行业记者的从业背景，积累了丰富的房地产知识和人脉资源。“但那时完全是一个旁观者，即使与开发商探讨一些问题，也是属于仅供参考的泛泛评论，没有什么心理负担的”。但是现在则不然，不仅有目标，有责任，还要从宏观上考虑销售策略，从微观上把握好操作技巧，感觉是完全不同的"。

　　上海豪宅稀缺高价房过盛

　　说到“高价房”，她表示，“上海房地产市场目前高价房过盛但豪宅稀缺”。她进一步强调说，“不能简单地将高价房与豪宅划等号。不少当初规划定位在中偏高端次的项目随着房价的节节拔高，也大着胆子当豪宅叫卖。其实无论规划、环境乃至户型的功能配置等都够不上豪宅的标准”。

　　另外她表示，上海的国际化程度正快速提升，它的国际认知度和认同度正日益提高，城市功能也正在逐步超过香港，但房价还不到香港的一半；还有上海的“国家地段”头屈一指，地理位置和气候也有优势；而且，上海政府在城市规划方面兑现率一直很高，这也给中外投资商和消费者很大的信心支持。（记者王原）

　　贺艳梅：这是一个中性时代

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　　贺艳梅———上海经纬行物业顾问有限公司市场总监

　　操盘项目：卢湾滨江时代、楠林水岸

　　加盟经纬行物业顾问有限公司已有4年之久，她认为在上海操作地产项目，无关男性或女性风格，较重要的是赢得市场的认同，将产品营销出去，才是关键的目标，思索了半秒她感慨地说，“这似乎是个中性化的时代。”

　　高端物业市场空间较大

　　目前上海的平均房价已经跃升为全国，高端地产项目尤其是住宅价格，是否会停一停“喘口气”呢？“事实上，上海的高价房是自2002年才正式开始发动上涨攻势，也就是说仅有两年的成长。”她快节奏地分析说，“从市场看，高端地产市场的真实需求还未被充分激发出来。从发展来看，目前面临的是黄灯，而非明确的绿灯或红灯。”

　　据介绍，和海外相比，内地高端物业的设计尚有很大改进空间。在海外，高端住宅不再是简单地用几室几厅来划分，而是用社交区、礼仪区等功能区进行划分，且诸如“私人收藏室”之类的新空间，也作为新概念在营销中被特别地提出来。她评价说，高端客户的真正需求还有很多，这些新思路只是其中很少的一部分。

　　“拯救型”营销的确存在

　　虽然有地产项目本身比营销重要的说法，但是贺认为，“从广义上讲，营销公司的提前介入策划，对于地产项目而言非常重要，可以显著地提升物业售价。

　　当然，一些已经进入销售阶段，但面临销售困境的项目，则更需要借助专业代理公司之力，才能将楼盘顺利销出，可谓‘拯救型’营销。”她表示，一些前期定位不准确的楼盘项目，常常会出现销售不畅的窘境，对此种情况她介绍说，“我们会头先分析，目标客户的心理需求，根据不同群体的需求再决定策划方案，甚至改变楼盘整体风格。”（记者王原）

　　许绮：女性老总更有亲和力

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　　许绮———上海同策房产咨询有限公司副总经理

　　较新操盘项目：圣马丽诺·桥、阳光欧洲城5期（自由时代）、环球河滨花园

　　在许小姐的办公室里，墙壁上挂着看上去比较“女孩子气”的图画，摆放着女孩子比较喜欢的饰物和盆景。

　　许小姐告诉记者，她大学时代学的是中文，毕业后在公司企划部做文案，因此做事比较细腻、注重细节，与男性的宏观思维相比，这也算是我的特点吧。“现在公司里面，大的框架一般都是男性的老总去做的，我主要在大的框架下实施，直接抓个案。”在记者问到女性老总有什么优势时，许小姐说：“也许女的亲和力比较强，在沟通交流方面会有一些优势，和员工谈事情时没有男性老总那么直白，员工更容易接受些。”

　　“做房产营销策划这一行，其实耐心和鼓励对员工也很重要”，举个例子来说，去年世福汇刚刚推出来的时候正好遇上了非典，很长一段时间一套房子也没购掉，情况很糟糕，员工的心情也坏透了。这时候，我对员工不是责骂和强压，而是给员工更多的鼓励，给员工分析市场，增强信心，与员工一道度过难关。经过精心的准备，在去年7月举行的房展会上，4天卖掉了42套，成了扭转大局的转折点，后来又通过邮轮拍卖等一系列的推广活动，到年底就全部卖光了。”

　　在谈到如何留住企业人才时，许小姐说：“我几年前就建议我的员工购房，因为购房就有经济压力，他们就不会乱花钱，也不会那么轻易地跳槽了。当然，由于房价大幅上涨，没听我建议购房的员工现在很后悔了。”对于现在的房产市场，许小姐认为还是非常看好的，在世博会以前还是会上涨，只是上涨的幅度不会那么快而已，现在购房置业仍然是一个好机会。

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