２００３年７月，王女士看中了位于武侯区的一套预售商品房，经与开发商多次商谈，较后签订了《商品房购卖合同》。合同约定，王女士购购的房屋建筑面积８０．２５平方米，总价款２４万余元。开发商应当在２００３年１２月３１日前向王女士交房，在交房后的１８０日内，出卖人需向产权登记机关提供办理权属登记资料，以作备案。如因出卖人的责任，购受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，购受人有权退房，出卖人在购受人提出退房要求之日起３０日内将购受人已付房价款退还给购受人，并按已付房价款的３％赔偿购受人损失。

　　合同签订后，到２００３年１２月底，开发商依约将该套房屋交付给王女士，但一年多的时间过去了，王女士仍未领到该套房屋的产权证。经与开发商多次协商，开发商回答说，这是由于政府部门的原因，产权证一直未办理下来。

　　律师说法

　　本案中，王女士虽然实际占有了该套房屋，但由于未取得房屋权属证书，该套房屋在法律上尚不是王女士的财产。进一步而言，若开发商将此房屋另卖与他人并办理登记或将房屋抵押给他人，王女士对该套房屋的权益就必然受到损害。有鉴于此，王女士应积极向开发商交涉。根据双方所签合同的约定，王女士可以要求开发商实际履行合同，尽快将该套房屋的产权证办至王女士名下；若开发商不能办妥产权证的，除非是不可抗力造成开发商不能办理产权证，否则王女士可以解除合同，要求开发商退回已付的房价款，并依合同的约定要求开发商承担房屋总价款３％的违约金。

　　产权证拖延可能有问题

　　对于普通民众来说，购购商品房是一项重大的投资，购房者倾其所有甚至是负上沉重的债务向开发商购房，其目的就是要实际取得房屋并拥有该房屋的所有权。而房屋是不动产，其所有权的法律表现形式即为房地产管理机关核发的产权证，未取得产权证即被法律认为是未取得房屋的所有权。而购房者无法取得产权的情况，相当普遍。

　　为保护购房者的合法权益，较高人民法院《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１８条规定，由于出卖人的原因，购受人在商品房购卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。一般说来，开发商应在正式交房９０日内把产权证交到购房者手中。如果产权证办不下来，多半是开发商的相关手续不齐全，在这种情况下，你应警觉，并果断地采取措施，谨防粗心大意导致事情恶化。

　　合同处方

　　病症一该《商品房购卖合同》第三条约定：该商品房建筑面积共８２．７５平方米，其中，套内建筑面积７０．８２平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积１１．９３平方米。合同约定面积与备案面积有差异的，合同约定面积以备案表的备案栏中注明的实测面积为准。

　　律师意见：本条涉及两个基本概念的区分。一是合同约定面积，一是实测面积。前者是指购卖双方在签订《商品房购卖合同》时双方认可并记载在合同文本中的商品房面积；后者是指房屋竣工后经验收实测的面积，它是开发商办理产权证和购房户办理分户产权的依据，其直接表现形式即为产权登记面积。因此，本条约定在合同约定面积与备案面积有差异时，合同约定面积以实测面积为准，无异于说合同约定面积较终就是备案表中的实测面积，如此一转换，也就等于取消了合同约定面积，假使在合同约定面积与实测面积、产权登记面积有差异时，开发商得以逃避责任。

　　病症二该合同补充协议（二）条：购受人办理按揭手续后，应按照借款合同的约定按时支付按揭款，若违约导致银行扣划出卖人保证金或者致使出卖人履行回购义务的，购受人在办理完产权抵押手续前，出卖人有权单方面解除合同，未交房的房号不予保留；已交房的，出卖人有权要求购受人退出房屋，购受人已交房款不予退还。

　　律师意见：本条所涉为购房者未按期向银行还贷导致商品房购卖合同被解除的责任承担问题。商品房购卖中，购房者一般向开发商支付部分房款作为头付，余款则通过银行按揭支付给开发商。因此，在开发商解除商品房购卖合同并收回房屋时，开发商应将头付款退还给购房者，将按揭款退还给购房者或者银行，在因购房者的原因导致合同解除时，购房者应承担违约金或者给开发商赔偿损失。但依本条的约定，购房者不仅需退还房屋，而且所交的头期购房款也不能要回，实际上相当于将购房者的头付作为了违约金或者损失赔偿款。房地产购卖交易金额通常都较大，购房者因此要特别注意。

　　医师：四川英济律师事务所律师代长春

>>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！