【案例】：小叶通过报纸广告，看中了某封闭小区一套二手商品住宅，但此房卖房购购不到二年，如交易，需要购方承担几万元的营业税、个税。为躲避不小的税费，小叶同卖房商量，购方先以每月房租4000元房屋租赁的方式，即“先租后购”，5年期满后不用交纳营业税、个税、双方再签订正式的购房合同，办理房屋过户，房屋租金冲抵房价款。

　　【分析】：目前，在二手房市场，为躲避营业税、个税、减少交易成本，不少人往往采取“先租后购”或先付一部分房款等方式，待5年过后免交营业税、个税时，再办理房屋过户手续。这种方式存在很大风险。其一，房屋是一宗贵重的特殊商品，实行的是登记备案制度，即房屋归属的先进凭证是登记备案后颁发的房屋所有权证和登记簿，在未办理登记备案产权证前，房屋的任何交易都是不合法的。即使“先租后购”或付了款，房屋的产权仍然属于卖房；其二，在房屋租赁的几年内，不仅国家随时都有可能出台一些房屋交易和税收政策，而且几年时间房价也有可能出现一些变化，这对购方来说，有着一定的风险；其三，由于房屋产权未办理过户，在几年时间内，卖房为自身利益，极有可能诸如类似的“再行出售”或抵押该房等。

　　【提醒】：“先租后购”方式躲避有关税费，有悖于有关规定，存在着极大风险，购房者不要“因小失大”，以免造成更大的损失。

　　12.未取得产权证的“二手房”慎购

　　【案例】：去年5月，王先生从某工程队购购了一套尚未取得房屋产权证的“二手房”，卖方承诺可以办理产权证，并在购房合同中约定“6个月后取得房屋产权证等证，将该房屋产权过户至购方名下”。可一年过去了，卖方迟迟办不了房屋产权证。为此，王先生同卖方争持不下。

　　【分析】：1.《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取房屋属证书的房屋不让转让；2、《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；3、根据《合同法》规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双发都有过错的，应当各自承担相当的责任。

　　【提醒】：（1）购购“二手房”时，应当仔细查实卖方的房屋产权状况，必要时，可到大连市房地产交易市场二手房科查询，只要取得法律认可的房屋所有权证的“二手房”才能购购；（2）若此“二手房”非要购购的，要在购房合同中明确约定“办不了产权”怎么办的具体责任以及损失赔偿的范围和数额等。

　　13.房屋产权证确保购房人的权利

　　【案例】：朴先生是一位韩国商人，长年在连经商，想在大连购一套能够办到合法的房屋产权证的商品房。很想了解一下这种产权证能保护购房人的哪些权利？应在何处才能办到这种产权证？

　　【分析】：《城市房地产管理法》和《房屋登记办法》规定，国家实行“不动产登记薄制度”和“房屋所有权登记发证制度”。我国不动产登记薄和房屋产权证对购房人的保护权利主要有：（1）保障房屋权利人衣服对自己的房产享有占、使用、收益和处分的权利。而这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管部门进行了产权登记并领取了房屋产权证书之后才正式生效，受国家、法律保护；（2）维护房地产市场交易购卖双方的权利，房地产购卖双方的交易实质是房地产产权的有价转移，房地产市场交易行为是建立在明晰的产权的基础之上的，无论是购卖、交换、置换、租赁和抵押，或者是房屋重组、招商引资等，都要求以明晰的产权关系和合法的产权证书作为保证；（3）处理民事法律纠纷的有效依据，现在的房改、旧城改造、房屋拆迁和民事法律活动的分家析产、继承、增与、权属纠纷调处以及日常生活、工作、学习等，无一不依赖于完善的产权登记薄制度和发证制度作为依据来保护房屋权利人的合法权益。

　　【提醒】：办理法律认可、合法的房屋产权证机构有：市内四区的房屋在五一广场房地产交易所办理；开发区、高新园区、旅顺口区、金州区、普兰店市、瓦房店市均在其房地产行政管理部门所属的房地产交易所办理。其他任何地方、任何机构、任何单位均无权在登记薄上登记和颁发房屋产权证书。

　　14．房屋产权证和登记薄是确认权利人的法律凭证

　　【案例】：申老先生是一位归国华侨，想在大连定居，有人说，购房不一定要产权证，也有人说，购房必须办产权证，为此，申老先生想了解一下房屋产权证究竟有哪些法律效力？

　　【分析】：（1）房屋所有权登记发证制度规定：购房申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门——房地产交易所申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋权属证书即产权证是房屋权属登记发证制度的具体体现；（2）《房屋登记办法》规定：房屋权属证书和登记薄是经过政府房地产行政机关审查确认，登记薄上登记后发给权利人的物权证明；（3）我国《宪法》规定：国家保护社会主义的公有财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权，国家法律对依法登记的房屋的法律保护体现为：确认产权，当房屋受到损坏时恢复原样，排除居住和使用方面的妨碍，赔偿他人造成的损失等方面。

　　【提醒】：《房屋所有权证》和登记薄是购房合法权利和财产权利的证明和凭证，购房时一定要购购能及时办到房地产管理部门正式颁发的、国家建设部统一印刷的《房屋所有权证》。

　　15．国家对房屋产权证颁发有规定

　　<案例>：毛女士较近在二手房市场发现房屋产权有好几种，除了市房地产行政主管部门管理的房地产交易所登记颁发的法律认可房屋所有权证书外，还有区政府或乡政府或单位房管部门甚至村……级颁发的，国家对房屋产权证颁发有哪些具体规定？

　　<分析>：国家房地产行政主管部门为维护房屋所有权登记发证制度和房屋产权证书的严肃性和权威性，于1997年在全国范围内开展了整顿房屋所有权登记发证秩序的工作，各地均按照1993年正式颁发实行的《城市房地产管理法》规定，实行属地管理的原则，一个市、县只能有一个房地产行政主管部门，建立健全具有政府智能的房地产管理机构，即“房地产交易所和房地产发证”，依据开展房屋所有权统一登记发证工作，凡不具有政府确定的各地方行政管理职能的机构如区、乡政府一级、市、区土地规划部门、各单位房管处（科）以及村一级、房地产经营公司等，一律不得承担房屋所有权的登记发证工作。同年7月，建设部发布《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》，决定于1998年1月1日起在全国开始使用新设计制作的《房屋所有权证》、《房屋他项权证》，并决定由北京印钞厂统一印制。凡未按建设部指定厂家、未经建设部统一注册、统一编号印制发放的产权证是难以证明房屋合法产权的。

　　<提醒>：购购二手房较关键是要弄清楚此二手房是否具有全国统一注册、统一编号，并由市、县房地产行政主管部门统一登记发放的《房屋所有权证》书，如不是，则较好不要购购。

　　16．“产权证”办不下来有原因

　　<案例>：贺先生前几天在南关岭区域购购了一套“商品房”，购购时，开发商说“可以办理产权证”，可一晃三年过去了，也没有办理房屋产权证，每次找开发商时，开发商都说“是政府有关部门不给办”而打发。找了许多部门一问才知，此房屋所占土地是集体土地，尚未变性补交土地出让金，贺先生后悔不已。

　　<分析>：购购商品房、办理产权证是每一个购房者的合法行为和合法权益。近几年在产权证的办理上，绝大多数都是属于开发商的原因而办不了，开发商在解释产权证发放进度为何一再拖延时，一个常见的借口就是政府有关部门不给办。其实，根据《房屋登记办法》规定，房屋登记机关是指房地产行政主管部门，（大连市主管部门是位于五一广场的大连市房屋交易所），房屋登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清晰、产权清楚、项目资料齐全的，登记机关一般都在规定的时间内核准登记并颁发房屋所有权证，不会拖延也不会拖着不办。而往往造成房屋产权迟迟办不下来的原因很可能是开发商那里，比如项目开发手续不健全，土地没有变性为国有出让土地，欠缴土地出让金，项目多建、超建、程序有问题等等。

　　<提醒>：（1）购购新建商品房一定要看开发商有无《商人房预（销）许可证》、有无在房地产交易所登记备案；（2）购购二手房，要查看有无《房屋所有权证》。

　　17．没有预（销）售许可证产权证办不了

　　<案例>：前年才女士在南关岭购了一套期房，直到今年4月份才交房，眼看半年快过去了，可房屋所有权证书迟迟办不下来，每次找开发商都以“快了，再等等”、“有关部门不给办”等借口来打发。房子办不了产权证，孩子上学成问题，暖气费单位又不给，才女士一家为此生活十分不爽，后悔购了办不了产权证的房屋。

　　<分析>：（1）“商品住房”办不了产权证的原因一般有：土地是集体土地，没有变性为国有出让土地，土地是划拨土地没有变为国有出让土地或土地出让金未交、少交、欠交；土地房屋开发手续“五证”不全，开发违反规定条件、超建、多建等等。（2）才女士购购的房屋迟迟办不了产权证，其主要原因很可能是开发商那里出了问题。（3）房屋产权证办理发放是有一定期限的，根据《城市房地产管理法》规定，房屋登记机关为房地产行政主管部门（房地产交易所），登记机关在对房屋申请人的申请进行审查后，凡权属清楚，产权来源资料齐全符合规定的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋所有权证，并不存在所谓“房产不满内不给办” 的问题。

　　<提醒>：（1）购房前，要查询开发商有无此楼盘的预（销）售许可证，有了此证，表明此楼盘已具备《国有土地使用证》等“五证”，没有预（销）售许可证，较好不要购购；（2）许可证一定要看原件，并且反面还要看你所购购的房屋是否在许可证销售的楼盘范围内，防止开发商超建或多建房屋办不了产权证；（3）实在没把握可到大连房地产交易所网上查询所购楼盘是否已登记备案。

　　18．房子未备案登记不算属于你

　　<案例>

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